提振
微調(diào)刺激成交量上漲
除不影響限購限貸底線，公積金政策成微調(diào)主要手段的另一深層次原因是“公積金政策直接影響大，目前商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率為6.55，而公積金的基準(zhǔn)利率為4.5，相當(dāng)于商業(yè)貸款的7折以下”。張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，以貸款1萬元20年為例“公積金貸款月供為63元，而商業(yè)貸款則為74.8元，利息差距巨大，公積金政策微調(diào)可以直接增加購房者購買能力”。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也告訴記者，各地針對(duì)公積金的一些調(diào)整政策，其主要作用還是為了實(shí)現(xiàn)刺激本區(qū)域內(nèi)自住剛需入市購房。他認(rèn)為，“調(diào)整公積金政策，除了可以刺激部分剛性需求入市，也是對(duì)這部分群體購房機(jī)會(huì)的保護(hù)”。尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于“不溫不火”的階段，一定程度上可以刺激市場成交量的回升。
的確，中指院上周數(shù)據(jù)顯示，在10月29日至11月4日的一周內(nèi)，重點(diǎn)監(jiān)測的40個(gè)城市中，36個(gè)城市周均成交同比增長，其中長沙增幅最大，達(dá)到545.82%。重點(diǎn)城市中，10個(gè)城市周均成交同比全部上漲，其中杭州漲幅最大，達(dá)到252.82%。
環(huán)比方面，上周成交量繼續(xù)沖高，達(dá)到年內(nèi)第二高點(diǎn)，主要城市中，除北京下調(diào)8.5%外，上海環(huán)比上漲35%，深圳環(huán)比上漲5.8%，整體上漲城市數(shù)量達(dá)到7成。
對(duì)此，張大偉認(rèn)為，一方面是因?yàn)閲鴳c期間的認(rèn)購持續(xù)反映到簽約上，促進(jìn)了市場數(shù)據(jù)的復(fù)蘇。另一方面，土地市場的升溫、地方公積金政策的微調(diào)也給購房者對(duì)市場的判斷造成影響，刺激樓市消費(fèi)。
“市場預(yù)期對(duì)購房者尤為重要。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌對(duì)記者表示，穩(wěn)增長政策見底，市場走勢預(yù)期增強(qiáng)，房價(jià)下降空間減小等市場動(dòng)態(tài)改變了購房者的市場預(yù)期。因此，部分觀望購房者開始行動(dòng)，剛需人群也開始從大中城市向中小城市擴(kuò)展。
警惕
攪動(dòng)房價(jià)上漲預(yù)期
近日，業(yè)內(nèi)有分析指出，盡管多數(shù)城市的住房公積金貸款額度客觀上存在調(diào)整的需要，但住房公積金貸款額度調(diào)整的時(shí)機(jī)與幅度，往往帶有較為明顯的政策傾向，反映出地方政府的政策意圖，有可能會(huì)對(duì)樓市預(yù)期產(chǎn)生影響。
盡管從以往來看，住房公積金貸款額度上調(diào)在釋放剛性住房需求上的作用非常有限，市場仍有可能將其解讀為地方政府的“托市”舉措，進(jìn)而影響到樓市調(diào)控預(yù)期。
不過，在這一點(diǎn)上，陳國強(qiáng)分析認(rèn)為，公積金“新政”，本意在刺激購房者的剛性需求，促使房地產(chǎn)市場供需得以平衡。公積金貸款占購房貸款比例較小，其本身不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生較大影響。與此同時(shí)，樓市調(diào)控政策尚未見絲毫松動(dòng)的跡象，短期內(nèi)不會(huì)影響房價(jià)大幅波動(dòng)，利用公積金來投機(jī)投資的行為也不會(huì)成為主流。
但顧云昌認(rèn)為，各地調(diào)整公積金會(huì)影響購房者預(yù)期，客觀上肯定會(huì)刺激成交量上升，有利于樓市回暖。
值得注意的是，伴隨各地公積金調(diào)整政策的連續(xù)出臺(tái)，中指院日前發(fā)布的10月百城住宅價(jià)格指數(shù)同時(shí)呈現(xiàn)出環(huán)比連續(xù)上漲之勢。
張宏偉告訴記者“公積金‘新政’不排除會(huì)帶來少數(shù)投資、投機(jī)行為。”一旦在全國推行，可能會(huì)使一些城市的外來購房者增加，給房地產(chǎn)市場帶來不穩(wěn)定因素。同時(shí)，在執(zhí)行環(huán)節(jié)，個(gè)別被限購的購房者也會(huì)鉆空子入市，甚至惡意套取公積金。
陳國強(qiáng)也指出，因部分地方放開公積金二套房貸款，因此，要謹(jǐn)防投資性需求入市，加強(qiáng)對(duì)投資性需求與自住型需求的區(qū)分。
張大偉表示，在近期土地價(jià)格及溢價(jià)率都明顯上漲，預(yù)期向上，成交量也逐漸轉(zhuǎn)好的情況下，開發(fā)商的定價(jià)也會(huì)水漲船高，而且全年計(jì)劃的提前完成使得開發(fā)商年底促銷的力度將明顯減弱，整體市場價(jià)格將繼續(xù)平穩(wěn)微漲。
陳國強(qiáng)同時(shí)指出，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)政策維持穩(wěn)定仍是調(diào)控主流，若房價(jià)因此推高過快，則不排除會(huì)叫停調(diào)整公積金的可能性。
