不知不覺中，2012年島城樓市已經過半，上半年新建住宅交易量交出了28128套的成績單，雖說與去年同期相比仍是下降三成，但5、6月成交均過六千套也讓人們看到了市場回暖的信號。就在這個當口，央行再次發(fā)布降息政策，短時間內兩次降息雖說不是直指房地產市場，但對房地產市場來說無疑是個利好。

　　進入7月，也就意味著下半年正式啟幕，那么下半年島城樓市將走向何方？新盤仍將繼續(xù)降價促銷還是止跌上升

　　擁有成熟配套且價格較為堅挺的二手房在降息利好下是否將走出成交低谷？記者就此采訪了多名房地產業(yè)界人士，大話島城樓市的下半場。

　　樓市下半場，政策能否吹暖風？

　　由于調控的持續(xù)影響，今年上半年全國土地成交量創(chuàng)下三年來的新低，許多大中城市成交量出現(xiàn)下滑，房價則進一步降低，然而，以“限購”為首的眾調控政策依然沒有退居二線的意思，國務院也曾在多種場合表示樓市的調控堅決不放松，那么樓市下半場，政策的風向會如何呢？

　　近期，國務院、住建部、銀監(jiān)會等紛紛表態(tài)，多次澄清市場關于調控要放松的傳言，以及各級政府的堅定表態(tài)，這有利于緩和購房者的恐慌情緒，在一定程度上穩(wěn)定市場預期。

　　青島市房協(xié)經理人俱樂部常務副秘書長龍江認為：“根據最近的國務院會議來看，調控的措施不會動搖，加碼不可能，變通有可能，而其中房產稅的試點就是調控政策的變通點之一。”龍江表示，今年六七月份，全國將實現(xiàn)大中城市住房信息的全面聯(lián)網，這就為房產稅的征收提供了依據。但由于有很多的細則沒有完善，因此房產稅大面積鋪開不可能，在部分大中城市進行試點比較有可能，而房產稅進行試點就是調控政策的變通，如果試點的范圍在10個以上，那么作為山東的龍頭，青島將極有可能成為試點城市之一。

　　降息預期能否再度激發(fā)恐慌情緒？

　　雖然業(yè)內對央行二次降息表示是在預料之中，可以說降息對于房企的資金壓力將“減負”不少，他們的生存能力將變強，在一定程度上會扭轉或者緩解下行的趨勢。那么降息對于購房者和房企來說又是怎樣的一個信號呢？

　　刺激剛需入市

　　“降息之后，對于購房者而言，還款壓力減少，這是非常大的利好。”青島和達置業(yè)有限公司副總經理劉博表示，降息同時對房地產市場也有一定的積極作用。“降息之后，意味著老百姓放在銀行的存款會蒸發(fā)掉。中國老百姓投資比較保守，像股票、黃金之類的投資不太穩(wěn)定，因此很多人會購買不動產來保值，降息會促進更多購房者入市。”

　　大量購房者入市是否會使得房價暴漲呢？劉博分析指出，雖不排除會出現(xiàn)恐慌性購房現(xiàn)象，但是事實上，開發(fā)商目前定價更加理智，即便現(xiàn)在成交量逐月上升，但是這些成交量的上升都是“以價換量”得來的。開發(fā)商還要保證去化率，因此短期內房價回升的可能不太大。

　　降息不會引起樓市大波動

　　談及央行降息，龍江對央行降息不會對房價產生刺激的說法表示認同，“央行降息，會促使部分觀望的剛需置業(yè)者打消顧慮，提前入市，但是對于改善型、高端產品不會產生太大的影響，因為房地產調控政策依然存在，調控不會放松。下半年肯定還會有降息等利好政策出臺，因為目前中國經濟不景氣，國家只有通過調整金融政策來刺激，尤其是想盡快讓中小企業(yè)等實體經濟回暖復蘇。”

　　對于樓市而言，金融政策的調整會起到一定的促進作用，但只要限購政策不調整，樓市大的趨勢不會改變。龍江預測，下半年的樓市應該會比較平緩，不會出現(xiàn)大的波動。

　　房價是否還能再探深底？

　　下半年仍然以快速走量為主旋律，主要就是以價換量。目前來看，青島樓市已經進入全面降價的時期，這已是不爭的事實，幾乎所有在售項目都降價了。據了解，在5月份之前，島城的新房成交量一直在下跌，同比降幅一度高達4成，與之而來的是房價的持續(xù)下行，島城樓市出現(xiàn)了市北某樓盤“直降百萬”、李滄房價直奔“5字頭”等市場少見的情形。

　　通過降價，青島房價已經回歸到一個比較合理的價位，房價已經到了底部。那么，下半年島城樓市是否仍將延續(xù)上半年的走勢？下半年是否還將會有大幅降價的情形出現(xiàn)呢？

　　下半年樓盤營銷將更靈活

　　“青島存量房逼近15萬套，從人口與存量房的對比情況來看，青島的存量房情況是全國第一的，青島樓市的壓力也是全國最嚴重的，所以下半年開發(fā)商也不敢‘輕舉妄動’，還將延續(xù)上半年的降價促銷。”龍江對于島城樓市下半年的。

