5月25日，國(guó)土資源部和廣東省政府批復(fù)的《深圳市土地管理制度改革總體方案》(下稱《方案》)公布，深圳土地管理制度改革正式啟動(dòng)。隨后，工業(yè)用地自主開發(fā)、小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)等傳言不斷出現(xiàn)。深圳有關(guān)部門負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，近日社會(huì)上針對(duì)深圳“土改”的各種傳言完全沒有依據(jù)，目前沒有具體政策出臺(tái)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，土地管理制度改革的核心是理順利益關(guān)系。在現(xiàn)有土地管理制度下，需要妥善處理政府和土地使用者的利益關(guān)系。從目前情況看，土地改革必然會(huì)重塑利益格局，因此也會(huì)帶來較大阻力。短期內(nèi)，深圳難以對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，也不存在確權(quán)時(shí)間表。法律專家認(rèn)為，深圳“土改”由中央政府授權(quán)，深圳作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)又有獨(dú)有的立法權(quán)，“土改”若想取得成功，并樹立示范效應(yīng)，需要在“產(chǎn)權(quán)立法”上尋求突破。

　　深天健樣本

　　廠房變住房收益或存變數(shù)

　　談到深圳“土改”，不得不說三年前就已啟動(dòng)以土地二次利用為重點(diǎn)的“城市更新”(舊城改造)，但是目前成效并不明顯，現(xiàn)有土地管理體制下利益分配不均或是其中的重要原因。

　　在深圳福田區(qū)的景田片區(qū)鱗次櫛比的高樓掩映下，竟然存在一片破舊的廠房。這里緊鄰深圳著名的豪宅區(qū)域香蜜湖，周邊普通二手住宅的均價(jià)已經(jīng)逼近每平方米3萬元，一些高端住宅的均價(jià)更是超過每平方米6萬元。破舊的廠房與周邊的環(huán)境相比顯得格格不入。

　　這片廠房實(shí)際上就是天健工業(yè)園，屬于深圳市天健(集團(tuán))股份有限公司(深天健000090)。深天健在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的根脈頗深，前身曾是深圳市政工程公司，1993年和其他5家國(guó)企合并重組為深圳市天健(集團(tuán))股份有限公司，并于1999年登陸深交所。深天健作為老牌國(guó)企曾獲得多塊政府的劃撥用地，天健工業(yè)園就是其中之一。

　　近年來隨著深圳城市的發(fā)展，天健工業(yè)園所在景田片區(qū)已然是一派亞熱帶現(xiàn)代都市氣象，但天健工業(yè)園因?yàn)楣I(yè)用地的性質(zhì)，依舊保持著上世紀(jì)80年代的風(fēng)貌。中國(guó)證券報(bào)記者在走訪天健工業(yè)園時(shí)看到，園區(qū)的空地上胡亂堆放著市政工程設(shè)備，低矮的廠房?jī)?nèi)零星散落著幾家在此租用場(chǎng)地的小工廠。園區(qū)內(nèi)的活動(dòng)板房竟然是深天健員工的固定居所。一位住戶表示，他是深天健的員工，全家已經(jīng)在天健工業(yè)園中的活動(dòng)板房中住了多年。

　　今年2月，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)將天健工業(yè)園納入《2012年深圳市城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃》，批準(zhǔn)天健工業(yè)園的更新方向?yàn)榫幼〉裙δ埽@意味著天健工業(yè)園的土地性質(zhì)終于得以改變。然而，深天健對(duì)于天健工業(yè)園的更新似乎并不積極。天健工業(yè)園確權(quán)從2009年就已啟動(dòng)，到今年納入更新計(jì)劃已是一拖再拖。原因在于，處于破舊廠房狀態(tài)的天健工業(yè)園每年能夠?yàn)樯钐旖?shí)現(xiàn)將近2000萬元的租金收益。而納入城市更新計(jì)劃后，深天健需要補(bǔ)交可觀的地價(jià)，天健工業(yè)園的更新能夠?yàn)樯钐旖矶嗌倮麧?rùn)存在諸多不確定因素。

　　根據(jù)現(xiàn)行的《深圳市城市更新辦法》，拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目升級(jí)改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的，增加建筑面積的部分，以市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)。“天健工業(yè)園很可能需要交納巨額地價(jià)，最終導(dǎo)致深天健在這一改造項(xiàng)目中只能獲取微薄的收益，但資本市場(chǎng)反應(yīng)卻很大，股價(jià)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，投資者可能過于樂觀。”深天健一位高級(jí)管理人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　“深天健可能并不期待對(duì)天健工業(yè)園進(jìn)行改造。目前天健工業(yè)園每年為公司貢獻(xiàn)的租金收入數(shù)千萬元，是一筆來得非常輕松的收益。”一位深圳地產(chǎn)人士表示。

　　然而，《方案》顯示，深圳將“創(chuàng)新土地二次開發(fā)利用機(jī)制”，探索在城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域建立以存量土地為主，以結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能提升、利益共享為目標(biāo)的整體開發(fā)模式。同時(shí)還提出“促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地管理制度改革的構(gòu)想與類似于深天健這種利益相關(guān)者的心理預(yù)期存在較大差距，這種差距或許也會(huì)成為深圳土地改革的阻力。一位深圳地產(chǎn)人士表示：“深圳‘土改’能否順利推行的關(guān)鍵在于各個(gè)相關(guān)方能否利益共享，而不是像目前這樣政府永遠(yuǎn)是最大的獲利者。”