行政干預(yù)的度在哪里？
進(jìn)入了9月，土地市場(chǎng)一下升溫，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的前端，似乎嗅到了市場(chǎng)又一輪回暖的氣息。
最新一輪發(fā)生在10月17日，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)86輪的激烈角逐，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]以15.18億元摘得廈門當(dāng)天公開出讓地塊中，熱度最高的集美區(qū)綜合地塊。至此十一后不到2周的時(shí)間，萬(wàn)科已在土地市場(chǎng)二次出手，此前10月8日，在廣東佛山南海區(qū)以6.5億元競(jìng)得商業(yè)金融用地。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從9月至今，萬(wàn)科已在包括北京、廣州、東莞、青島、秦皇島、杭州等全國(guó)10多個(gè)城市頻繁拿地。萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮也曾在公開的場(chǎng)合表示“手里有470億現(xiàn)金流，四季度還是會(huì)買很多地”。
統(tǒng)計(jì)新數(shù)據(jù)顯示，2012年9月，10大標(biāo)桿房企拿地總金額達(dá)171億元，環(huán)比上升40%，并創(chuàng)出2011年以來(lái)新高。其中，前兩名為華潤(rùn)和萬(wàn)科，拿地款分別為48億元和44億元。而保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]在短短三天內(nèi)拿下四塊土地更是頗得業(yè)界矚目。
整個(gè)9月，北京土地出讓金合計(jì)257億元，超過(guò)前8個(gè)月的總和。十一之后的一周，上海土地市場(chǎng)就成功出讓了5宗土地，出讓金的總額達(dá)到了115.6億元，相當(dāng)于9月全月出讓金額的1.3倍。
相應(yīng)的熱度自然引起了中央部委與地方的高度關(guān)注。9月26日，國(guó)土部也表態(tài)稱，將重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地溢價(jià)率過(guò)高、土地底價(jià)設(shè)定過(guò)高等情況，同時(shí)跟蹤拿地密集企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏。
地方政府也表現(xiàn)出了與中央一致的態(tài)度。北京國(guó)土局9月21日發(fā)布消息，暫停大興、豐臺(tái)、懷柔、通州、亦莊開發(fā)區(qū)十宗地塊的出讓，原因是“貫徹落實(shí)國(guó)土部關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)要求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期”。與此同時(shí)，上海也暫停了一宗“準(zhǔn)地王”地塊的出讓。
而在房?jī)r(jià)地價(jià)一直居高不下的杭州市，進(jìn)入10月之時(shí)，一份《關(guān)于貫徹國(guó)土資電發(fā)87號(hào)文件有關(guān)事宜的通知》在部分開發(fā)商手中流傳，其表示，未來(lái)的土地招拍掛之時(shí)，對(duì)于商品住宅地塊，當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)，將調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，即鎖定地價(jià)，而改用“競(jìng)投配建安置用房或保障性住房面積”來(lái)確定買主。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申對(duì)此表示，這一明顯的行政政策并不排除其他城市的跟風(fēng)可能，但恐怕數(shù)量會(huì)有限，因?yàn)樵趯?shí)際操作中，可以通過(guò)提高起拍價(jià)來(lái)控制溢價(jià)，但在市場(chǎng)冷清的時(shí)候，這種手段很可能造成土地流拍的增多。
陳則明表示，從9月下旬地方政府出臺(tái)的各項(xiàng)政策來(lái)看，行政干預(yù)色彩越來(lái)越濃厚，不管是土地市場(chǎng)還是商品房市場(chǎng)，這也可以看出在目前中央嚴(yán)厲問(wèn)責(zé)下，地方政府對(duì)于市場(chǎng)的態(tài)度還是感覺(jué)穩(wěn)字當(dāng)頭。
而綜合以往的幾次樓市調(diào)控，行政手段都可以說(shuō)是一種暫時(shí)性手段，限購(gòu)、限貸隨著調(diào)控的深入會(huì)逐漸撤出。在9月的一場(chǎng)在上海召開的房地產(chǎn)論壇上，前住建部一位官員也對(duì)本報(bào)表示，從長(zhǎng)期來(lái)看，合適的房?jī)r(jià)方式應(yīng)該是通過(guò)稅收、金融、土地等各項(xiàng)政策進(jìn)行，主要應(yīng)當(dāng)以經(jīng)濟(jì)方式而不是行政方式。
北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心主任馮長(zhǎng)春也表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在政府職責(zé)與市場(chǎng)作用不明晰，政府應(yīng)盡量少干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，要通過(guò)稅收杠桿來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)。政策不穩(wěn)定等問(wèn)題，他建議建立城鎮(zhèn)居民住房梯度消費(fèi)體系，將高端需求交由市場(chǎng)解決，政府只解決基本住房需求