　　“當前的購房氛圍要比第一季度好一些，5月新房的成交量有了接近翻番的增長，成交的數字也不錯。由此可以判斷，下半年的樓市很可能延續(xù)這個態(tài)勢，市場會有一些暖意，成交量也會增加。”青島今鵬翔投資公司CEO修方舟認為，下半年開發(fā)商的策略比較靈活，打折力度、付款方式等方面優(yōu)惠的情況較多，但降價超過30%基本上不可能?？傮w來看，房價不會有大的變動，而且如果下半年成交勢頭較好的話，部分樓盤也會有提價的可能性。購房者則仍以剛需為主，他們不會因為政策的變化而改變需求，在房源和房價合適的情況下，剛需依然會堅決出手。

　　快速走量仍是主旋律

　　現(xiàn)在普通購房者對于房地產的成本構成是不了解的，拿城陽區(qū)來說，目前普通住宅房價基本在5000-7000元/平方米之間，這幾年隨著土地成本和建安成本的增長，房地產已達到一種微利的狀態(tài)，房價基本趨向合理。6月，國家也出臺了一系列相關政策，這也表明國家是支持剛需置業(yè)的。鑫江置業(yè)營銷總監(jiān)李國章對此分析認為，“可以說，市場回暖趨勢比較明顯，個人判斷下半年整體上將呈現(xiàn)出一種快速走量的形勢。”

　　提及購房者該何時出手，李國章表示，“購房者的心態(tài)是期待房價越低越好，這種心態(tài)是可以理解的，但這是不現(xiàn)實的。房價應該保持在一個合理的價位上，沒有利潤空間的價格是不健康的價格。期待房地產降到成本價以下，這是不可能的。從去年調控持續(xù)以來，房地產企業(yè)本身也在不斷調整，通過降價，資金等方面的調整，再加上此次降息，應該說房地產企業(yè)已經得到喘息，目前的價位也已經降到一個比較合理的位置，房價很難再次下降，現(xiàn)在已經是出手的良好時機。”

　　公租房、廉租房路在何方？

　　公租房、廉租房等都是高房價下誕生的新生產物，可以說這些政策的出臺為低收入家庭實現(xiàn)住房夢提供了可能。

　　但是對于保障房是否適用全國，并可以成為制度性政策，眾多業(yè)內人士及專家的意見不一，有人認為如果將保障房選址在市郊區(qū)域，選址遠而定價高于市場價，就沒有人去買。選址近定價低于市場價，就混亂。

　　此外購買租用人群標準的制定是保障房的又一難題，誰有條件買？誰有條件租？難道也像經濟適用房那樣混亂，如果是那樣，限價房、公租房、廉租房又失去了意義。

　　二手房市場能否沖破低迷困局？

　　今年上半年，島城新房交易因為開發(fā)商的主動降價出現(xiàn)了逐步回升的局面，但二手房市場由于房東方面降幅不算太大，成交量回升較為緩慢。雖然在5、6月份，島城二手房市場總體上也處于上升的態(tài)勢，那么下半年二手房市場是否仍是保持不溫不火的困境呢？ 價格穩(wěn)中有降促使成交回暖

　　進入2012年，價格堅挺的二手房終于有了一定程度的下降，到了二季度二手房的議價空間在5%—10%上下?？仆H不動產青島區(qū)總經理孫杰預測，下半年島城的改善性需求比上半年釋放得要多一點，因為大家都擔心房價會逆轉。但只要下半年限購和限貸沒有取消，成交量很難有特別大的反轉。

　　談到房價，孫杰說：“下半年房東的心理會比較平穩(wěn)，由于帶看量的上升，有些房東會樂觀認為市場行情比較好，進而壓縮議價空間。有些不急于用錢的則會惜售房源，甚至會進行房價的回調，有可能堅挺到來年，但房價反彈勢頭并沒出現(xiàn)。” 部分投資客戶有入市苗頭

　　調控這一年多來，二手房市場確實遭遇了嚴冬。“去年一年市內四區(qū)的新房、二手房成交量之比達到5：1，今年上半年略有好轉，大約在4：1。預計下半年二手房將繼續(xù)縮小與新房交易量的差距。”21世紀不動產青島區(qū)域分部總經理劉剛指出，與新房市場開發(fā)商主動降價促銷不同的是，二手房房東是分散的個體，且由于城市的布局，二手房所處地段、相應配套要遠遠優(yōu)于新房，在種種因素影響下，二手房降價速度很慢，致使成交大幅萎縮。隨著價格一步步回落，目前應該基本上已筑底。

　　“我們代理了市北一個高端住宅新盤以及嶗山區(qū)一個商業(yè)性質的公寓盤，除了部分改善型需求外，這兩個盤有大量投資客戶的進駐，上月成交很不錯。另外近兩個月來沿海高端新盤開盤銷售現(xiàn)場也頗為火爆，這些都是投資信號。這些投資者看好的并不是降息之后省下的那點利息，而是感覺在整體經濟環(huán)境不好的背景下，希望找到一個更為可靠的投資保值渠道，相比股市，房產無疑是不錯的選擇。”劉剛分析指出。