上?,F(xiàn)土地高溢價
不僅是銷售繼續(xù)上揚,進入6月以來,上海還出現(xiàn)了土地高溢價的現(xiàn)象。
6月6日,上海成功出讓8幅地塊,成交金額共計26.74億元,成交面積共計38.08萬平方米。8幅地塊中有5幅溢價成交,其中嘉定新城D10-24地塊溢價率高達435.5%。
國泰金楓基金管理公司總經(jīng)理王樹陽對本報表示,雖然房企的資金目前仍不寬裕,但目前是一個拿地的好時機,因為價格已經(jīng)變得比較合適了。
“土地市場正在慢慢復(fù)蘇,溢價率將趨于增長,不過各地土地出讓金依然會較去年有明顯下滑。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說。
中原集團研究中心對13個重點城市監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年以來土地供求持續(xù)低迷,前五月供求量同比均縮減近四成,受此影響,土地出讓金同比大降約43%。
不過,北京、廣州和深圳的土地市場卻處于低谷。
北京中原的統(tǒng)計顯示,截至目前,北京今年僅出讓63宗地塊,土地出讓金僅140.2億,自4月18日至6月11日,更是近兩個月內(nèi)沒有成交記錄。在出讓的土地中,工業(yè)類地塊達到了43宗,占比達47.52%,而住宅類地塊僅為124.7萬平方米,占比為25.71%。這兩個比例均創(chuàng)造了歷史極值,自2008年以來,北京住宅用地占比從未低于40%,而工業(yè)用地占比也從未突破31%。
“住宅地塊供應(yīng)少,可能會影響以后的住宅供應(yīng)。”張大偉分析認(rèn)為,目前北京住宅庫存在8萬套左右,按照目前市場銷售情況,去化時間已經(jīng)不足1年,“如果長時間無大量住宅土地供應(yīng),市場對潛在供應(yīng)的擔(dān)憂可能轉(zhuǎn)化為購買行為”。
深圳土地市場也難見住宅用地。6月4日至11日,深圳共發(fā)出14宗土地出讓公告,均為工業(yè)和倉儲用地,無一住宅用地。從廣州市國土和房管局公布的土地出讓計劃來看,6月廣州計劃出讓土地達13幅,遠高于1至5月月均的6.8幅,但土地交易市場依然冷清。
不過,目前部分城市區(qū)域地價明顯下行,吸引了部分房企低價入市。萬科、佳兆業(yè)等房企不久前分別在天津、南京、上海等城市購地,除個別地塊成交價格與前期持平外,多數(shù)地塊成交價格較前期下降約一成。
盡管萬科一直聲稱土地市場尚未迎來低谷,但受土地市場低價驅(qū)動,萬科4至5月購地頻繁,新增土地儲備達47公頃,然而今年前期萬科購置土地僅不足15公頃。
中原集團的研究報告認(rèn)為,預(yù)計在銷售回款加速、信貸環(huán)境日益寬松的情勢下,將有更多的企業(yè)擇機入市購地。
合富置業(yè)首席分析師龍斌認(rèn)為,土地溢價率與地塊區(qū)位有直接關(guān)系,即使同一城市,地段不同溢價率就有很大差別,近期部分城市土地市場出現(xiàn)的高溢價率并不能完全說明土地市場已經(jīng)回暖。