背景

 

    經(jīng)濟(jì)適用房是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由城市政府部門組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具備經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。作為政府的一項(xiàng)惠民之舉，保障性住房建設(shè)被看作解決低收入家庭住房問題的一大希望，但近年來一些地方經(jīng)濟(jì)適用房卻遭遇“賣房難”。在古城西安，2012年已經(jīng)推出的6000多套經(jīng)濟(jì)適用房，到7月底還有超過40%的房子未銷售出去。在別的城市如上海、廣州等地也有同樣的問題。究竟是什么原因?qū)е铝私?jīng)濟(jì)適用房滯銷？低收入群體是否都享受到這項(xiàng)優(yōu)惠政策？針對這些問題，記者采訪了市民及相關(guān)的專業(yè)人士。

 

    話題現(xiàn)場

 

    銷售不暢

 

    為了解經(jīng)濟(jì)適用房的銷售情況，記者對西安市一些在售經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目進(jìn)行探訪，發(fā)現(xiàn)這些項(xiàng)目仍有大量房源沒有售出。在西安市的金泰怡景花園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的售樓處，記者看到看房的人寥寥無幾。銷售人員告訴記者，這里的經(jīng)濟(jì)適用房60-120平方米的都有，均價(jià)在3600元/平方米左右，比周邊的商品房售價(jià)要便宜接近一半，但目前還有一部分剩余房源未銷售出去。

 

    在位于明光路的榮城·名苑經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，銷售人員介紹說這個(gè)小區(qū)2011年就進(jìn)行了搖號分配，但當(dāng)時(shí)800多套房源只有600多人申購，剩下的200多套房子目前仍在銷售。而在位于西安市西二環(huán)附近的紫云溪經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，記者了解到這個(gè)項(xiàng)目2012年4月就推出500多套房源進(jìn)行了搖號，目前還有一部分剩余房源在出售。

 

    在另外一處的鴻基新城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]銷售部，售樓人員介紹說，他們的房源很充足。但當(dāng)?shù)弥浾卟⑽茨玫秸峁┑慕?jīng)濟(jì)適用房申請表時(shí)，售樓人員的介紹熱情一掃而光。“現(xiàn)在去申請，差不多一年后才能拿到申請表，現(xiàn)在來咨詢沒有意義。”對方這樣說。

 

    記者從西安市住房保障和房屋管理局了解到，2012年西安市已經(jīng)推出的10個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目的參與搖號人數(shù)均少于項(xiàng)目可提供的房源數(shù)，反映出符合申購條件的市民申購熱情并不強(qiáng)烈。

 

    市民

 

    經(jīng)適房不“經(jīng)濟(jì)”市民張先生認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房的申購資格門檻過高是滯銷的主要原因。2011年西安市申購經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)是人均家庭月收入1080元，他和妻子的每月工資的總收入是3100元，不符合西安市的申購標(biāo)準(zhǔn)。但實(shí)際上其家庭月生活支出就要近2000元，負(fù)擔(dān)很重，壓力也很大，生活也過得緊巴巴的。“這樣的申購標(biāo)準(zhǔn)不切合實(shí)際。”張先生說。

 

    家住蓮湖區(qū)的王女士直接指出，經(jīng)濟(jì)適用房政策根本不能保障中低收入者的利益。她目前單身，按照2011年經(jīng)濟(jì)適用房申購規(guī)定，年收入12960元以下的人能購買，她符合標(biāo)準(zhǔn)。但她估算了一下，目前經(jīng)適房的價(jià)格都在每平方米4000元左右，戶型好的更高，現(xiàn)在買一套最小面積的經(jīng)濟(jì)適用房最少也要20多萬元，首付要6萬多，這對于年收入1萬多元的中低收入者來說，是一個(gè)巨大的數(shù)字。

 

    采訪中，還有部分市民反映，經(jīng)濟(jì)適用房申購的程序繁瑣，申購時(shí)間太長、房源地理位置不佳、戶型不好、居住環(huán)境配套設(shè)施不完善等原因讓人們對經(jīng)適房產(chǎn)生排斥心理，影響購買欲望。

 

    房產(chǎn)商

 

    前景不樂觀 “除了申購資格外，經(jīng)濟(jì)適用房的面積和配套設(shè)施配置也是其滯銷的一大原因。”西安市一家房地產(chǎn)公司的王經(jīng)理告訴記者。他指出，為滿足更多人的住房需求，經(jīng)濟(jì)適用房的戶型一般控制在中小套型。目前在西安市購買經(jīng)濟(jì)適用房的套型建筑面積標(biāo)準(zhǔn)是單身家庭建筑面積60平方米，2-3人家庭80平方米，4人以上家庭每增加1人可增加20平方米，最大不得超過120平方米?，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)逐漸以高層為主，而高層住宅的得房率為70%，因此建筑面積為60平方米的住宅，實(shí)際上使用面積只有40平方米左右。而大部分市民能夠接受的住房面積在80-90平方米左右，經(jīng)濟(jì)適用房的面積顯然不適合目前的住房發(fā)展趨勢。王經(jīng)理稱，目前經(jīng)濟(jì)適用房這種滯銷現(xiàn)象讓開發(fā)商承受了很大的資金壓力。

