房產(chǎn)商超規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)致房產(chǎn)證辦不下來，本報(bào)20日A07版《小區(qū)超規(guī)劃，房產(chǎn)證難產(chǎn)》報(bào)道引起市民關(guān)注。記者29日獲悉，濟(jì)南市房管局建立了預(yù)售商品房預(yù)測繪成果審核歸檔制度，將測繪成果審核歸檔管理放到項(xiàng)目預(yù)售前，如果審核通不過，建委將不發(fā)預(yù)售證。

　　濟(jì)南房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這樣便于及早發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的設(shè)計(jì)圖紙、銷售方案與規(guī)劃要求、測繪成果不一致的地方，將購房之后因與原規(guī)劃不符無法辦證的問題，直接在預(yù)售環(huán)節(jié)解決。

　　小區(qū)超規(guī)劃致房產(chǎn)證辦不下來，并不是個(gè)例。有的市民簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，明明約定所購房屋為住宅，等到幾年后辦理房產(chǎn)證時(shí)才發(fā)現(xiàn)原來所購房產(chǎn)規(guī)劃用途為公寓；花錢買了地下車位，到房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理登記時(shí)發(fā)現(xiàn)是人防工程……基于這些問題，濟(jì)南市建立了該制度。

　　濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心主任杜建剛介紹，在建立該制度之前，預(yù)測繪成果的審核都是在辦理房產(chǎn)證的時(shí)候才進(jìn)行。不少開發(fā)商的違規(guī)情況，只有到了最后辦理房產(chǎn)證的時(shí)候才被發(fā)現(xiàn)。而這個(gè)時(shí)候，房子已經(jīng)建好，違規(guī)很難糾正，這也給購房者帶來了很大的麻煩。

　　“現(xiàn)在的這項(xiàng)制度，就是把原來辦證時(shí)的審核提到了預(yù)售前。”杜建剛說，預(yù)測繪成果審核歸檔入庫后，經(jīng)過一個(gè)平臺(tái)上傳給建委，建委據(jù)此來判斷是否給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放預(yù)售許可證。如果開發(fā)商亂改規(guī)劃，預(yù)售證將辦不下來。這樣確保了網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)與產(chǎn)權(quán)登記數(shù)據(jù)的一致性，避免開發(fā)商亂改規(guī)劃或者不按規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)施工。

　　成果審核歸檔可作網(wǎng)簽依據(jù)

　　預(yù)測繪成果包含了房屋的詳細(xì)信息，如預(yù)測房屋套數(shù)、每套房屋用途、面積及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍和使用功能、人防工程面積及所在位置等，該成果經(jīng)審核歸檔后作為預(yù)售合同網(wǎng)上簽約的依據(jù)。

　　預(yù)測繪以房屋最小基本單元為單位(住宅以套為單位，非住宅以可獨(dú)立使用的幢、層、套、間等為單位)嚴(yán)格按照規(guī)劃部門核定的用途在“物理樓盤表”中注明，法律規(guī)定屬于全體業(yè)主的部分，將不能通過網(wǎng)簽備案。屬于人防工程的部分，上傳預(yù)售的樓盤表中也會(huì)記載為“人防”，讓購房者把網(wǎng)上簽約詳情看得“真真切切”。

　　市民可提前看到期房啥樣

　　商品房預(yù)售是房地產(chǎn)市場銷售的主要方式，在簽訂商品房買賣合同時(shí)，作為合同標(biāo)的物的商品房尚未建成，無法準(zhǔn)確了解所購房屋的詳細(xì)信息，選房、購房具有一定盲目性。商品房預(yù)測繪成果審核歸檔就尤為重要。

　　商品房預(yù)測繪成果審核歸檔第一步，由房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行基礎(chǔ)測繪，將預(yù)測繪樓盤(即預(yù)銷售樓盤)在地理信息系統(tǒng)中進(jìn)行定位，如同蓋樓一樣，樓幢信息就是地基，把其牢牢地固定在地形圖上。

　　第二步，房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)經(jīng)規(guī)劃核準(zhǔn)的全套建筑設(shè)計(jì)圖紙建立“物理樓盤表”，這就像一個(gè)樓的主體框架，樓幢有幾層、幾個(gè)單元、幾戶一目了然；第三步，房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)根據(jù)規(guī)劃核準(zhǔn)的圖紙?zhí)子脟矣嘘P(guān)測繪規(guī)范獲得測繪數(shù)據(jù)，將樓盤表中每套房產(chǎn)信息予以填充，如用途、面積等；最后，由測繪成果審核歸檔機(jī)構(gòu)對(duì)房屋預(yù)測繪成果的規(guī)范性、適用性進(jìn)行審核，確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確恰當(dāng)。

　　這樣每套在建中的期房就像現(xiàn)實(shí)中的高樓一樣，每個(gè)樓幢位置固定，每套房屋戶型唯一，每份標(biāo)的面積可靠，便于購房時(shí)比較選擇。

　　買房后莫忘及時(shí)辦網(wǎng)簽

　　濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心主任杜建剛提醒，網(wǎng)簽備案是辦理房產(chǎn)登記手續(xù)的前提，是辦理預(yù)購商品房抵押登記、預(yù)告登記的前置條件。

　　房管部門進(jìn)行商品房預(yù)測繪成果審核歸檔工作的主要目的是規(guī)范開發(fā)商的售房行為，而網(wǎng)簽備案是對(duì)前期經(jīng)審核的測繪成果利用的再審核。如果開發(fā)企業(yè)自行調(diào)整測繪成果或規(guī)避網(wǎng)簽，就勢必會(huì)對(duì)購房者權(quán)益帶來損害，因此，及時(shí)進(jìn)行網(wǎng)簽備案是購房者應(yīng)該共同關(guān)注的。

　　看購房合同中有無預(yù)告登記

　　“推行商品房預(yù)告登記，是切實(shí)保障購房者合法權(quán)益的重要手段。”杜建剛說，我國《物權(quán)法》第二十條明確規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”

　　杜建剛介紹，預(yù)告登記是為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記，他將債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具備對(duì)抗第三人的效力。因此，辦理預(yù)告登記是購買人給自己將來拿到的房屋加了一把“安全鎖”。因?yàn)轭A(yù)告登記需要買賣雙方在合同中約定辦理，因此提醒大家，如果想要辦理預(yù)告登記，請(qǐng)關(guān)注合同中約定條款。

　　□名詞解釋

　　商品房預(yù)測繪

　　什么是商品房預(yù)測繪？濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心主任杜建剛介紹，商品房預(yù)測繪由具備房屋測繪相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，依據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和所附施工圖紙及人防部門的人防資料、經(jīng)預(yù)售部門批準(zhǔn)的預(yù)售資料