近期，部分媒體曝出部分二手房房源“一天漲價(jià)70萬”，“半年漲價(jià)150萬”等信息，但很快被中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)駁斥，稱“最多為個(gè)案”，并不具有普遍性。 

雖然一夜暴漲被否定，不過記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在置業(yè)者積極入市的推動(dòng)下，無論二手房市場(chǎng)還是新房市場(chǎng)，均已出現(xiàn)明顯的量?jī)r(jià)齊升現(xiàn)象。暖冬跡象明顯，越來越多的專家與業(yè)內(nèi)人士達(dá)成共識(shí)，認(rèn)為明年樓市會(huì)更好。 

但也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此擔(dān)憂，認(rèn)為暖冬繼續(xù)升溫并非好事，調(diào)控壓力會(huì)有明顯增加。萬科董事長(zhǎng)郁亮甚至明確表示“房地產(chǎn)巿場(chǎng)最好不要有什么春天，夏天。如果出現(xiàn)春天，離死也就不遠(yuǎn)了，暖冬最好。”

□事件

一天漲價(jià)70萬被夸張

近日，有媒體以《一天提價(jià)70萬，北京陷年底恐慌式搶房》為題，報(bào)道了北京市西城區(qū)鴨子橋路45號(hào)院政泰家園某房源一天提價(jià)70萬的現(xiàn)象。 

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為該消息不實(shí)。據(jù)其介紹，在北京樓市最火爆的2009年，二手房成交量單月超過2萬套，最高甚至超過3萬套，當(dāng)時(shí)二手房的漲幅也未出現(xiàn)過一天上漲70萬這樣的極端案例。“一天提價(jià)70萬元,半年提價(jià)150萬，都為一家中介的業(yè)務(wù)員介紹，并未有成交等驗(yàn)證，何況在中介公司的網(wǎng)站中也并沒有能夠證明提價(jià)的證據(jù)。” 

該報(bào)道中涉及的鏈家地產(chǎn)核實(shí)稱，該套二居房源在4月就已經(jīng)以250萬元的價(jià)格在鏈家掛牌。由于價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格，并且業(yè)主有換房需求急于出售，在9月從250萬降價(jià)至235萬，但仍然遲遲未能出售，并且后因業(yè)主購(gòu)房計(jì)劃擱置，出售意愿也明顯降低，期間也曾多次表示想上調(diào)掛牌價(jià)格，而最終12月初將掛牌價(jià)調(diào)到300萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)格。 

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，該小區(qū)是經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，緊靠鐵路，周邊環(huán)境有瑕疵，需求并不多。該房源掛牌9個(gè)月以來，也僅有兩次帶看，而最近一次還是在10月底。由于價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)，出售難度非常大。漲價(jià)數(shù)十萬元，也是經(jīng)歷過較長(zhǎng)時(shí)間后的漲價(jià)，并非一天之間業(yè)主調(diào)價(jià)。另外，該套房源價(jià)格脫離市場(chǎng)價(jià)，且一直未成交，已經(jīng)失去了實(shí)際意義。 

一天瘋漲70萬的報(bào)道引起了不少準(zhǔn)置業(yè)者的強(qiáng)烈關(guān)注。據(jù)此調(diào)查顯示，55.7%的被調(diào)查者認(rèn)為，“一天提價(jià)70萬元”的消息不可信，同時(shí)，58.8%的人認(rèn)為二手房市場(chǎng)較之前出現(xiàn)了明顯的回暖。調(diào)查還顯示，48.5%的人認(rèn)為二手房市場(chǎng)存在恐慌漲價(jià)的現(xiàn)象。

□二手房

量?jī)r(jià)齊升是事實(shí)

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，如此大幅提價(jià)過于夸張，但房?jī)r(jià)持續(xù)穩(wěn)步上漲卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。 

10月中旬，記者在靜安莊看過一套110萬的一居室，并在中介的帶領(lǐng)下看過該房源。兩個(gè)月過去后，當(dāng)記者再次致電中介時(shí)，發(fā)現(xiàn)該房源雖然仍未售出，但價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了非常明顯的變化。 

