“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”調(diào)控持續(xù)進(jìn)行,普通住宅項(xiàng)目尚在摸爬滾打時(shí),濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體項(xiàng)目的逐步上市,使得樓市由以住宅為主體的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向了區(qū)域綜合體之間的競(jìng)爭(zhēng)。綠地中心、保利中心、世茂國(guó)際廣場(chǎng)、魯商國(guó)奧城等建設(shè)速度快的項(xiàng)目已經(jīng)在開(kāi)始出售自己的商鋪公寓或?qū)懽謽遣糠?。近?西部的連城國(guó)際,東部的啟德國(guó)際金融中心等項(xiàng)目的奠基,長(zhǎng)清三慶青年城項(xiàng)目的開(kāi)始認(rèn)籌,也使得越來(lái)越多的綜合體項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)際銷售階段。

    綜合體入市帶動(dòng)“商”戰(zhàn)升級(jí)

    作為中國(guó)綜合性地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)的綠地集團(tuán),其在市中心開(kāi)發(fā)的300米濟(jì)南第一高樓綠地中心項(xiàng)目正處于商鋪及寫(xiě)字樓產(chǎn)品的出售階段。項(xiàng)目營(yíng)銷有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō),目前商業(yè)部分銷售已過(guò)大半,在售的寫(xiě)字樓部分也多為整層大客戶購(gòu)買。據(jù)了解,該項(xiàng)目在寫(xiě)字樓的裝修上首次引入五星級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn),且交房標(biāo)準(zhǔn)的樣板房也即將開(kāi)放。該負(fù)責(zé)人表示,在寫(xiě)字樓的購(gòu)買群體中,以具有金融、能源、投資屬性的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)最為集中,目前幾大國(guó)有銀行已經(jīng)簽約進(jìn)駐,這也恰恰符合了片區(qū)對(duì)中央金融商務(wù)區(qū)打造的規(guī)劃意愿。

    而在東部CBD區(qū)域剛奠基不久的啟德國(guó)際金融中心,目前17號(hào)地塊南側(cè)的一棟寫(xiě)字樓也已經(jīng)被某銀行意向購(gòu)買,以作為山東總部基地。項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人張麗梅說(shuō),由于去年一年的時(shí)間都在調(diào)整規(guī)劃的原因,項(xiàng)目動(dòng)工稍晚一些,但項(xiàng)目整棟或整層的銷售是今后的趨勢(shì)。據(jù)了解,國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行,郵政儲(chǔ)蓄銀行、魯信集團(tuán)、渤海銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以及某國(guó)有大型企業(yè)集團(tuán)總部等均購(gòu)買了其周邊寫(xiě)字樓物業(yè)。

    在濟(jì)南西部,總建筑面積14萬(wàn)平方米的綜合體項(xiàng)目連城國(guó)際也于10月27日奠基,有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)在今年年底或明年初銷售。據(jù)了解,項(xiàng)目將先期銷售A地塊的商鋪與公寓。在與同區(qū)域的綜合體保利中心的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題上,該負(fù)責(zé)人說(shuō),就目前商鋪銷售看,兩者定位不一樣,前者是做專業(yè)性市場(chǎng)的小商鋪,他們的面積是在100——1000平方米以上的商業(yè)物業(yè)。對(duì)于價(jià)格的制定,她說(shuō),要根據(jù)屆時(shí)市場(chǎng)的情況再定。

    綜合體生存前景仍待重重考驗(yàn)

    對(duì)于各城市越來(lái)越多出現(xiàn)的綜合體項(xiàng)目,濟(jì)南一綜合體項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說(shuō),由商鋪,寫(xiě)字樓,公寓等物業(yè)形態(tài)組合而成的綜合體項(xiàng)目在業(yè)界被公認(rèn)為是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)難度最大、周期最長(zhǎng)、資金實(shí)力要求最嚴(yán)的一種業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)模式,幾種業(yè)態(tài)之間的相互聯(lián)動(dòng)、互為補(bǔ)充更為注重,并要合理安排開(kāi)發(fā)順序以平衡投資商在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的現(xiàn)金流。他說(shuō),目前濟(jì)南多數(shù)綜合體項(xiàng)目首先出售回款較快的商鋪公寓就是處于對(duì)現(xiàn)金流的考慮。

    據(jù)了解,現(xiàn)在全國(guó)主要城市,甚至是三四線城市都將打造城市綜合體作為城市建設(shè)的提升點(diǎn),意欲以點(diǎn)帶面用3-5年時(shí)間讓商業(yè)環(huán)境升級(jí),招商引資飛躍式發(fā)展,讓地產(chǎn)開(kāi)發(fā)再次成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎。而在實(shí)際的操作中,部分無(wú)商業(yè)資源、無(wú)先進(jìn)開(kāi)發(fā)理念、無(wú)與之匹配的資金渠道、無(wú)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)持有決心的開(kāi)發(fā)企業(yè)也想在其中分一杯羹,這使得在政府推動(dòng)下剛步入綜合體競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代的濟(jì)南樓市,將要經(jīng)受著后續(xù)銷售與運(yùn)營(yíng)的重重考驗(yàn)。