近日，2012年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)出爐。萬(wàn)科、恒大分占銷售金額和面積全國(guó)第一。雅居樂(lè)地產(chǎn)排名17名，遠(yuǎn)落后于恒大、碧桂園和富力地產(chǎn)。
這又是一次不小的分野。
上市8年來(lái)，盡管雅居樂(lè)不斷拋出新方向，2005年上市之初，建設(shè)城鄉(xiāng)接合部的大型樓盤、2007年開始轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)、2011年推純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但因土地儲(chǔ)備布局集中于廣東和海南，后續(xù)發(fā)展受限。
長(zhǎng)期以來(lái)，堅(jiān)持高毛利率、長(zhǎng)周轉(zhuǎn)周期做中高端產(chǎn)品的運(yùn)作模式，為雅居樂(lè)帶來(lái)了可觀的收益，也因其偏重于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，且全國(guó)布局有限，使其在華南五虎中漸漸落伍。
雅居樂(lè)準(zhǔn)則受挑戰(zhàn)
“毛利率30%，凈利率18%”是雅居樂(lè)一直不變的項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)則。
2007年，雅居樂(lè)拿地開發(fā)海南清水灣項(xiàng)目。2009年，該項(xiàng)目正式開售，當(dāng)年獲得64億元銷售業(yè)績(jī)，占其時(shí)銷售總額的30%。在接下來(lái)的兩個(gè)業(yè)績(jī)年，清水灣項(xiàng)目的銷售額均占雅居樂(lè)整體銷售總額的三分之一。
之后，雅居樂(lè)在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展步伐開始加快。2012年，雅居樂(lè)再拿云南瑞麗、騰沖兩塊土地，共占其在全國(guó)土地儲(chǔ)備的6.4%。
“現(xiàn)在海南開發(fā)的不錯(cuò)，之后就繼續(xù)在云南開發(fā)，可能就是在海南嘗到一些甜頭，覺(jué)得旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的不夠。”在雅居樂(lè)內(nèi)部員工看來(lái)，其在海南的開發(fā)帶來(lái)了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，目前雅居樂(lè)投入精力最大的領(lǐng)域就是旅游地產(chǎn)，尤其剛在云南地區(qū)拿到的兩塊土地。
然而，發(fā)展偏重旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在短期內(nèi)沒(méi)有給雅居樂(lè)帶來(lái)可觀的銷售業(yè)績(jī)。
最新公布的2012年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜顯示，雅居樂(lè)年銷售金額為308億元，距離年初提出的360億至380億銷售目標(biāo)相差19%。在同行業(yè)中排名17，回首往年，雅居樂(lè)2011年排名11，2010年排名14。
對(duì)此，申銀萬(wàn)國(guó)香港聯(lián)席董事王雅媛認(rèn)為，很多大地產(chǎn)商為了逃避調(diào)控打壓，紛紛投資旅游地產(chǎn)。但旅游地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大，需要占用大規(guī)模的資金，收益周期相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)更長(zhǎng)，且管理、運(yùn)營(yíng)過(guò)程復(fù)雜，維護(hù)費(fèi)用高。
這些因素使雅居樂(lè)在短時(shí)間內(nèi)并不能立即得到旅游地產(chǎn)帶來(lái)的高回報(bào)。“地產(chǎn)商一窩蜂地投資旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，令短期內(nèi)旅游項(xiàng)目供應(yīng)量大增，目前市場(chǎng)未必能在短時(shí)間內(nèi)得到消化。因此，側(cè)重旅游地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)影響雅居樂(lè)的短期市場(chǎng)銷售情況。”
另一方面，雅居樂(lè)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)模式，甚至影響到了其股價(jià)的波動(dòng)。
輝立證券陳耕認(rèn)為，雅居樂(lè)目前發(fā)展的不確定因素較強(qiáng)。“雅居樂(lè)目前仍在用做住宅地產(chǎn)的方式做旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，且在海南地區(qū)的旅游地產(chǎn)有很多位置很偏，因此沒(méi)有形成實(shí)際的現(xiàn)金流。”
2012年8月20日至11月12日區(qū)間內(nèi)，雅居樂(lè)股價(jià)一直處于偏低位震蕩局面，從11月12日開始，股價(jià)開始大幅上升，最高達(dá)10.94元。這直接反映了雅居樂(lè)整體未來(lái)策略的一些不確定性。“
“旅游地產(chǎn)這個(gè)也只是噱頭嘛，關(guān)鍵還是看他住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流如何了。”陳耕說(shuō)道。