當(dāng)時(shí)帶記者看房的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)小李表示：“市場(chǎng)早都變了，根本不是這個(gè)價(jià)。”據(jù)其介紹，目前左家莊和靜安莊的一居室多在145萬左右，個(gè)別稍微大一點(diǎn)的一居室賣到了160萬。 

支撐房?jī)r(jià)不斷攀升的無疑是源源不斷入市的購(gòu)房者，以及不斷攀升的成交量。鏈家地產(chǎn)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月第二周（12.10-12.16），北京市二手住宅成交量為3899套，環(huán)比上周上漲12.2%。單周來看，成交量?jī)H次于11月第五周，為四季度以來的次高值。截至16日，12月已經(jīng)成交7591套，環(huán)比11月同期上漲7.8%，從12月至今的成交平均水平估計(jì)，考慮到月末的翹尾因素影響，12月的成交量有望達(dá)到1.6萬套，年內(nèi)僅次于市場(chǎng)最火的7月。 

成交價(jià)格方面，12月第二周北京市二手住宅成交均價(jià)為23847元/平方米，環(huán)比上周下降0.7%。張旭表示，雖然成交均價(jià)出現(xiàn)連續(xù)兩周的環(huán)比下滑，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，成交價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)不改。

□新房

暖冬持續(xù)升溫

“一房難求”、“搶房”等熱銷現(xiàn)象，再度出現(xiàn)在年底的北京樓市。在市場(chǎng)普遍認(rèn)可樓市暖冬的背景下，多個(gè)售樓處傳來的熱銷景象和超乎尋常的購(gòu)房熱情令人擔(dān)憂。

搶房再現(xiàn)售樓處

“從去年開始看房到現(xiàn)在，這次是看到的最火爆的一次！”張女士告訴記者，上周末，她到通州某新開樓盤看房，偌大的售樓處內(nèi)，人山人海，“不是咨詢，也不是問價(jià)，幾乎全部都是在簽合同或者認(rèn)購(gòu)書”。 

張女士說，本來自己還想貨比三家先看看再說，但是在這樣的局面下，她和家人就直奔主題，開始選房。“本來選好了60平米的803室，結(jié)果出去轉(zhuǎn)了一圈回來就被告知已經(jīng)被別人認(rèn)購(gòu)了，不得已只能換成903室，總價(jià)也多了4000多元”，張女士說，就在自己簽約第二天，銷售員就向自己“報(bào)喜”稱，剩下的房源已經(jīng)停購(gòu)，再開盤估計(jì)每平米至少上漲幾百元。 

記者致電該項(xiàng)目售樓處，銷售人員表示，此次開盤是在本月初首次開盤之后加推的一棟樓，事前并沒有進(jìn)行蓄客，“月初開盤那次的看房人更多，就像菜市場(chǎng)搶大白菜一樣，人擠人，穿羽絨服能熱死”。 

這種熱銷局面在近期新開盤的幾個(gè)項(xiàng)目中并不鮮見。上周末，位于順義的東亞·創(chuàng)展國(guó)際開盤，主推戶型面積為38-78平方米，現(xiàn)場(chǎng)吸引千余名購(gòu)房者選房。據(jù)開發(fā)商統(tǒng)計(jì)，開盤當(dāng)日熱銷500套，幾乎售罄，認(rèn)購(gòu)額超3億元；此外，位于朝陽(yáng)北路常營(yíng)板塊的金地格林格林，主推55-90平方米1-3居，在11月17日首批認(rèn)籌排號(hào)人數(shù)超過1600余組之后，12月初，項(xiàng)目增加第二次認(rèn)籌排號(hào)，并將加推200套房源。據(jù)悉，二次會(huì)員招募共接待客戶2000余組，單日VIP卡登記1200余張。 