 

    王經(jīng)理還指出，相對商品房項(xiàng)目來說，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目數(shù)量較少，可選擇余地較小。因地價(jià)等原因，經(jīng)濟(jì)適用房所處的位置一般都較為偏僻，部分經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目所處的區(qū)域相關(guān)配套設(shè)施還不完善，一些項(xiàng)目周邊沒有醫(yī)院、學(xué)校、菜市場等生活設(shè)施，很多具有購房資格的人因此放棄購買。

 

    王經(jīng)理還強(qiáng)調(diào)，受國家對商品房出臺(tái)的的限購政策影響，購房者對經(jīng)適房觀望情緒比較濃厚，如果有商品房售價(jià)在4000左右，購房者大多會(huì)選擇商品房。

降低準(zhǔn)入門檻

 

    針對市民反映的申購資格門檻過高及申購程序復(fù)雜等問題，西安市有關(guān)部門也給予了高度重視。西安市住房保障和房屋管理局相關(guān)工作人員介紹說，對保障房準(zhǔn)入門檻的調(diào)整，結(jié)合了西安市當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入和住房水平等因素，科學(xué)合理地確定保障對象和保障性住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，并對家庭人數(shù)的財(cái)產(chǎn)收入進(jìn)行了細(xì)分，引入對不同人數(shù)家庭采用不同標(biāo)準(zhǔn)的新方式。自2012年9月1日起，3人及3人以上家庭經(jīng)濟(jì)適用住房保障家庭人均月收入標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為1515元（相當(dāng)于上年度西安市人均可支配收入的70%）。兩人經(jīng)濟(jì)適用住房保障家庭人均月收入標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為1667元。單身人員（含未婚、離異獨(dú)身、喪偶獨(dú)身）的準(zhǔn)購年齡由先前執(zhí)行的30周歲調(diào)整為25周歲，家庭人均月收入標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為1818元。

 

    該工作人員還表示，為了進(jìn)一步確保保障性住房申請人資格的真實(shí)性，2012年西安市加強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)適用房資格審查工作，一般要經(jīng)過市、區(qū)縣和街辦三級審核、三級公示，將住房、住房公積金、養(yǎng)老保險(xiǎn)、車輛、工商、稅務(wù)、存款等都納入審核范圍。保障房審核門檻的提高，審核時(shí)間的延長也成為部分市民放棄申購的一個(gè)原因。為提高資格審核效率，加快審核節(jié)奏，西安市又出臺(tái)相關(guān)規(guī)定要求，各類保障性住房的資格審核工作將限時(shí)辦結(jié)，在70個(gè)工作日內(nèi)完成從初審到聯(lián)審、公示、終審的三級審核過程。同時(shí)，還在西安市房管局網(wǎng)站公布了保障性住房資格審核流程和審核時(shí)限，主動(dòng)接受社會(huì)輿論監(jiān)督。“但是，由于這些措施出臺(tái)不久，要徹底解決問題還需要一個(gè)過程，隨著政策的逐漸成熟完善，經(jīng)適房的問題一定會(huì)得到徹底解決，保障房市場也會(huì)走得更加穩(wěn)健。”該人士說。

 

    專家觀點(diǎn)1

 

    多建公租房

 

    陜西省社會(huì)科學(xué)院學(xué)術(shù)委員會(huì)副主任、陜西省城市經(jīng)濟(jì)文化研究會(huì)會(huì)長張寶通認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房在相當(dāng)一段時(shí)期仍將起著商品房無可替代的重要作用，它適應(yīng)了中低收入家庭購房需求，解決了他們的住房問題，促進(jìn)了居民住房消費(fèi)，緩解了城市舊城改造和房屋拆遷的矛盾。另一個(gè)重要作用是，優(yōu)化了房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，平抑了商品房價(jià)格的不合理上漲。

 

    面對目前經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)滯銷的情況，相關(guān)部門要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理。一方面，在經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)劃和建設(shè)中，應(yīng)該盡可能靠近市區(qū)的繁華地段，減少低收入群體生活成本和生活壓力。另一方面，相關(guān)部門應(yīng)該結(jié)合本地的情況，出臺(tái)符合當(dāng)?shù)厍闆r的經(jīng)濟(jì)適用房政策，過松會(huì)讓有權(quán)勢的人鉆空子得實(shí)惠，過嚴(yán)則會(huì)縮小經(jīng)適房的受益面，低收入人群利益得不到保障。要根據(jù)困難群體的實(shí)際收入情況，科學(xué)合理地調(diào)整準(zhǔn)入門檻，界定低收入人群的范圍。

 

    張寶通說，經(jīng)適房并不能從根本上解決廣大群眾的住房問題。西安市現(xiàn)有城鎮(zhèn)戶籍家庭129.4萬戶，長期外來務(wù)工人員約110萬人。這些低收入群體、工薪階層以及剛參加工作的群體都暫時(shí)沒有購房能力，需要省吃儉用積累很多年才有能力購房。因此，要解決這些人的住房問題還是要大力建設(shè)和增加公共租賃房數(shù)量，公共租賃房配套設(shè)施可以簡單一些，面積不要太大，只要具備基本功能即可。