戰(zhàn)略落后，墊底華南五虎
“雅居樂(lè)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)在全國(guó)各個(gè)地方的布局，和同業(yè)相比相對(duì)一般。”有分析師認(rèn)為。
其實(shí)，其在全國(guó)布局方面，最初是領(lǐng)先于同業(yè)。
“在"華南五虎"中，雅居樂(lè)是最早走出廣東省的。”上述分析師解釋道，雅居樂(lè)最早在全國(guó)的布局很成功，在走出廣東省其時(shí)，因?yàn)檠啪訕?lè)在同業(yè)中優(yōu)勢(shì)明顯，創(chuàng)造了很多價(jià)值，其在成都、西安、南京的樓盤口碑很好。
但是現(xiàn)在，雅居樂(lè)的產(chǎn)品在全國(guó)沒(méi)有了稀缺性，如今“華南五虎”相繼擴(kuò)張對(duì)其造成了很大的沖擊，雅居樂(lè)優(yōu)勢(shì)不再。
最新數(shù)據(jù)顯示，2012年，雅居樂(lè)的銷售額308億，不到恒大的1/3，只有碧桂園的65%，亦比富力地產(chǎn)低32億。
另一方面，因?yàn)閲?guó)家限購(gòu)、限貸政策的實(shí)施，造成了消費(fèi)者的購(gòu)買力固定。在這種情況下，所有的房地產(chǎn)公司其實(shí)都受到了沖擊。
然而，隨著雅居樂(lè)向旅游地產(chǎn)和高端地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型之后，相較同業(yè)，其在全國(guó)的土地布局步伐開始減緩。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，雅居樂(lè)2012年在廣東省的土地儲(chǔ)備占全國(guó)比例的49.6%，海南地區(qū)占25.9%，其余地區(qū)土地分布較少，儲(chǔ)備規(guī)模相對(duì)集中。
對(duì)此，王雅媛認(rèn)為，雅居樂(lè)的大型項(xiàng)目主要集中在廣東及海南市場(chǎng)，這兩個(gè)市場(chǎng)的房屋措施一旦收緊，雅居樂(lè)銷售沒(méi)有全國(guó)其他市場(chǎng)來(lái)彌補(bǔ)，那么必然影響其全年業(yè)績(jī)。“因此在全國(guó)范圍內(nèi)并沒(méi)有鋪開布局，加大了它對(duì)于某些地方的依賴性，風(fēng)險(xiǎn)亦加大。”
當(dāng)然，華南五虎的全國(guó)擴(kuò)張進(jìn)程并非十分順利。“就全國(guó)擴(kuò)張而言，碧桂園也遇到了一些問(wèn)題。因?yàn)楸坦饒@60%的業(yè)績(jī)來(lái)自于廣東，這就說(shuō)明問(wèn)題了，就是全國(guó)擴(kuò)張并不是走得那么順。”上述分析師認(rèn)為，全國(guó)布局一定要做，但是做并不代表一定能成功，不過(guò)不做就很可能失敗。所以全國(guó)布局趨勢(shì)是必然，只是怎么進(jìn)行布局的問(wèn)題。
中高端住宅地產(chǎn)仍是核心
雅居樂(lè)在2005年上市之初，提出做城鄉(xiāng)接合部的大型樓盤，在2007年開始轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)，其時(shí)的轉(zhuǎn)型帶來(lái)了較好的收益。2011年，雅居樂(lè)首推純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。2012年，其在廣州、南京、成都的三項(xiàng)高端地產(chǎn)項(xiàng)目開始進(jìn)入人們的視野。
有分析師認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)最初的囤地模式已經(jīng)沒(méi)落，現(xiàn)在的雅居樂(lè)開始嘗試通過(guò)溢價(jià)和周轉(zhuǎn)模式，用品牌戰(zhàn)略創(chuàng)造自己的優(yōu)勢(shì)。
“把雅居樂(lè)的利潤(rùn)來(lái)源分開的話，你會(huì)發(fā)現(xiàn)清水灣占了很大一部分。”上述分析師認(rèn)為，清水灣項(xiàng)目勝在其地價(jià)便宜，因此造成該項(xiàng)目業(yè)績(jī)很好。而目前很明顯的情況是，旅游地產(chǎn)這一項(xiàng)目的銷售很難得到大規(guī)模的帶動(dòng)。“旅游地產(chǎn)的核心在于營(yíng)銷，而并不在于你的房子積累有多好，關(guān)鍵在于你怎么把你的房子推給最核心、最有消費(fèi)需要的客戶。”
在商業(yè)地產(chǎn)方面，雅居樂(lè)主要是做商業(yè)配套，包括在其住宅項(xiàng)目建設(shè)社區(qū)。“對(duì)雅居樂(lè)而言，商業(yè)地產(chǎn)從根本上來(lái)說(shuō)，不會(huì)是他的發(fā)展核心，更不會(huì)成為他未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的方向。”有分析師認(rèn)為，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的收益率很慢，雅居樂(lè)雖然在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域還在擴(kuò)張發(fā)展，但是仍舊不會(huì)成為戰(zhàn)略發(fā)展的重心。
針對(duì)雅居樂(lè)目前的發(fā)展戰(zhàn)略，截止到記者發(fā)稿，其投資者關(guān)系部并未給出任何答復(fù)。
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