5月，房地產(chǎn)投資增速還在持續(xù)下滑，景氣指數(shù)再創(chuàng)新低。然而，房屋銷售和土地價(jià)格等一些先導(dǎo)性指標(biāo)卻顯示樓市已經(jīng)開始觸底回升，尤其是房屋銷售量大幅回升。杭州、深圳、北京、上海等城市再現(xiàn)搶房現(xiàn)象。萬(wàn)科、保利、恒大、華潤(rùn)、碧桂園等多家龍頭房企五月業(yè)績(jī)一片喜人。另外部分城市土地市場(chǎng)開始出現(xiàn)高溢價(jià)拿地的情況，打破了持續(xù)幾個(gè)月的市場(chǎng)僵持。

　　伴隨央行降息等諸多利好消息的出爐，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始了熱烈的“觸底之辯”，“V型？U型？還是L型？”再次出現(xiàn)在房地產(chǎn)商們的談話中。

　　而嗅覺(jué)敏銳的資本市場(chǎng)則在更早時(shí)間撲向了這個(gè)處于底部行情的權(quán)重行業(yè)。房地產(chǎn)成為今年23個(gè)申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)中表現(xiàn)最好的行業(yè)指數(shù)，累計(jì)漲幅達(dá)28.42%。其中90%的成分股跑贏大盤，成為最具賺錢效應(yīng)的板塊。

　　那么，這種回暖是否可持續(xù)？會(huì)回暖到什么程度？龍頭房企如何看待這種回暖，又會(huì)怎樣布局下半年？

　　四大房企領(lǐng)銜回暖 搶房再現(xiàn)

　　從5月各龍頭房企公布的銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，樓市確實(shí)春意融融。5月樓市的最大贏家是保利地產(chǎn)（600048），其當(dāng)月簽約銷售金額107.68 億元，同比增長(zhǎng)45.40%，環(huán)比增長(zhǎng)17.71%，成功超過(guò)萬(wàn)科、恒大等企業(yè)成為銷售冠軍。第二名是萬(wàn)科，5月實(shí)現(xiàn)銷售面積102.5萬(wàn)平方米，銷售金額107.2億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)33.63%和44.09%，相比去年5月也分別增長(zhǎng)了26.54%和18.98%。接下來(lái)是恒大，5月份恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售額103.7億元，同比增長(zhǎng)33.3%，且創(chuàng)下公司單月銷售最高紀(jì)錄。合約銷售面積172.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52.4%。接下來(lái)是中海，5月實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額100.8億元，同比分別增長(zhǎng)1.5%，實(shí)現(xiàn)銷售面積75.5萬(wàn)平方米，同比增22.2%。

　　另外，碧桂園、佳兆業(yè)、華潤(rùn)置地、龍湖地產(chǎn)等多家企業(yè)公布的銷售數(shù)據(jù)也都紛紛報(bào)喜。其中碧桂園5月份銷售額37.4億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)3、4月的銷售情況。華潤(rùn)置地5月份合同銷售金額49.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)59%，同比增長(zhǎng)1.5倍。

　　從個(gè)案上看，幾個(gè)具有風(fēng)向標(biāo)意義的城市在上周末紛紛出現(xiàn)搶房現(xiàn)象。其中深圳樓盤“水榭春天”再現(xiàn)“千人購(gòu)房”；杭州寶龍城市廣場(chǎng)在上周末開盤，引來(lái)百余人徹夜排隊(duì)，購(gòu)房者坦言市場(chǎng)熱度似乎重回2009年；另外，上周日上海浦東高橋尼德蘭花園開盤，當(dāng)天售出85%；碧桂園南京鳳凰城也在周日開盤，首次推出約60至140平方米精裝房源500多套，后加推200多套，截止到當(dāng)天下午3點(diǎn)半，碧桂園內(nèi)部統(tǒng)計(jì)銷售超過(guò)600套，回款約3.5億元，去化率近九成。根據(jù)到過(guò)售樓現(xiàn)場(chǎng)的人描述，當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)大巴超過(guò)100輛，私家車超過(guò)1200輛，總?cè)肆骷s1.1萬(wàn)人。

　　很難理解為什么樓市會(huì)數(shù)月間出現(xiàn)如此大的逆轉(zhuǎn)。不過(guò)，從成交量上來(lái)看，樓市“最壞的日子”似乎已經(jīng)過(guò)去。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月11日，杭州主城區(qū)已成交住宅13531套，較去年全年的12784套住宅還多出747套。相較于去年同期的5701套，已經(jīng)增長(zhǎng)137.3%。

　　“從樓市的周期經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，杭州和深圳是比上海、北京更具風(fēng)向標(biāo)意義的城市。這一輪也是。杭州在年初最早出現(xiàn)大幅降價(jià)拋盤，也是最先開始釋放成交量的城市。原因很簡(jiǎn)單，杭州是中國(guó)投資意味很濃的房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的嗅覺(jué)也最靈敏。如果要預(yù)測(cè)樓市方向，建議密切關(guān)注杭州這樣的城市。”一位房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威人士告訴記者。