來自亞豪機(jī)構(gòu)及鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（12月10日-12月16日），北京新建商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交5131套，成交面積46.35萬平方米，環(huán)比之前一周(12月3日-12月9日)分別大漲118.5%、74.2%，這也是連續(xù)第三周成交套數(shù)出現(xiàn)上漲。雖然整體成交的上漲中不乏保障性住房的支撐，但扣除這一部分，12月以來的成交上漲趨勢(shì)依然十分明顯。 

伴隨著成交量的大幅上漲，部分熱銷項(xiàng)目的價(jià)格也水漲船高。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，上周北京商品住宅成交均價(jià)為20782元/平方米，環(huán)比之前一周上漲7%。

購(gòu)房者出現(xiàn)恐慌心理

“一夜瘋漲70萬元”的消息讓原本就糾結(jié)的購(gòu)房者開始心慌。 

上周五，記者接到讀者魏女士的電話，詢問近期樓市究竟怎么了。據(jù)其介紹，從下半年開始看房，性價(jià)比好點(diǎn)的新房很難搶到，二手房幾乎一天一個(gè)價(jià)，“多幾個(gè)人看房，房主就立馬提價(jià)，售樓員和中介的態(tài)度也牛了。”魏女士很納悶：“樓市回暖我也能理解，我自己也親身經(jīng)歷著，但一夜提價(jià)70萬，究竟是房主瘋了，還是樓市又瘋了？” 

當(dāng)記者將一夜提價(jià)70萬的消息不實(shí)，且不具備參考意義的核實(shí)結(jié)果告訴魏女士時(shí)，她還是表示“心慌，得趕緊去買房”。 

魏女士的心態(tài)并非個(gè)例。最近幾個(gè)月，記者身邊詢問是否應(yīng)買房的親朋好友特別多，甚至又一次出現(xiàn)幾個(gè)朋友湊錢合伙買房投資的情況。 

小鄧在一家IT行業(yè)工作，得知東五環(huán)外有個(gè)商住項(xiàng)目要開盤，就聯(lián)合了三個(gè)朋友，準(zhǔn)備一人出15萬，買套房投資。“貨幣購(gòu)買力明顯在下降，樓市現(xiàn)在又這么升溫，專家們都說明年房?jī)r(jià)要漲，我們總得防患于未然吧。” 

在這樣的心態(tài)下，越來越多的人涌向售樓處與中介。 

據(jù)了解，東五環(huán)外某小戶型項(xiàng)目計(jì)劃開盤，不到400套房源，已經(jīng)排號(hào)6000余號(hào)。燕郊某項(xiàng)目開盤，排號(hào)客戶上千組。 

但值得注意的是，并不是所有的項(xiàng)目都出現(xiàn)了熱銷情況。據(jù)記者了解，類似情況只出現(xiàn)在性價(jià)比比較突出的項(xiàng)目。

樓市回春不是好事

樓市迅速上升的各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)，讓各界大佬得出了共識(shí)：這個(gè)冬天有點(diǎn)暖，明年前景更美好。 

一位房地產(chǎn)公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，11月份以來，市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的購(gòu)買升溫現(xiàn)象，“購(gòu)房熱情出乎尋常”。他認(rèn)為明年房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)大漲，但是如果這種購(gòu)房熱情持續(xù)發(fā)展下去，非常不利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定，“必須得加大有效供應(yīng)才行”。 

上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)許仰東明確表示，目前樓市漲跌信息存在3個(gè)誤區(qū)：價(jià)格反彈不等于暴漲、個(gè)案熱銷不等于全部、合理上漲未必要更嚴(yán)調(diào)控。 

更有開發(fā)商直言不諱：“繼續(xù)這么升溫，對(duì)行業(yè)健康發(fā)展沒有任何好處，只會(huì)引來政府更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。” 

萬科總裁郁亮表達(dá)了同樣的看法，認(rèn)為一、明年房地產(chǎn)巿場(chǎng)最大風(fēng)險(xiǎn)在于部分城市復(fù)蘇過快；二、政府想調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)手段是無窮的；三、房地產(chǎn)巿場(chǎng)最好不要有什么春天、夏天。如果出現(xiàn)春天，離死寂也就不遠(yuǎn)了。暖冬最好！ 

