交易量居歷史低位 地王成色縮水
土地市場(chǎng)料總體平穩(wěn)
“僅憑個(gè)別地塊高價(jià)成交,并不足以斷言土地市場(chǎng)已全面回暖。”對(duì)于當(dāng)前的土地市場(chǎng)走勢(shì),中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向中國(guó)證券報(bào)記者表示,近期地王的特點(diǎn)是總價(jià)低、單價(jià)高,與以往相比成色顯得不足。
恒大新拿下的珠江新城地王為商業(yè)地塊,總價(jià)為13.22億元;北京門頭溝“地王”的交易價(jià)格為2.79億元;上海嘉定成交的高溢價(jià)率地塊,總價(jià)為1.75億元。
相比之下,2009年和2010年誕生的“老地王”,不僅單價(jià)不低,總價(jià)更是動(dòng)輒數(shù)十億。其中,在2010年3月15日,北京誕生的三個(gè)“地王”中,總價(jià)最高的一宗達(dá)到52.4億元,最低的也達(dá)到17.6億。在2009年末廣州亞運(yùn)城地塊的整體出讓中,交易價(jià)格更是達(dá)255億元。
從大宗整體出讓到分割成小塊出讓,是近幾年土地交易方式的新變化。直接結(jié)果是防止了總價(jià)地王的出現(xiàn),但同時(shí)也會(huì)由于體量偏小,影響到企業(yè)拿地的積極性。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示,同樣的土地交易數(shù)量,其成交的土地面積和規(guī)劃建筑面積都可能低于以往。而今年以來(lái),多數(shù)熱點(diǎn)城市的土地成交宗數(shù)在下滑。
據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),1-5月,全國(guó)13個(gè)城市居住用地成交面積共1170公頃,同比下降37%;成交金額約680.62億元,同比下降48%,均處于近五年中同期較低成交水平。進(jìn)入6月以來(lái),全國(guó)土地的整體成交量未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)。
業(yè)內(nèi)咨詢機(jī)構(gòu)莊凌顧問(wèn)向中國(guó)證券報(bào)記者指出,近期以高溢價(jià)率成交的地塊多為商業(yè)用地而非住宅用地,土地市場(chǎng)仍然整體低迷。
張大偉認(rèn)為,目前土地市場(chǎng)依然難言回暖,少數(shù)企業(yè)以“高單價(jià)、低總價(jià)”獲得地王稱號(hào)。預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)成交量會(huì)有所回升,也不乏個(gè)別高價(jià)地的出現(xiàn),但土地市場(chǎng)總體仍將保持平穩(wěn)。
告別非理性繁榮
在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控背景下,土地市場(chǎng)恐怕很難重現(xiàn)以往火暴的局面。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),截至6月19日,北京共成交8宗含住宅性質(zhì)的土地,掛牌成交溢價(jià)率為29.05%。2011年,北京成交居住類用地59宗,掛牌成交溢價(jià)率為31.9%。
這與往年的溢價(jià)水平形成鮮明對(duì)比。2010年,北京成交居住類用地81宗,掛牌成交的溢價(jià)率為87.5%;2009年,這一數(shù)據(jù)達(dá)110.64%,當(dāng)年北京成交居住類用地74宗。
陳國(guó)強(qiáng)向中國(guó)證券報(bào)記者指出,去年初“新國(guó)八條”的出臺(tái),造成市場(chǎng)成交量回落,房企對(duì)后市預(yù)期不佳,拿地?zé)崆闇p退,不僅導(dǎo)致溢價(jià)率下滑,還使得土地市場(chǎng)出現(xiàn)了大量流標(biāo)、流拍現(xiàn)象。在經(jīng)歷了此前非理性的拿地?zé)岢焙?,市?chǎng)正在變得理性,為拿地而不計(jì)成本的現(xiàn)象很難再出現(xiàn),土地市場(chǎng)重現(xiàn)2009年、2010年的火暴場(chǎng)面可能性很小。
北京某知名開(kāi)發(fā)商向中國(guó)證券報(bào)記者表示,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體負(fù)債率偏高,用于拿地的資金有所減少,對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期也趨于穩(wěn)定,這都制約企業(yè)的拿地行為。即便是拿到地王,將來(lái)銷售也有可能虧本,搞不好還會(huì)“砸在手里”。
此外,土地出讓方式的變化也抑制市場(chǎng)的非理性行為。為避免高價(jià)地的出現(xiàn),從2010年下半年至2011年初,一些城市在土地出讓中較多采用招標(biāo)方式,而非“價(jià)高者得”的拍賣出讓。今年以來(lái),掛牌與拍賣方式重現(xiàn),但設(shè)定了“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”,“限地價(jià)、競(jìng)保障房建設(shè)面積”等諸多限制,使得土地溢價(jià)率保持在相對(duì)較低水平。
另有業(yè)內(nèi)人士分析,隨著保障房建設(shè)力度的加大,土地出讓中捆綁保障房地塊的方式也將越來(lái)越多,這將一定程度上削弱地王的成色。