繼旭輝地產(chǎn)完成定價、公開招股后，內(nèi)地房企新城發(fā)展控股(01030.HK，下稱“新城控股”) 也于11月19日開始正式招股，并計劃于11月29日在香港聯(lián)交所掛牌交易。
“新城控股可能會成為今年香港IPO市場上，上市規(guī)模最大的內(nèi)地房企。”盛富資本國際有限公司董事總經(jīng)理黃立沖表示。
新城控股一位內(nèi)部人士告訴《華夏時報》記者，該公司在港上市和B股融資渠道受限沒有必然關系。之所以選擇在香港上市，是公司發(fā)展的策略之一。“新城B股的上市部分以住宅開發(fā)為主，而此次在香港是集團整體上市。”
減少對信托的依賴
據(jù)新城控股披露的信息，公司擬全球發(fā)售14.18億股股份，其中香港發(fā)售1.42億股，國際發(fā)售12.76億股。按照1.45港元至1.79港元的招股價，新城控股IPO的規(guī)模約為20億—25億港元，超過了旭輝地產(chǎn)約17億港元的上市規(guī)模。
“國際配售部分已足額認購，現(xiàn)在散戶的認購也很踴躍。”上述新城控股內(nèi)部人士告訴本報記者。
有分析人士指出，新城控股如能在香港成功上市，將有助于擺脫對信托融資的過度依賴。
“過去幾年新城集團擴張速度很快，融資壓力很大。由于監(jiān)管部門幾乎關閉了資本市場再融資的閘門，新城集團的子公司——新城B股(900950)在過去幾年中采取了以股權質(zhì)押進行信托融資的方式，來實現(xiàn)公司規(guī)模的擴張。”一位不愿具名的分析人士告訴記者。
資料顯示，新城控股2009年的營業(yè)收入只有58億元，到2011年已經(jīng)增至107億元，翻了近一倍。
新城控股在規(guī)模擴大的同時，公司的融資成本也在成倍地增加。
據(jù)了解，2010年之前新城控股一共只發(fā)行了6只地產(chǎn)信托，但在隨后的2010年和2011年兩年，該公司分別發(fā)行了10只和6只地產(chǎn)信托。
該公司在招股說明書中披露，新城控股2009年的信托融資只有11.2億元，到2010年猛增至39.1億元，而到2011年的信托融資規(guī)模高達43.5億元。
截至今年6月底，雖然新城控股的信托融資規(guī)模已經(jīng)降到了33.3億元，但目前新城控股尚未償還的信托，占總借款97.3億元(銀行借款約64億元)的比例仍高達34%。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這些信托融資，大多是以子公司新城B股及其子公司的股權進行抵押后，才融得了相應的資金。
記者在采訪中了解到，2009年以來新城控股信托與銀行的平均融資成本在13%以上。據(jù)了解，2009年和2010年銀行及信托的利息支出共7.83億元，而2011年的利息成本則高達10.26億元，今年上半年的利息支出為5.44億元。
對于過于依賴信托融資，新城控股內(nèi)部人士向記者表示：“公司近幾年正在逐漸減少對信托等成本較高的融資，開拓更靈活、成本更低的融資渠道。”
九成資金將用于買地
就募得資金的用途，新城控股內(nèi)部人士告訴記者，近九成的資金將用于收購項目或拿地。
“近期國內(nèi)土地市場已出現(xiàn)回暖的跡象，我們會根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略，在一二線城市進行有策略性的拿地。”上述新城控股人士告訴記者，集資凈額的九成將用于收購合適的地塊以擴大土地儲備，主要以城市綜合體為主，余下的10%將用作公司和營運資金。
新城控股在給記者的采訪回函中表示，目前公司已經(jīng)鎖定了包括景林資產(chǎn)在內(nèi)的3家基礎投資者，已認購了6.16億港元的發(fā)售股份。
實際上，此前新城控股為了擴大規(guī)模及在港上市，已經(jīng)在多個城市“跑馬圈地”。
截至今年8月底，新城控股的土地儲備面積約1370萬平方米，土地儲備已足夠4至5年發(fā)展。
為何該公司要在不缺地的情況下，把募得的九成資金用于拿地，而投資機構也認可這一逆市擴張的計劃呢？
黃立沖告訴記者，雖然目前香港資本市場尚未完全恢復對內(nèi)地地產(chǎn)股的信心，但一些投資者已經(jīng)敏銳地嗅到了新的變化和機會。
“房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格與貨幣供應有密切關系。近期香港地產(chǎn)股已經(jīng)從長期低迷的狀態(tài)中出現(xiàn)了反彈跡象，這反映出資本市場看好內(nèi)地樓市和相關房企。美國QE3出臺后，中國的貨幣政策再次面臨壓力，因此明年內(nèi)地樓市很可能會再出現(xiàn)一波上漲的行情。”黃立沖告訴記者。
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