陳先生在青島一家建筑設(shè)計(jì)院工作。近日，他告訴記者，一些開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)部門工作的老同事，見(jiàn)面、打電話的時(shí)候，會(huì)捎帶一句，“如要買房，我們這里有優(yōu)惠”。

　　“去年底還不這樣，今年上半年多了。”陳先生說(shuō)，這情形像2008年。

　　房子不好賣，存貨壓力大，青島一些房地產(chǎn)商再度開(kāi)始“全員營(yíng)銷”。上半年，有的樓盤依然挺著，有的選擇了降價(jià)出貨。

　　降價(jià)，雷聲大雨點(diǎn)小

　　上半年，青島樓市降價(jià)聲此起彼伏。比如，李滄有樓盤喊著 “破六”(即價(jià)格低于6000元/平方米)，城陽(yáng)有樓盤喊著“破五”。記者實(shí)際調(diào)查過(guò)幾個(gè)這樣的降價(jià)盤發(fā)現(xiàn)，這些低價(jià)房源多數(shù)樓層、位置、戶型較差，主流產(chǎn)品降價(jià)幅度遠(yuǎn)沒(méi)那么夸張。

　　在李滄，中南世紀(jì)城、春和景明是兩個(gè)上半年出貨比較多的相對(duì)低價(jià)位樓盤。今年3月份以來(lái)，中南世紀(jì)城保持每個(gè)月百套以上的出貨量，從最近幾個(gè)月的成交看，均價(jià)基本鎖定在約7000元/平方米，比該盤價(jià)格高點(diǎn)低了不到500元。

　　去年底，春和景明一次性把價(jià)格從9000多元/平方米，降到約7300元/平方米，這也是李滄非常明顯的價(jià)格回調(diào)樓盤。但進(jìn)入2012年，整個(gè)區(qū)域缺乏價(jià)格跟進(jìn)的項(xiàng)目，所以春和景明的售價(jià)也回調(diào)了300元左右。

　　在李滄，四月份，曾有一大盤項(xiàng)目傳言八五折銷售。記者實(shí)際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，銷售人員提供的八五折房源，為頂層，位置欠佳的房源，之前的定價(jià)有些過(guò)高。

　　從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，熱銷項(xiàng)目?jī)r(jià)格確實(shí)有所回調(diào)，但幅度并不大。剛需人群也表現(xiàn)的理性，只要定價(jià)合理，就會(huì)有人出手。

　　競(jìng)爭(zhēng)，熱點(diǎn)區(qū)域有暗戰(zhàn)

　　在一房難求的情況下，市場(chǎng)說(shuō)不上競(jìng)爭(zhēng)，各樓盤比著漲價(jià)。而上半年，青島樓市同一區(qū)域中的樓盤近身“肉搏”，漲價(jià)已經(jīng)不是選擇項(xiàng)。

　　還是回到最熱的李滄，上半年中海國(guó)際社區(qū)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中央公館、萬(wàn)科生態(tài)城均有大量房源推出。去年開(kāi)盤銷售不暢，中海國(guó)際社區(qū)今年3月份調(diào)整價(jià)格策略，成交量開(kāi)始發(fā)力。從近期成交來(lái)看，價(jià)格約在8800元/平方米價(jià)格。萬(wàn)科生態(tài)成5月份開(kāi)盤當(dāng)月成交400余套，精裝房?jī)r(jià)格約在8500元/平方米。這一價(jià)格水平，與去年開(kāi)盤價(jià)基本相當(dāng)。5月份，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中央公館開(kāi)盤，價(jià)格約在9500元/平方米。

　　其中一個(gè)項(xiàng)目銷售人員告訴記者，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)的大盤存量大，銷售短期內(nèi)表現(xiàn)不錯(cuò)，但沒(méi)人敢輕易漲價(jià)。

　　另一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的是城陽(yáng)南部。天泰城上半年干脆拋棄多年以來(lái)的精裝產(chǎn)品，力推毛坯房，搶奪剛需客源。根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)的調(diào)查顯示，其毛坯房均價(jià)約在5800元/左右。

　　與天泰城一路之隔，另一項(xiàng)目中鐵華胥美邦，6月份開(kāi)盤，同樣面向剛需。據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，均價(jià)約在每平方米5900元左右，而該項(xiàng)目之前的均價(jià)曾達(dá)到約6400元/平方米。

　　同區(qū)域項(xiàng)目面對(duì)相同客群，只有高性價(jià)比才能打動(dòng)客戶，因供大于求，價(jià)格沒(méi)有上向的動(dòng)力。城陽(yáng)白沙河畔，類似的樓市暗戰(zhàn)也在青特花溪地、龍湖滟瀾海岸、卓越蔚藍(lán)群島三個(gè)項(xiàng)目之間展開(kāi)。

　　全面回暖，確實(shí)有些難

　　調(diào)控政策是樓市指揮棒。在五六月間，受降準(zhǔn)、降息等利好影響，一些城市出現(xiàn)政策“微調(diào)”，回暖之聲再起。

　　但6月5日，住建部即再次稱，“堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，對(duì)于地方出臺(tái)放松抑制不合理購(gòu)房政策的，將及時(shí)予以制止或糾正。”

　　6月25日，有媒體報(bào)道，河南省6部門聯(lián)合下發(fā) 《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，推出如七折房貸、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬、支持開(kāi)發(fā)商貸款、延緩開(kāi)發(fā)商還款期限等優(yōu)惠，一時(shí)成為輿論的焦 點(diǎn)。

　　但不足兩天，河南銀監(jiān)局權(quán)威人士便對(duì)媒體回應(yīng)，網(wǎng)上所傳河南房貸新政是誤傳。

　　河南新政的夭折，被人解讀為中央顯示調(diào)控底線。

　　上半年，在降價(jià)促銷作用下，青島部分樓盤、部分區(qū)域成交量回升，但如2009年那樣整個(gè)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的回暖局面并沒(méi)有出現(xiàn)。比如在市區(qū)剛需購(gòu)房集中的四方，上半年因缺乏降價(jià)項(xiàng)目，成交表現(xiàn)平淡。就算是最熱的李滄區(qū)，也并非全線飄紅，比如米羅灣、映月公館、魯信南?；▓@等項(xiàng)目存量尚多，成交不快，有些甚至可以說(shuō)成交慘淡。

　　此前，青島今鵬翔投資公司CEO修方舟接受采訪時(shí)認(rèn)為，市場(chǎng)逐漸有了人氣，開(kāi)發(fā)商也要有個(gè)姿態(tài)，推出合理的價(jià)格。

　　所謂合理價(jià)格，應(yīng)當(dāng)是指開(kāi)發(fā)商放棄之前的價(jià)格預(yù)期，放棄幻想，重新制定適于當(dāng)前市場(chǎng)的價(jià)格策略。

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)近期接受采訪也認(rèn)為，“如果不改變現(xiàn)有政策的話，好不到哪兒去。”同時(shí)說(shuō)，中央現(xiàn)在主要目標(biāo)是拋棄房地產(chǎn)，用其他的方式去推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。