北京市房協(xié)昨日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2012年全年北京市商品住房共簽約23萬套，同比增長36.9%；全年新建商品住房成交均價(jià)2.07萬元/平方米，比2011年下降7.6%，其中四環(huán)內(nèi)上漲5.6%。

根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，在2012年全年成交23萬套商品住房中，新建商品住房和二手住房分別為9.4萬套和13.6萬套，二手住房成交量相當(dāng)于新房1.4倍。

“去年成交的23萬套商品住房基本上都是自住性需求，投機(jī)投資性需求基本上被擠出。”北京市房協(xié)秘書長陳志表示，從購房者屬性來看，居民首次購房比重穩(wěn)定在九成左右，二次購房也都是改善性需求。由于嚴(yán)格的限購政策，不僅有效地將投機(jī)投資性購房擋在門外，且很多改善性需求是通過出售已有住房獲得購房資格，如賣舊買新、賣舊買舊等方式實(shí)現(xiàn)的，從而在改善住房條件的同時(shí)也釋放出大量存量房源。

而從成交結(jié)構(gòu)來看，2012年住房市場呈兩個(gè)“二八開”：五環(huán)外成交量占86.5%，成交均價(jià)為1.76萬元，同比下降2.1%；140平方米以下戶型成交量占80.1%，成交均價(jià)為1.73萬元，同比下降3.2%。陳志指出，上述數(shù)據(jù)的出現(xiàn)表明市場上供應(yīng)的大部分房源是適合剛性需求的普通住房，房源主要分布在五環(huán)外的發(fā)展新城，也直接拉低了整體成交均價(jià)。不過，自去年10月下旬以來，市場出現(xiàn)翹尾行情赫然在歷，購房人也真實(shí)地感受到樓市的暖意，并且價(jià)格比2012年初有一定程度的上漲，這一點(diǎn)從房協(xié)的數(shù)據(jù)也可以看出：去年新建商品住房成交均價(jià)四環(huán)到五環(huán)上漲0.6%，四環(huán)內(nèi)上漲5.6%。

“翹尾行情是建立在前期大幅降價(jià)或低價(jià)入市的基礎(chǔ)上。”陳志指出，2012年初，市場觀望情緒濃厚，一季度的成交量甚至創(chuàng)近十年來的低位水平，企業(yè)以價(jià)換量，許多項(xiàng)目的價(jià)格比調(diào)控前或周邊在售項(xiàng)目低30%以上。二季度以后，積壓的剛需開始釋放，同時(shí)隨著宏觀貨幣政策的適度寬松，央行兩次降準(zhǔn)、兩次降息進(jìn)一步刺激成交放量，某些區(qū)域房價(jià)開始觸底回升，但實(shí)際上回漲空間仍然也是有限的，并且不少項(xiàng)目是由調(diào)控之前的毛坯房改為精裝修，品質(zhì)有所提升。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也指出，在去年底出現(xiàn)的市場翹尾是多重利好因素集中體現(xiàn)：一是居民對未來收入增長的信心增強(qiáng)，二是預(yù)計(jì)2013年信貸政策會(huì)有所松動(dòng)，三是認(rèn)為城鎮(zhèn)化會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，四是認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策基本穩(wěn)定，不會(huì)繼續(xù)再出新政等等。這些多重因素使得改善性需求和剛性需求都加快了入市節(jié)奏，個(gè)別項(xiàng)目以及個(gè)別媒體的過度渲染，又反過來進(jìn)一步加重了這種預(yù)期的改變。

但在胡景暉等業(yè)內(nèi)人士看來，就此認(rèn)定翹尾因素會(huì)影響今年整體樓市走向，甚至促使年度成交量再創(chuàng)新高，目前還言之過早。陳志也認(rèn)為，年末翹尾的上升行情具有階段性，且幅度也是有限的。這是因?yàn)?，推?dòng)翹尾行情的利好因素是影響到預(yù)期層面，在年末的時(shí)候有一定的透支，短期內(nèi)影響較大，但隨著時(shí)間的推移影響力也就逐步弱化了。

談及今年市場走勢，專家認(rèn)為，從市場供應(yīng)看，根據(jù)對市場上在建項(xiàng)目的跟蹤監(jiān)測，目前全市已實(shí)現(xiàn)開工尚未上市的商品住房項(xiàng)目大約1200萬平方米，因此預(yù)計(jì)能形成新增供應(yīng)10萬-12萬套，要明顯高于2012年的8.9萬套，再加上二手住房的盤子在不斷擴(kuò)大，也會(huì)一定程度上增加二手房源的供應(yīng)，因此商品住房的總體供應(yīng)是沒有問題的；從保障能力來看，“十二五”期間北京計(jì)劃建設(shè)100萬套保障性住房，這個(gè)規(guī)模相當(dāng)于北京2004-2012年九年的新建商品住房成交量。隨著開工建設(shè)的推進(jìn)，將有越來越多的保障性住房達(dá)到配租配售條件，市住建委明確表示，將在三年內(nèi)全部解決輪候家庭；這將有效分流本市剛性自住需求；從調(diào)控態(tài)度來看，中央和北京對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度非常堅(jiān)決和明確，房地產(chǎn)調(diào)控政策近期不會(huì)放松。