二、催生小產(chǎn)權(quán)房的主要原因

　　(一)城市房地產(chǎn)價格居高不下。

　　小產(chǎn)權(quán)房最吸引人的地方就在于其價格優(yōu)勢，這從另一個角度也說明了現(xiàn)在全國許多大中城市高企的房價正是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。2006年和2007年我國的房地產(chǎn)市場價格經(jīng)歷了一次全國性的上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2006年全年，全國房價平均上漲5.5%。北京、深圳是房價上漲最快的城市，分別達到10.4%、10.0%。截至2007年6月，北京普通住宅開盤整體均價10280元/平方米，比5月份上漲了20.4%。雖然年后稍有回落，但據(jù)預(yù)測，2007年北京市房地產(chǎn)均價仍上漲了11.74%。由于我國經(jīng)濟社會發(fā)展并不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當(dāng)時當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時，政府經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)卻始終無法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實的購買群。

　　(二)土地制度安排留下了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的空間。

　　《中華人民共和國憲法》第8條中明文規(guī)定：“參加農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的勞動者，有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營自留地、自留山”。其第10條中也明確規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”而《中華人民共和國土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”其第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”

　　根據(jù)以上法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進行交易的。

　　國土資源部的一位副總督察曾特別指出：“建設(shè)使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī)定只有四種情況：一是農(nóng)民的宅基地；二是農(nóng)村公共設(shè)施的用地；三是農(nóng)村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營企業(yè)；四是根據(jù)擔(dān)保法，使用農(nóng)村集體用地抵押權(quán)實現(xiàn)的時候可以允許。除此以外，都是現(xiàn)行法律不允許的。”從另外一個方面來解讀，這就意味著在這四種情況下建小產(chǎn)權(quán)房，就不涉及所謂的“違法”問題。這里還有一個核心，就是只要不是占用耕地，辦好相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地的手續(xù)，就不應(yīng)該存在什么大的原則問題。

　　正是因為政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個擦邊球的空間，才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫。

　　(三)農(nóng)地制度安排中的不合理因素導(dǎo)致了農(nóng)民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補償。