隨著國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的深入,目前國內(nèi)樓市出現(xiàn)了兩個(gè)調(diào)控效果:住宅投資、投機(jī)性需求被擠出市場,基本由“剛需”在支撐;房價(jià)的漲幅終于得到控制,部分一線城市房價(jià)明顯下調(diào)。然而大眾投資需求還是在找尋更穩(wěn)妥的去向,小公寓投資重歸大眾視野。
公寓價(jià)格直逼兩三年前
住宅限購一定程度上影響著公寓產(chǎn)品的銷售。自2011年年末,濟(jì)南在售公寓成交量急劇萎縮,進(jìn)而影響公寓成交價(jià)格。今年入市的公寓項(xiàng)目紛紛調(diào)低價(jià)格預(yù)期,不少公寓每平米成交價(jià)低于周邊在售住宅近千元,直接逼近兩三年前的市場價(jià)格。
目前濟(jì)南公寓類產(chǎn)品的主力購買客群是中小投資者、創(chuàng)業(yè)型辦公自用群體,以及部分被限購的非本地戶籍人群,這類人群對于價(jià)格的敏感度較高。記者對花園路附近某公寓項(xiàng)目進(jìn)行隨機(jī)客戶調(diào)查發(fā)現(xiàn),公寓類產(chǎn)品不限購、不限貸,依然吸引了不少客群的關(guān)注,購買熱情較高。有客戶現(xiàn)場表示,等了大半年時(shí)間,覺得目前的價(jià)格還是比較合適出手的。
低總價(jià)、高租金是王道
公寓的投資價(jià)值之所以高,是因?yàn)榭們r(jià)低、租金高以及可商可住的靈活性,因而較商鋪投資投入少風(fēng)險(xiǎn)低,較住宅投資回報(bào)高。以高新區(qū)某小區(qū)為例,33平米的小戶型公寓售價(jià)約20多萬,裝修后租金約1200元;而小區(qū)內(nèi)另一戶78平米兩室住宅售價(jià)約60多萬,裝修后租金約1400元。投資致勝的法寶就在于租金相差無幾的情況下,公寓所需投入更少,因而總價(jià)越低,回報(bào)相對就越高。
從近年來濟(jì)南公寓市場成交數(shù)據(jù)來看,40平米以內(nèi)的小戶型公寓最受投資者青睞。小戶型公寓的王道就是在盡可能低總價(jià)的前提下,獲得內(nèi)部極致空間功能、外部便利配套和便捷交通功能。除此之外,選擇擁有良好信譽(yù)和品牌的開發(fā)商也至關(guān)重要,這決定著房屋的工程質(zhì)量、物業(yè)管理,關(guān)系到交房后居住舒適度,租金和出租率等問題。
投資需理性漫天承諾不可信
隨著公寓投資置業(yè)關(guān)注度的升溫,一些前期已顯現(xiàn)并且還持續(xù)存在的矛盾問題也在吸引市場的注意。誠基中心項(xiàng)目前期大玩“買一層得兩層”的投資概念,對客戶漫天承諾,而今業(yè)主們已經(jīng)入住兩年,前期承諾沒有兌現(xiàn),暖氣和煤氣都無法解決,導(dǎo)致業(yè)主多次堵路抗議。
同為誠基開發(fā)的卓越時(shí)代廣場項(xiàng)目也以買一層送一層來忽悠客戶,5100元/平米的價(jià)格雖吸引眼球,但實(shí)際上“5100元”僅為售價(jià)的一半,而置業(yè)顧問絕口不提實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積,回避層高等關(guān)鍵問題,更是無視管理規(guī)定,無預(yù)售證即公然收取認(rèn)籌金。
