一、問題的提出：小產(chǎn)權(quán)房問題大量存在而且波及面廣

　　所謂的小產(chǎn)權(quán)房是一些村集體組織或者開發(fā)商出售其在集體土地上建設(shè)的房子。目前的小產(chǎn)權(quán)房，一種是在村集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建成的房子；另一種是占用耕地違法建設(shè)的。我們在這里討論的主要是在集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的那些小產(chǎn)權(quán)房。從價格上看，小產(chǎn)權(quán)房價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%。

　　小產(chǎn)權(quán)的房屋由于沒有完善的銷售手續(xù)，因此數(shù)量很難統(tǒng)計(jì)，但一些機(jī)構(gòu)、專家的抽樣調(diào)查卻顯示，小產(chǎn)權(quán)房屋的數(shù)量驚人：有人估計(jì)北京大概占了20%左右而且已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房很快就會超過1000萬平方米，在西安估計(jì)已經(jīng)占到25%～30%，深圳這樣的城市占的比重就更高，有的可能高達(dá)40%～50%。而根據(jù)濟(jì)南市有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，該市小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目總面積仍有1000多萬平方米。

　　小產(chǎn)權(quán)房不僅大量、廣泛地存在，同時還牽涉各個方面的利益。

　　首先，建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的村鎮(zhèn)集體和村民都可以通過小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)在房地產(chǎn)市場的發(fā)展和城市化進(jìn)程中分得一杯羹，也使得大量集體土地進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)起來，創(chuàng)造了更大的收益。

　　其次，城市居民可以購買到價格相對合理的住房，在一定程度上緩解了住房難的問題。

　　小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與我國現(xiàn)行的土地管理體制、房地產(chǎn)市場一般的交易秩序相矛盾。因此，國務(wù)院曾經(jīng)多次以會議和通知的形式要求城市居民不要購買小產(chǎn)權(quán)房，特別是2008年1月8日國務(wù)院辦公廳又下發(fā)了《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》。國土資源部也多次發(fā)出“風(fēng)險(xiǎn)提示”?？梢娭醒胝喈?dāng)重視小產(chǎn)權(quán)房問題。

　　對于地方政府來說，小產(chǎn)權(quán)房在其建設(shè)與交易過程中沒有經(jīng)過國家征收等程序，因此各級政府很難針對小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)過程征收相應(yīng)的稅費(fèi)或獲得土地出讓金。因此，有些嚴(yán)重依賴“土地財(cái)政”的地方政府對小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)加以不同程度的限制。例如北京、濟(jì)南等城市都拆毀了部分小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項(xiàng)目。

　　但是，到目前為止，中央政府和地方政府出臺的各項(xiàng)針對小產(chǎn)權(quán)房的政策都沒有取得預(yù)期的效果，市場上仍有許多小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目正在進(jìn)行建設(shè)和交易。由于小產(chǎn)權(quán)房問題涉及利益面很廣，廣泛存在，而且是關(guān)乎國計(jì)民生的一個重大問題，因此值得我們進(jìn)行深入的研究，提出相應(yīng)的對策建議。