負債率成為上市房企2011年年報最受關注的數(shù)據(jù)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在近140家上市房企公布的2012年第一季度報表中，負債額為14288.6億元，環(huán)比2011年年報的13772.5億元上漲了3.7%，房企平均負債率呈現(xiàn)上升趨勢。

　　而負債率一直居高不下的綠城，以高達148.7%的負債率居于榜首。在調(diào)控政策不放松的情況下，綠城能否實現(xiàn)其“今年底爭取降到100%左右，未來兩三年降到低于市場平均水平的目標”，仍充滿未知。

　　負債率高居榜首

　　140%、132%、148%，這是近三年綠城負債率數(shù)據(jù)，和行業(yè)平均70%的數(shù)字相比，綠城翻倍的高負債率考驗的卻是其騰挪資金的能力。而最有效也是最快捷的方式就是轉(zhuǎn)讓項目。

　　4月中旬，綠城常務副董事長兼行政總裁壽柏年表示，綠城不排除各種融資方式，正在并將繼續(xù)通過引進多方位的戰(zhàn)略合作伙伴、出讓部分項目、合理控制成本等各種方式，努力降低負債率，使其逐步回歸合理水平。綠城將不再通過高負債率追求規(guī)模擴張，今年底爭取降到100%左右，未來兩三年降到低于市場平均水平的區(qū)間。在壽柏年看來，2011年轉(zhuǎn)讓的五個項目和今后要轉(zhuǎn)讓的項目都是有盈利的，最起碼也是能收回成本及利息的。

　　雖然通過轉(zhuǎn)讓項目，暫時解決了綠城的資金危機，但依靠轉(zhuǎn)讓優(yōu)質(zhì)項目而獲得資金又能否降低綠城的負債率呢？

　　“短期內(nèi)綠城即便是有現(xiàn)金回流，也是維持項目的正常運轉(zhuǎn)，從開發(fā)的角度來講，能保證資金鏈不斷裂，項目不爛尾，已經(jīng)需要很大的資金量，且不要說拿來還債了。”我愛我家副總裁胡景暉說。

　　“短期來看，綠城或許可以通過轉(zhuǎn)讓項目和土地獲得一定的資金，緩解負債率，但長遠還是要緊盯銷售和其他融資渠道。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事陳寶存告訴記者。

　　而正當綠城激進地轉(zhuǎn)讓項目之時，國際兩大評級機構(gòu)標準普爾和穆迪相繼下調(diào)綠城的債信評級，理由是綠城今年面臨著200億元短期債務（包括約45億元信托貸款）再融資的壓力，而其2011年年底的現(xiàn)金余額僅為59億元。

　　對此，陳寶存卻認為，國際評級機構(gòu)對中國房企的評級標準并不統(tǒng)一，中國房地產(chǎn)企業(yè)的個性特點以及特殊背景下的房地產(chǎn)市場都和國際不接軌，評級本身的可信度值得商榷。但他同時認為，下調(diào)信用評級對綠城融資渠道的拓展會帶來一定的影響。

　　定位偏差 庫存難消

　　除了轉(zhuǎn)讓項目緩解資金壓力外，綠城仍然把銷售目標作為緩解現(xiàn)金流壓力的根本策略。壽柏年還公布了綠城集團2012年的銷售目標——400億元，高于去年的實際銷售額353億元。壽柏年說，綠城今年在銷售策略上將主動出擊，從傳統(tǒng)模式過渡到經(jīng)紀人傭金制，整合社會一切資源，發(fā)動全社會經(jīng)紀人共同銷售綠城房產(chǎn)，提升項目銷售去化率。但事實卻沒有想象的那么樂觀。

　　根據(jù)中原集團研究中心的監(jiān)測，截止到2012年3月底，十大標桿房企的總銷售面積約400萬平方米，環(huán)比和同比分別增加三成和一成，但與2011年標桿房企的月度平均銷售面積相比仍有約兩成的差距。根據(jù)目前市場環(huán)境分析，最樂觀的預期標桿房企的去庫存周期至少在一年以上。

　　在對杭州10家樣本房企的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，庫存最多的是綠城，16個在售樓盤有3642套房源可售，按目前的成交均價計算可變現(xiàn)金額約154億元。綠城“存貨減少了近100億元，而流動資產(chǎn)增加了約34億元，說明消化庫存的動作還是有的。”中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強分析稱。

　　但這種消化在中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉看來，仍然是遠水不解近渴。“在轉(zhuǎn)讓項目和銷售相比的情況下，綠城的銷售相對顯得比較難。”

　　“對綠城來說其產(chǎn)品定位都是中高端的，基于目前市場上主要購買主力是首次置業(yè)的年輕人，這部分人主要是購買中小戶型，是中低價位的，甚至是非城市核心區(qū)交通沿線的房源，而這些產(chǎn)品顯然和綠城改善需求的定位是不吻合的，未來一段時間的庫存壓力仍然很大。”胡景暉認為。

　　因此，采用靈活的銷售策略加快資金回籠速度，以緩解調(diào)控周期內(nèi)不斷攀升的庫存壓力依然是綠城年內(nèi)面臨的艱巨任務。

　　行業(yè)十年最差年景

　　在調(diào)控環(huán)境下，像綠城一樣往年房企依靠高房價、高成交周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流的方法已經(jīng)一去不返了。數(shù)據(jù)顯示，2009～2011年期間，房企的平均負債率為65.8%、70.2%、72.1%，2012年一季度接近73%，創(chuàng)歷史新高，房企資金情況明顯惡化。

　　北京中原市場研究總監(jiān)張大偉分析認為，去年嚴厲的調(diào)控導致房企籌錢的多條通道不斷被封堵，一批地產(chǎn)企業(yè)陷入困境。調(diào)控周期下，現(xiàn)金為王，上市房企需要降價換量，雖然目前銀行對首套房購房貸款出現(xiàn)了下調(diào)利率，但是開發(fā)貸等依然偏緊。

　　數(shù)據(jù)顯示，受持續(xù)的宏觀調(diào)控影響，上市房企的營業(yè)收入及利潤率等各項指標增速出現(xiàn)下滑，其中，從2009年至2011年，上市房企營業(yè)收入同比增長率三年來變化明顯：從78%到58%，再到2.49%。而2011年全年更首次出現(xiàn)上市房企總體利潤負增長。

　　公開資料顯示，即便在2008年金融危機前后，中國房地產(chǎn)業(yè)整體營業(yè)收入也保持了30%左右的年增長。2009年和2010年，滬深上市房企營業(yè)收入增速分別為78.20%和58.37%。營收負增長情況只在個別房企中出現(xiàn)。而今，全行業(yè)的營業(yè)收入個位數(shù)增長、總體利潤的負增長，尚屬近十年來的首次。

　　“由于短期借款、一年內(nèi)到期的非流動負債的增加和經(jīng)營現(xiàn)金流量的大幅減少，大多數(shù)房企資產(chǎn)負債率水平高，短期償債能力有所下降，將使上市房企財務風險明顯上升。”張大偉表示。