根據(jù)21世紀不動產(chǎn)青島區(qū)域提供的數(shù)據(jù)，剛剛過去的十月份，島城二手房成交數(shù)據(jù)較上月有不小的跌幅。市內(nèi)四區(qū)成交1202套，比上月環(huán)比降低21%；七區(qū)共簽約成交1676套，比上月環(huán)比下降23%。當然，盡管如此，十月總成交量仍比去年同期增長60%左右。

    數(shù)據(jù)顯示，七區(qū)二手房成交量中市北區(qū)仍遙遙領(lǐng)先，成交429套，占總成交25%；四方區(qū)297套，占18%，市南區(qū)居第三位成交265套，占16%，黃島與市南區(qū)相差不大。嶗山區(qū)成交最少，僅為78套。

    小戶型低總價受歡迎

    11月第一周，島城各區(qū)成交僅504套，環(huán)比上周下降5.26%，成交面積下降9.87%。11月首周成交與前幾周相比維持穩(wěn)定，雖然傳統(tǒng)金九銀十已過，今年9、10月成交較去年有較大漲幅，但整體來看，二手房市場保持穩(wěn)定放量的態(tài)勢，預(yù)計這種趨勢將會延續(xù)到年底。

    各區(qū)域中，四方區(qū)成交110套，占比22%，超越市北區(qū)成為區(qū)域銷冠，其次為市北區(qū)100套，占比20%，市南區(qū)成交僅66套，環(huán)比下降25%，嶗山區(qū)成交為25套。全市平均成交面積81平米，較上周下降4.86%。

    業(yè)內(nèi)人士根據(jù)數(shù)據(jù)分析認為，剛需仍舊占據(jù)了二手房市場成交的主要份額。從區(qū)域上看，市北、四方一直是成交的重點區(qū)域，在這個區(qū)域之內(nèi)，小戶型低總價的房源能占據(jù)相當大的份額，這也符合了現(xiàn)在的婚房等剛性需求的置業(yè)特點。而在李滄、城陽一帶，由于新盤扎堆，促銷力度也比較大，分流了很多二手房的購房人群。

    量價均穩(wěn)市場起伏不大

    青島鏈家市場研究部殷天逸表示，從區(qū)域成交來看，上周二手房成交重心由市南、市北向李滄、四方區(qū)域轉(zhuǎn)移，明顯當前購房客戶中還是剛需占據(jù)了主流客源。據(jù)青島鏈家市場研究部近期的調(diào)研來看，雖然自8月過后，不少客戶開始再次觀望市場，但市場整體的觀望情緒較去年低，主要原因是經(jīng)過長達兩年的限購調(diào)控，政策一直不松動，不少購房者已經(jīng)認清了市場的趨勢，期待再次降價并不現(xiàn)實，加上自身條件的限制，不少客戶選擇了入市。

    與去年相比，今年二手房住宅價格穩(wěn)定，并未出現(xiàn)明顯漲幅。而臨近年終，開發(fā)商為了年度業(yè)績必定會再次放量，以價換量的方式還是會出現(xiàn)的，因此在新房較多較集中的區(qū)域，價格略降的可能性極高。而在新房的沖擊下，二手房也會受到制約，成交大幅反彈的可能性極小。

    今年二手房市場與往年不同，6、7月份是成交旺季，金九銀十反而維持穩(wěn)定，這與全國范圍內(nèi)的調(diào)控和信貸政策息息相關(guān)。

    進入第四季度，剛性需求后續(xù)乏力，新盤開盤量遞增，存量房源水漲船高，密集上市的新盤房源分流了二手房潛在客戶，在種種因素的綜合影響下，10月二手房成交量環(huán)比下跌了兩成以上，“銀十”成色明顯不足。這已是二手房市場一年內(nèi)出現(xiàn)“兩連跌”的走勢。業(yè)內(nèi)人士分析，年關(guān)漸近，島城二手房市場成交量將進一步萎縮。

    中介門店人氣轉(zhuǎn)淡

    6日上午，鑫居房產(chǎn)中介大堯三路店的經(jīng)紀人李世源站在店門口，遇見路過的人就主動打招呼 ，咨詢有沒有買房或者賣房的意向。“進入10月份，客戶開始減少 ，無論是來電咨詢量還是看房量都明顯下降。”李世源說，現(xiàn)在一天至多能接到10個詢價的電話 ，客戶帶看量一天也就是三四組，而9月份的時候，公司三個經(jīng)紀人，帶看量至少在10組以上。

    “金九銀十”期間，8月份市場的向好曾讓經(jīng)紀人一度對9月、10月份的市場寄予厚望，房產(chǎn)中介也期待10月份的市場再添一把火，但現(xiàn)實卻并非如此。“自8月份成交量達到峰值后，島城二手房連續(xù)兩月下滑，10月份成交比9月份降兩成左右，除去十一長假影響，掛牌價提高造成購房者觀望也是成交走低的原因之一。”青島鏈家市場研究部殷天逸說，目前業(yè)主心里預(yù)期和購房者差距拉大，業(yè)主提高掛牌價格，并看好未來政策導向，認為房價仍有上升空間，而客戶則從政策微調(diào)、房產(chǎn)稅等信號認為價格將會從高位回落，加上年底銀行放貸難度加大，從青島鏈家各門店反映的情況來看，10月以來新增客源與9月相比持續(xù)下降，需求顯示疲軟態(tài)勢。

    青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月二手房市場共成交1676套，較之9月份2165套的成交量，環(huán)比下跌了23%。而較之8月份2241套的成交量，下跌了25%。

    四因素致成色大減

    “二手房市場‘金九銀十’失色，有三方面因素。”太平洋房屋總經(jīng)理林憲周說，一是因為2011年開始的政策調(diào)控效應(yīng)，政策走勢不夠明朗，樓市上半年雖然局部回暖，但還處在長期復(fù)蘇過程中，尤其是限購政策的抑制之下，部分需求客戶難以進入市場；二是在6月到8月這個往年成交的淡季里，島城二手房市場反而集中放量，透支剛需，使得后市需求疲軟，成交量難有突破；三是消費者購房更加趨于理性，新盤的降價空間增大，投資住房可能帶來的貶值風險讓購房者有所顧忌 ，“金九銀十”失色在所難免。

    22世紀不動產(chǎn)代理公司總經(jīng)理王文香說，二手房市場萎縮，與新建商品房降價放量也有很大關(guān)系。“這幾個月，新房市場推出了那么多房子，全市的存量達到了16萬套左右，而且價格優(yōu)勢比二手房多不少 ，不少新房也是準現(xiàn)房，可以即買即住，很多潛在客戶都被吸引到新盤那邊去了。”王文香說。

    剛需客源仍是主導

    從區(qū)域成交來看，上周二手房成交重心由市南區(qū)、市北區(qū)逐步向李滄區(qū)、四方區(qū)域轉(zhuǎn)移。市北區(qū)的成交套數(shù)最高，成交了429套，市南區(qū)僅成交了265套，四方區(qū)成交了297套，李滄區(qū)成交了211套，黃島區(qū)成交了232套，城陽區(qū)成交了164套，嶗山區(qū)成交量最低，僅成交了78套。

    “當前購房客戶中還是剛需占據(jù)了主流，投資性及改善性客戶比例占不到兩成。”科威國際不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰說，臨近年終，開發(fā)商為了年度業(yè)績必定會再次放量，以價換量的方式還是會出現(xiàn)的，在新房較多較集中的區(qū)域，如李滄區(qū)等，價格略降的可能性極高，受此沖擊，二手房也會受到制約，成交大幅反彈的可能性極小。