近日，陜西省建設(shè)廳出臺(tái)新規(guī)，要求開發(fā)商將合理利潤(rùn)率控制在10%左右。

 

　　這被解讀為“升級(jí)版”的地方樓市調(diào)控新政，有反對(duì)者認(rèn)為，此舉可操作性不強(qiáng)，且不合理。如華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在微博 上表示，此舉“既違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律又嚴(yán)重違反價(jià)格法和房地產(chǎn)管理法”。而有贊同者認(rèn)為，至少有助于住房開發(fā)成本的透明，倒逼地方政府與開發(fā)商摒棄暴利思維。

 

　　對(duì)于普通購(gòu)房人而言，最關(guān)心的莫過于，這樣的政策會(huì)不會(huì)促使房?jī)r(jià)跌到合理區(qū)間。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士稱，開發(fā)商都會(huì)有破解之道，而且為有關(guān)部門審核提供了尋租空間。

 

　　“合理利潤(rùn)率為何是10%”

 

　　王圣學(xué)(陜西房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng))：從10月16日到現(xiàn)在，陜西這一政策出臺(tái)有一周的時(shí)間。就目前來看，陜西出臺(tái)這一政策意義不大。

 

　　西安在陜西房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)大約70%的份額。今年1-9月，在全省房地產(chǎn)投資額中，西安占的比例就大約在七成。西安作為一個(gè)區(qū)域中心城市，房?jī)r(jià)水平并不高。從橫向看，和中西部武漢、成都等城市相比有差距，房?jī)r(jià)水平大概不到京上廣等城市郊區(qū)房?jī)r(jià)一半。縱向上看，這兩年西安房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，從每平方米6500元漲到7000元的水平。在這種房?jī)r(jià)不高、市場(chǎng)總體很平穩(wěn)的情況下，對(duì)政策出臺(tái)背景不得而知。

 

　　此外，合理利潤(rùn)10%是根據(jù)什么定的？為什么不是5%、15%？

 

　　商品房市場(chǎng)應(yīng)該遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則，但這種手段還是以行政調(diào)控為主。長(zhǎng)期的限價(jià)、限購(gòu)已經(jīng)不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則了。

 

　　“政府收益占據(jù)開發(fā)成本大頭”

 

　　宋延慶(蘭德咨詢總裁)：目前房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)水平，毛利率大概在35%-45%，凈利率在15%-20%的水平。

 

　　如果來看房地產(chǎn)開發(fā)成本，分為幾大塊：在中西部地區(qū)，土地出讓金所占比例略低，但也在20%-30%的水平，綜合各項(xiàng)稅費(fèi)大概在20%左右，還有近年來越來越高的融資成本大概在10%-20%，此外還有建安成本等。

 

　　有關(guān)部門有時(shí)只盯著房?jī)r(jià)、開發(fā)商利潤(rùn)，卻忽視了包括土地出讓金、各項(xiàng)稅費(fèi)在內(nèi)的這些政府拿走的大頭。