[ 背靠母公司招商局集團的強大支撐，招商地產(chǎn)并沒有像其他房地產(chǎn)企業(yè)一樣面臨資金難題。2012年一季報顯示，招商地產(chǎn)現(xiàn)金充裕 ]
專注于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的招商地產(chǎn)，突然收購一家香港消費電子類上市公司，這注定是一場陽謀。
有知情人士透露，招商地產(chǎn)此舉意在建立境外融資平臺，而這一平臺未來將成為招商地產(chǎn)旗下商業(yè)地產(chǎn)的重要載體。
在樓市調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)多種融資渠道受阻背景下，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過收購香港上市企業(yè)，曲線融資的商業(yè)邏輯并不難理解。
包括華僑城、保利地產(chǎn)、世茂、天倫置業(yè)等在內(nèi)的多家開發(fā)商，目前都在資本市場上建立起內(nèi)地和香港的雙融資平臺模式。
金地集團也曾在去年7月擬通過收購華人置業(yè)旗下至祥置業(yè)，從而實現(xiàn)其商業(yè)地產(chǎn)在香港借殼上市融資的籌劃，但卻意外夭折。
一向風(fēng)格穩(wěn)健的招商地產(chǎn)能否順利完成收購仍有待觀察。招商地產(chǎn)董秘劉寧對此回應(yīng)稱，該收購事件尚未完成，現(xiàn)在處于靜默期，不太方便透露過多內(nèi)容。
香港借殼
根據(jù)招商地產(chǎn)5月2日發(fā)布的公告，此次招商地產(chǎn)將通過其離岸公司向東力控股主席兼主要股東蘇樹輝等人收購東力控股。
公開資料顯示，東力控股注冊成立于開曼群島，為香港上市公司，主要從事消費電子產(chǎn)品的制造及貿(mào)易業(yè)務(wù)。華能有限公司與Greatest Mark Limited分別持有東力控股約69.18%及5.77%的股份。
雙方公布的資料顯示，招商地產(chǎn)控股子公司瑞嘉投資實業(yè)有限公司所屬的全資子公司成惠投資有限公司，4月24日收購華能擁有的7.07億股銷售股份，相當(dāng)于東力控股全部已發(fā)行股本約66.18%，代價為每股銷售股份0.251港元，交易金額為1.77億港元。
此后4月27日，招商地產(chǎn)再度出手，從Greatest Mark Limited購買東力控股約4273.88萬股股份，相當(dāng)于東力控股全部已發(fā)行股本約4%，代價為每股銷售股份0.50港元，交易金額為2136.94萬港元。
招商地產(chǎn)兩次股權(quán)收購應(yīng)付的代價合共為1.99億港元。收購?fù)瓿珊?，招商地產(chǎn)將擁有東力控股約7.498億股股份，占東力控股全部已發(fā)行股本70.18%。
目前，東力控股主要資產(chǎn)包括物業(yè)、廠房及設(shè)備。該公司制造業(yè)務(wù)處于虧損狀態(tài)，4月19日表示自愿將旗下制造業(yè)務(wù)公司清盤。截至2012年3月31日，東力控股除稅前以及除稅后虧損凈額分別達到8.05億港元和7.9億港元。
值得關(guān)注的是，蘇樹輝目前也是賭王何鴻燊旗下旗艦博彩公司澳博控股(00880.HK) 的董事兼行政總裁。
在兩次收購之后，兩個賣方還分別持東力控股3%及1.77%的股份。根據(jù)買賣協(xié)議條款，兩賣方于其后仍有繼續(xù)出售其各自持有的余下股份的權(quán)利。
商業(yè)地產(chǎn)陽謀
這樣一場收購事前并無任何跡象，顯得頗為突然。招商地產(chǎn)在公告中也未透露收購的原因。招商地產(chǎn)向《第一財經(jīng)日報》回應(yīng)表示，收購要根據(jù)香港證券監(jiān)管機構(gòu)的相關(guān)規(guī)定履行相關(guān)的全面要約收購義務(wù)，需要到6月底才能有最終結(jié)果，暫時不便透露更多消息。
但有知情人士向本報表示，在房地產(chǎn)領(lǐng)域深耕20多年的招商地產(chǎn)，肯定不會進入盈利能力較差的電子制作行業(yè)，這也不符合該公司的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，而其最終目的是將旗下的商業(yè)地產(chǎn)借助這一平臺分拆上市。
公告資料顯示，此次負(fù)責(zé)收購東力控股的瑞嘉投資實業(yè)有限公司，是招商地產(chǎn)的離岸物業(yè)分部，其主營業(yè)務(wù)也主要集中在投資物業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)。
2011年3月，為進一步整合旗下商業(yè)地產(chǎn)資源，招商地產(chǎn)以分立方式成立了深圳招商商置投資有限公司，搭建了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的全新專業(yè)平臺。