　　根據(jù)上證報(bào)調(diào)查，這輪成交反彈仍然是開發(fā)商以價(jià)換量的結(jié)果。以杭州寶龍城市廣場(chǎng)為例，這個(gè)位于杭州下沙2號(hào)大街的高層公寓項(xiàng)目，起價(jià)9100元/平方米，均價(jià)10800元/平方米。很多購(gòu)房者坦言，在房?jī)r(jià)動(dòng)輒2萬(wàn)以上的杭州，這個(gè)價(jià)格是相當(dāng)吸引人的。最終，在開盤一個(gè)小時(shí)之內(nèi)，開發(fā)商宣布，101套房源僅余十套左右。

　　碧桂園南京鳳凰城的熱銷也有類似之處。據(jù)調(diào)查，此次碧桂園鳳凰城精裝修房成交均價(jià)5580元/平方米，和去年推出的前一批房源相比，有近600元的單價(jià)差。“一些存貨較多、年度銷售指標(biāo)完成尚有壓力的開發(fā)商，目前仍在選擇以價(jià)換量。這種趨勢(shì)會(huì)持續(xù)到下半年。”南京一位房地產(chǎn)業(yè)人士稱。

　　先導(dǎo)指標(biāo)回升 全面反彈尚早

　　“商品房銷售回暖已成事實(shí)。這是一個(gè)重要的先導(dǎo)性指標(biāo)。不過(guò)，走出低谷還言之尚早。樓市各項(xiàng)景氣度指標(biāo)全面回升估計(jì)要等到四季度。”上海房地產(chǎn)業(yè)專家楊紅旭稱。

　　如果說(shuō)市場(chǎng)對(duì)“觸底”還有爭(zhēng)議，是因?yàn)閺囊恍┲匾慕?jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)看，房地產(chǎn)確實(shí)還在低位盤整。5 月份，國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)12個(gè)月下滑，房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落。前5個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資22213 億元，同比名義增長(zhǎng)18.5%， 增速比1至4 月份回落0.2 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資15098 億元，增長(zhǎng)13.6%， 增速回落0.3 個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，自2010 年1 月份以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一直保持高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速，自4月首次落后于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速后，5月再次落后1.6 個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用連續(xù)兩個(gè)月呈減弱趨勢(shì)。

　　從開發(fā)商的角度來(lái)看，雖然房子開始好賣了，但由于存貨壓力和資金鏈壓力仍未全面緩解，其年初定下的少拿地、緩開工策略還在發(fā)生作用。前5個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積13532 萬(wàn)平方米，同比下降18.7%；新開工面積72859 萬(wàn)平方米，同比下降4.3%，降幅比1至4 月份擴(kuò)大0.1 個(gè)百分點(diǎn)。

　　不過(guò)，先導(dǎo)性指標(biāo)的回升同樣值得關(guān)注。除了商品房銷售數(shù)據(jù)回暖外，前5個(gè)月房企購(gòu)置土地均價(jià)為1936元/平方米，環(huán)比1至4 月份增長(zhǎng)2.4%，比去年同期增長(zhǎng)11%。上海等部分城市還出現(xiàn)全國(guó)性龍頭房企高溢價(jià)拿地的現(xiàn)象。

　　“一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)的全面回暖要滯后于政策和銷售市場(chǎng)3至6個(gè)月。也就是說(shuō)，如果趨勢(shì)不變，基本上四季度投資數(shù)據(jù)會(huì)出現(xiàn)改善。”一位房地產(chǎn)上市公司負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　影響房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的還有存貨。“上市公司年初定下的銷售任務(wù)多數(shù)與去年相當(dāng)，由于1、2月份市場(chǎng)太差，企業(yè)上半年整體指標(biāo)完成情況并不理想。因此，下半年為了沖業(yè)績(jī)，大型房企不會(huì)貿(mào)然漲價(jià)。我們也希望現(xiàn)在是觸底了，但其實(shí)還言之過(guò)早。應(yīng)該說(shuō)，等到10月份銷售旺季，如果賣得仍然不錯(cuò)，這一輪的風(fēng)險(xiǎn)，基本上就真的過(guò)去了。”一家在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)高層向記者表示。

　　從企業(yè)年度指標(biāo)完成情況來(lái)看，前5個(gè)月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額347.82 億元，同比增長(zhǎng)23.76%。和全年700億元銷售目標(biāo)相比，保利已經(jīng)完成任務(wù)過(guò)半。中海前5月累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額503億港元，同比增長(zhǎng)25 .5%，也已完成全年銷售目標(biāo)六成以上。世茂地產(chǎn)前五月總合約銷售超過(guò)164.7億元，同比增49%，也已完成今年銷售目標(biāo)的54%。

　　相比之下，恒大、碧桂園等企業(yè)按進(jìn)度比例來(lái)看，與年度銷售目標(biāo)尚不匹配。因此，不排除恒大、碧桂園等繼續(xù)在下半年大手筆以價(jià)換量。

　　由此可見(jiàn)，一些企業(yè)去庫(kù)存壓力已經(jīng)得到部分化解，一些企業(yè)的打折活動(dòng)還將延續(xù)一段時(shí)間。而這段時(shí)間會(huì)持續(xù)多久，直接影響樓市低位盤整的周期，和真正反彈時(shí)點(diǎn)的到來(lái)。