北京的房地產(chǎn)供應(yīng)不足依然存在，10月，這一現(xiàn)象變得尤其明顯。

 

    鑒于供應(yīng)不足，樓市成交量環(huán)比下挫，同比卻大幅增長的事實(shí)，越來越多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為未來房價(jià)將繼續(xù)走高。

 

    供需失調(diào)

 

    據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，10月，北京新建商品住宅成交量為9812套，環(huán)比下降10.6%，同比上漲78.5%。二手住宅成交11449套，環(huán)比下降9%、同比上漲57.7%。

 

    雖然環(huán)比下降，但值得關(guān)注的前提是，供應(yīng)量大幅下降。

 

    亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年“金九銀十”期間，北京住宅市場共有75個項(xiàng)目入市，新增住宅產(chǎn)品15533套，預(yù)售許可面積17.1萬平方米，相比去年同期分別下降25.5%、37.1%，達(dá)到了近七年來的新低。9月份北京樓市還有48個項(xiàng)目開盤，新增住宅產(chǎn)品11019套，進(jìn)入10月，北京僅27個項(xiàng)目入市，提供住宅產(chǎn)品4514套，不及9月的一半。

 

    存量房究竟有多少在近期被釋放進(jìn)入買賣市場缺乏有效統(tǒng)計(jì)。實(shí)際上，二手房放盤量在減弱。北京最大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司鏈家地產(chǎn)董事長左暉就曾表示，鏈家數(shù)據(jù)顯示，10月新增賣房委托降11%，買客委托漲7%。而記者采訪的多位二手房資深經(jīng)紀(jì)都表示，現(xiàn)在就是出房太少，出一套好房子，很多客戶搶。

 

    進(jìn)入11月份，成交量保持穩(wěn)定。鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，11月第一周，二手住宅成交3480套，連續(xù)三周超3000套。同期共有5個新建商品住宅期房項(xiàng)目入市，供應(yīng)量為937套，較前一周減少約11.3%。

 

    去化率穩(wěn)定

 

    鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，9月至今的兩個多月里，開盤的項(xiàng)目成交量為5339套，簽約率為30%，相比7-8月新增項(xiàng)目43.6%的簽約率減少了近14個百分點(diǎn)。但是去年同期，簽約率僅為16.1%。鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮認(rèn)為，從今年以來的供應(yīng)消化情況來看，金九銀十表現(xiàn)并不突出，簽約率反而有所回落，主要是因?yàn)樯习肽晔袌鲂枨蟊淮罅肯＝衲暌詠?，新增供?yīng)的整體簽約率已經(jīng)在六成左右，說明市場回暖比較明顯。

 

    但張絮還認(rèn)為：與去年相比，熱銷項(xiàng)目的數(shù)量和占比都明顯增長。并且，成交量和去化率快的項(xiàng)目不只是2萬元以下的郊區(qū)項(xiàng)目，中高端、城區(qū)項(xiàng)目也加入到熱銷的行列，甚至其中也有些項(xiàng)目還曾經(jīng)提價(jià)。

 

    實(shí)際上，地鐵盤或者區(qū)位尚可的樓盤漲價(jià)已經(jīng)屢見不鮮。

 

    4月，北京首套房貸款利率優(yōu)惠在操作中逐漸被普及開來，8.5折的優(yōu)惠首套房利率非常普遍，客觀存在的購買力在優(yōu)惠的首套房利率刺激下得以釋放。

 

    三月漲價(jià)論

 

    市場人士對未來的看法也越來越樂觀，最樂觀的當(dāng)屬任志強(qiáng)，他在多種公開場合預(yù)判明年3月房價(jià)將暴漲。

 

    9月初，按照北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京商品住宅庫存僅77104套，可售庫存量去化僅需5個月。

 

    庫存量下行的同時，住宅土地供應(yīng)完成也存在缺口。北京市國土資源局的公開資料顯示，2012年北京市計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地面積2800公頃，截至8月供應(yīng)建設(shè)用地面積為1010.88公頃，僅占原計(jì)劃面積的36.1%

 

    10月，渣打銀行大中華區(qū)研究部的研究報(bào)告亦表示：“我們跟蹤的庫存數(shù)據(jù)顯示，至少在一至三線城市，庫存狀況正在改善。事實(shí)上，庫存耗盡問題更有可能在2013年下半年出現(xiàn)，尤其是新增土地供應(yīng)有限的一線城市。”

 

    其實(shí)，很多業(yè)內(nèi)人士都持有和任志強(qiáng)類似的看法。

 

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫就認(rèn)為，從大的背景環(huán)境來看，二季度開始樓市連續(xù)數(shù)月的成交回暖已使得不少房企已經(jīng)完成甚至超額完成了其全年銷售目標(biāo)，基于目前整體市場價(jià)格仍處于低位水平，這些房企并不急于再推出新房源，而是靜待市場好轉(zhuǎn)。另一方面，調(diào)控之后北京土地市場也開始出現(xiàn)低迷，住宅用地的供給不足使得大量房企的存貨量只減不增，近期雖然地方政府土地速度開始加快，各大房企也紛紛進(jìn)入“囤地”階段，但是對于北京市場來說，雖然9月份出現(xiàn)一個推地的小高潮，但是進(jìn)入10月之后又出現(xiàn)“斷頓”，房企在京增加土地儲備的愿望難以實(shí)現(xiàn)。主觀推盤意愿的降低與客觀土地儲備的減少使得今年“金九銀十”整體供應(yīng)出現(xiàn)低潮。從未來北京樓市供應(yīng)走勢來看，由于大量房企已完成銷售業(yè)績，而土地儲備稀缺的難題在短時間內(nèi)無法解決，并且受到季節(jié)因素影響，因此2012年剩下的兩個月中，樓市供應(yīng)短缺將進(jìn)一步加劇，拉動房價(jià)繼續(xù)保持上行。

 

    華潤橡樹灣[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評][最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]營銷中心營銷總監(jiān)秦江就在微博里表示：2012年北京商品房住宅的全年成交量預(yù)計(jì)同比增長30%，幾乎所有的品牌房企今年的KPI指標(biāo)都大幅增長。供應(yīng)短缺將是未來幾年北京市場的主要矛盾，明年的樓市不言而喻，懸念只取決于政府的價(jià)格管制的力度。