 

    專家觀點(diǎn)2

 

    完善制度

 

    西安市社會(huì)科學(xué)院研究員蘇軍認(rèn)為，西安市經(jīng)濟(jì)適用房的銷售不暢有幾點(diǎn)原因。首先，政府對經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策宣傳不夠，造成老百姓對經(jīng)濟(jì)適用房的購買條件以及相關(guān)程序知之甚少。其次，由于我國沒有透明的收入制度，政府很難了解和掌握申購者的真實(shí)情況，導(dǎo)致經(jīng)適房審核程序時(shí)間過長，人們信心不足。另外，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格不低、地理位置不佳以及購房人在購房之后還是要淪為“房奴”等原因都造成了其滯銷。對此，政府部門要出臺(tái)政策進(jìn)行調(diào)整，將經(jīng)適房政策不斷細(xì)化，精準(zhǔn)聚焦低收入群體，擴(kuò)大受益群體。

 

    蘇軍還指出，相關(guān)部門除了在經(jīng)濟(jì)適用房申購前期做好工作，在經(jīng)濟(jì)適用房銷售后也應(yīng)履行其監(jiān)管職責(zé)，保障大多數(shù)低收入群體利益。對經(jīng)濟(jì)適用房的真實(shí)用途進(jìn)行監(jiān)管，對于部分購買經(jīng)濟(jì)適用房并不以居住為目的，在購房后空置或?qū)⑵涑鲎?、轉(zhuǎn)賣，或?qū)⑵渥鳛橐环N投資工具的違規(guī)者作出懲罰，可開辟相應(yīng)渠道使群眾參與監(jiān)管，建立動(dòng)態(tài)跟蹤考核制度，讓已不需要經(jīng)濟(jì)適用房的家庭及時(shí)退出。還要完善經(jīng)濟(jì)適用房退出制度，使經(jīng)濟(jì)適用房真正發(fā)揮保障作用。經(jīng)濟(jì)適用房由于性質(zhì)上的特殊性，其所有權(quán)人的處分權(quán)必然受到限制，應(yīng)當(dāng)由政府掌管回購權(quán)。政府回購價(jià)格的確立應(yīng)充分考慮政府及經(jīng)濟(jì)適用房所有人雙方的利益。這樣就會(huì)有更多的低收入群體受益。

 

    微話集錦@騎兔兔逛西安：經(jīng)濟(jì)適用房這項(xiàng)制度本身是好的，但是在實(shí)施過程中，有一些人弄虛作假，騙購經(jīng)濟(jì)適用房，所以政府才加大了審核的力度，對于這一點(diǎn)，我覺得老百姓不應(yīng)該指責(zé)，應(yīng)予以理解，畢竟從另外一個(gè)層面來說，審核嚴(yán)格可以杜絕少數(shù)人鉆空子、占便宜。

 

    @天涯的草：經(jīng)濟(jì)適用房就是滋長腐敗的溫床，在我的周圍，為了獲得經(jīng)濟(jì)適用房購買資格，請工作單位或者街道辦事處開出一個(gè)低收入證明，然后通過相關(guān)“渠道”購買“房號”都成了公開的秘密。有的家庭不只擁有一套經(jīng)濟(jì)適用房，自己住一套，其他出租。對于我們這些既沒有關(guān)系也沒有錢的人，經(jīng)濟(jì)適用房和我們的關(guān)系不大。

 

    @踏雪無痕：咱們中國人都有房子情結(jié)，大多數(shù)家庭都把房屋視為成家立業(yè)之本，即便經(jīng)濟(jì)條件艱難，也不顧壓力買房。但是經(jīng)濟(jì)適用房到底“經(jīng)濟(jì)”嗎？我們窮人一輩子也就買一套房，到頭來，費(fèi)了神，丟了人，卻花了商品房的價(jià)錢住了經(jīng)適房，我看經(jīng)濟(jì)適用房根本不靠譜啊。

 

    @jack豬豬：我覺得經(jīng)濟(jì)適用房挺好的，我切身感受到經(jīng)適房不僅惠及了低收入人群，也惠及了城市的“夾心層”，雖然目前經(jīng)適房在建設(shè)和分配的過程中，出現(xiàn)了一些問題。我相信政府如果在建設(shè)到分配的過程中不斷去調(diào)整，解決，經(jīng)適房的前景也是很好的。

 

    @青澀年華：我覺得經(jīng)濟(jì)適用房制度不合理，這一點(diǎn)，我們可以學(xué)習(xí)一下日本，用公租房取而代之，不賣只租，過段時(shí)間搖號換房客，在這段時(shí)間里你可以努力攢錢，爭取在搬出公租房之后有能力買房。這樣由于不是長期居住，那么工作會(huì)有動(dòng)力，不會(huì)混吃等死，并且因?yàn)槭侵貜?fù)使用同一套房子，也避免大量和重復(fù)建設(shè)消耗大量社會(huì)資源，挺好的。