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵表示，明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)應(yīng)該是有一定的保障，除非出現(xiàn)重大的波動(dòng)，這個(gè)情況下房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一定的上漲，這幾乎是不可避免的。大型城市、高鐵沿線房地產(chǎn)價(jià)格正在涌動(dòng)著新一輪的上漲。新一屆政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面，不僅會(huì)延續(xù)過去的調(diào)控政策，比如限購(gòu)，還會(huì)出臺(tái)一些新的政策，比如房產(chǎn)稅，甚至?xí)m當(dāng)擴(kuò)大土地供給，用擴(kuò)大供給方式來應(yīng)對(duì)價(jià)格上漲。

□供應(yīng)45項(xiàng)目年底入市

據(jù)記者了解，11月份以來，市場(chǎng)供應(yīng)并不見少。 

亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，11月以來，北京共有45個(gè)項(xiàng)目開盤，新增供應(yīng)11013套，供應(yīng)面積111萬平方米，整體開盤均價(jià)為20949元/平方米。與去年同期相比開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)多了3個(gè)。此外，供應(yīng)套數(shù)增加了3.5%，供應(yīng)面積減少了4.8%，開盤均價(jià)則出現(xiàn)大幅回落，同比下降17.3%。 

年末這45個(gè)開盤項(xiàng)目中有9個(gè)屬于公寓豪宅及別墅類型的高端項(xiàng)目，其中城市公寓分別有觀巢、望京·金茂府、勝古譽(yù)園3個(gè)新盤，以及太陽(yáng)公元和五礦萬科·如園兩個(gè)老項(xiàng)目后期推新，公寓豪宅主要位于北京北部區(qū)域的四環(huán)、五環(huán)位置，開盤均價(jià)在45000-65000元/平方米之間。 

受到北京氣候特點(diǎn)、景觀條件的制約，年末一般少有別墅項(xiàng)目推盤，但今年的11、12兩月，共有4個(gè)別墅開盤，包括融科·千章墅、首開璞瑅墅兩個(gè)新項(xiàng)目，以及領(lǐng)秀觀山悅、遠(yuǎn)洋天著兩個(gè)老項(xiàng)目。這4個(gè)項(xiàng)目除領(lǐng)秀觀山悅位于傳統(tǒng)的昌平別墅區(qū)以外，其他3個(gè)項(xiàng)目均地處大興、通州的新興別墅區(qū)，因此定價(jià)并不高，總價(jià)多在千萬元左右，是當(dāng)前成交最集中的主力需求。另外，供應(yīng)的產(chǎn)品形式也頗為豐富，既有獨(dú)棟別墅，又有低密度的聯(lián)排、疊拼別墅。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，對(duì)于別墅項(xiàng)目來說景觀環(huán)境是最大的賣點(diǎn)，因此北京冬季本來是別墅推盤的淡季，今年年末推盤的4個(gè)別墅項(xiàng)目以非傳統(tǒng)別墅區(qū)為主，正是借年末進(jìn)行反

季節(jié)銷售，以避開與傳統(tǒng)別墅區(qū)項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)，因此這些項(xiàng)目定價(jià)也較為合理，靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引購(gòu)房者。 

其它36個(gè)項(xiàng)目中有31個(gè)項(xiàng)目是開盤價(jià)格在20000元/平方米以下的剛需盤，多位于房山、大興、昌平、通州等今年以來的成交熱點(diǎn)板塊。年末剛需盤的定價(jià)也以穩(wěn)定為主，其中7個(gè)項(xiàng)目沒有漲價(jià)，就算上調(diào)售價(jià)的項(xiàng)目單次也僅上調(diào)300-500元/平方米，漲幅多在3%左右。郭毅分析，明年還將“加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控”，北京住建委也在重申嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，均意味著明年的地產(chǎn)調(diào)控依然從緊，在這樣的背景下，此時(shí)推盤的剛需項(xiàng)目多以加快去化存量為目的，走量心態(tài)下定價(jià)也較為謹(jǐn)慎。