當(dāng)時招商地產(chǎn)內(nèi)部人士向本報透露，公司組織架構(gòu)調(diào)整和資產(chǎn)分立僅僅是招商地產(chǎn)欲做大做強地產(chǎn)業(yè)務(wù)的第一步，更多的動作將緊隨其后，而將商業(yè)物業(yè)分拆上市，對招商地產(chǎn)而言是題中應(yīng)有之義。
分管商業(yè)地產(chǎn)的招商地產(chǎn)副總經(jīng)理張林在此前也向本報表示，目前仍無法回答分拆上市的問題，公司當(dāng)前主要任務(wù)是往外拓展優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)項目，同時把已經(jīng)管理的商業(yè)物業(yè)的價值體現(xiàn)到最大化。
但在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控對上市房地產(chǎn)企業(yè)的融資硬約束政策下，招商地產(chǎn)要在內(nèi)地資本市場上市則希望渺茫。劉寧此前也曾經(jīng)表示，將持有型物業(yè)分拆上市，招商地產(chǎn)專注住宅開發(fā)的想法，目前來看政策不允許。
目前，招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)已分出四條清晰的產(chǎn)品線，包括大型城市綜合體、區(qū)域型購物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和服務(wù)式公寓。截至2011年12月31日，招商地產(chǎn)投資性物業(yè)租賃收入6.28億元，累計租賃面積達823萬平方米。
招商地產(chǎn)內(nèi)部人士稱，如果進行價值重估，2011年年末招商地產(chǎn)總資產(chǎn)規(guī)模接近800億元，其中商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模超過100億元，占比超過10%，而未來商業(yè)地產(chǎn)在招商地產(chǎn)中所占的比例肯定會進一步提高，尤其是城市綜合體方面。
雙資本平臺漸近
對于正面臨二次轉(zhuǎn)型的招商地產(chǎn)而言，收購東力控股無疑為其龐大的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)分拆上市留下巨大的想象空間。
招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞在4月17日的股東大會上坦言，招商地產(chǎn)的商業(yè)平臺已經(jīng)建立起來了，它會在招商地產(chǎn)起到第二條腿的作用。
背靠母公司招商局集團的強大支撐，招商地產(chǎn)并沒有像其他房地產(chǎn)企業(yè)一樣面臨資金難題。2012年一季報顯示，招商地產(chǎn)現(xiàn)金充裕，從2011年末的144.8億元進一步上升為今年一季度末的169.41億元。
根據(jù)中信證券分析，招商地產(chǎn)現(xiàn)金占總資產(chǎn)比重為20.2%，是2009年底以來的新高。凈負(fù)債率32.7%，短期借款加一年以內(nèi)長期借款73 億元，財務(wù)壓力有限。
如果在香港借殼上市成功，招商地產(chǎn)境外融資渠道也有望打開。與此類似，不久前的2月份，華僑城亞洲將自身定位轉(zhuǎn)向包裝印刷和房地產(chǎn)雙元化方向發(fā)展，未來資源致力于發(fā)展成為商業(yè)綜合開發(fā)運營商。
華僑城亞洲是華僑城A在香港的控股子公司，未來更多的商業(yè)地產(chǎn)資源有望進一步注入華僑城亞洲，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的雙平臺并行。
除了華僑城之外，目前包括保利地產(chǎn)、世茂、天倫置業(yè)等在內(nèi)的多家開發(fā)商，在資本市場上都建立起內(nèi)地和香港的雙融資平臺模式。
值得一提的是，另一家龍頭房企金地集團在2011年下半年也曾有過收購香港上市公司，嘗試將旗下商業(yè)地產(chǎn)借殼上市，只是最終未能成功。
有分析稱，內(nèi)地房企香港借殼上市相當(dāng)復(fù)雜，中間關(guān)于并購的部分有一些條件限制，除了收購金額之外，還要考慮收購?fù)曛笤趺囱b東西、法律架構(gòu)等，包括利潤水平、主營業(yè)務(wù)的相關(guān)性規(guī)則也是境外并購的核心。
但相對于金地集團而言，招商地產(chǎn)背靠母公司招商局在香港的優(yōu)勢，實現(xiàn)香港借殼上市的概率相對較高。
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