這些年房地產(chǎn)出臺的政策可謂五花八門，限購令、限價令、一房一價等等不合市場規(guī)律的政策都出來，如今更出了一個奇怪的政策：“限利令”，這讓我們以市場經(jīng)濟為目標的戰(zhàn)略情何以堪？

　　

　　出臺這項政策的是山西省住建廳及其物價局。日前，陜西省住建廳及物價局出臺樓市新政，要求各城市“確定(開發(fā)商)合理利潤率并控制在10%左右。”超出價格區(qū)間的商品房，將無法在價格主管部門備案，也無法取得預(yù)售證。

　　

　　問題不僅僅在于市場經(jīng)濟偉大目標難堪，更詭異的事情是，該新政遭到了執(zhí)行難的馬嵬坡，一位學(xué)者在接受采訪時指出，“一些說不清、道不明的‘灰色成本’，更讓利潤率成為一筆政府與房企‘各說各話’的糊涂賬。”不破解成本之謎，陜西“限利令”將舉步維艱。而在解謎過程中，“政府的角色尤為關(guān)鍵”。

　　

　　關(guān)于房價成本，之前我們也寫過一些文章，還出了一本書。至于流向政府或者所謂的灰色收入那部分占房價多大比例，大家看法都不一致，但大部分的意見和經(jīng)驗都在50%到65%的范圍之內(nèi)，有的地方甚至超過65%，具體項目都是不一樣的。至于近些年來開發(fā)商的利潤有多少，張力自稱，開發(fā)商的利潤只有10%，潘石屹的夫人張欣也稱，房地產(chǎn)的利潤率只有營業(yè)額的10%，可能每個企業(yè)具體成本和項目屬性不一致，會存在一些爭議大部分意見集中在10%到30%之間，這個每年可能都不一樣，也有的年份低于10%，甚至是被深度套牢的，有的年份好一些，或者項目成本低一些，其利潤也有超過30%的。

　　

　　上述爭論進行了好多年，圍繞著主話題是“房地產(chǎn)是不是暴利行業(yè)”進行爭論的，頗有戲劇性的變化是，爭論到關(guān)鍵問題的時候，總是流向政府和灰色成本那一塊說不清道不明，所以大家對于開發(fā)商是否暴利問題，總是以感性猜測來論證。最具有代表性的意見是，如果開發(fā)商不暴利，為何還有那么多的央企連鎖性的圈地稱王。還有的將炒房差價很大倒推出開發(fā)商很暴利的觀點。更有甚至，我看你不爽，就說你暴利。關(guān)于開發(fā)商暴利與否的問題，我們寫過幾篇文章進行過論述，我們主要就一個關(guān)鍵性問題進行梳理：是否真的如果灰色成本和流向政府的收入被控制，房價就能降低一半。

　　

　　其實，這個問題不僅僅是房地產(chǎn)的問題，中國很多行業(yè)都遇到類似的問題。比如以各種形式(稅費、罰款、賄賂、剝奪)流向權(quán)力部門的成本往往會占據(jù)運輸業(yè)的很高比例，甚至出現(xiàn)了城里菜因為稀缺貴的要命，農(nóng)民大白菜爛在地里都沒拉，甚至免費讓人運走都沒人愿意做。為什么會出現(xiàn)這種情況，我們已經(jīng)是市場經(jīng)濟社會，但是，我們離市場經(jīng)濟較高階段還有十萬八千里。間接稅讓矛盾直接推給了市場交易雙方，而權(quán)力部門卻退隱其后。問題是，這種模式是殺害經(jīng)濟增長和經(jīng)濟主體積極性的慢性毒藥。就算是收了那么多不明不白的稅費，我們還叫著我們的支出缺口很大，很多地方負債累累。最令人費解的是，芝麻大的小官都能貪污上億公款。是繼續(xù)選擇沉默，還是選擇解決問題，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟面臨的最大難題之一。

　　

　　就房地產(chǎn)而言，解決高房價問題地方政府首先要有誠意，要有切割利益的勇氣，不能成本只讓市場參與者承擔(dān)，自己不但不付出成本，還要擴張利益，那調(diào)控是搞不好的。對于開發(fā)商來說，他們追求的是利潤最大化，不是價格最高化。追求價格最高化等于將自己逼上死路，你價格高了別人價格低了市場都被別人占去了，每個企業(yè)家都不是傻瓜。況且，解決高房價問題，是一個系統(tǒng)性工程，我們之前也多次論述過：首先印鈔機的速度要控制，其次政府也要自身切割一些利益出來，再次，開發(fā)商們也要有長遠經(jīng)營的打算，不能總想著幾次性暴利，最后，在上述問題控制的情況下，打擊投機行為。市場環(huán)境好了，對于房地產(chǎn)市場每一個參與者都有好處，如果各方都想著竭澤而漁，市場真得會被搞垮的。