剛剛過去的2012年，對樓市和購房者來說，肯定是記憶深刻的一年。昨天，北京市房協(xié)獲授權(quán)發(fā)布去年房地產(chǎn)市場的權(quán)威數(shù)據(jù)，去年北京新建商品住房成交均價為2.07萬元/平方米，比2011年下降7.6%。不過，四環(huán)內(nèi)的新房價格上漲了5.6%。此外，二手住房成交均價為1.87萬元/平方米，同比上漲5.1%。

四環(huán)內(nèi)房價去年上漲5.6%

北京市房協(xié)秘書長陳志介紹說，用“量增價穩(wěn)”四個字可以總結(jié)去年的樓市。“從每月房價變化的曲線圖來看，去年的房價基本上是一條直線，沒有出現(xiàn)較大的起伏。這說明房地產(chǎn)調(diào)控的作用還是很顯著的，房價保持了平穩(wěn)。”

但百姓對于房價的感覺，并沒有數(shù)據(jù)顯示得那么平穩(wěn)，下半年，尤其是年底這兩個月，感覺房價一直在明顯上漲。

對于數(shù)據(jù)統(tǒng)計和百姓感覺之間的差異，陳志表示，首先，此次公布的數(shù)據(jù)是全年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。其次，購房者的感覺還與之購買住房的類型和區(qū)域有關(guān)。“分區(qū)域看，五環(huán)外的新房成交均價下降了2.1%，而四到五環(huán)則上漲0.6%，四環(huán)內(nèi)上漲5.6%。所以如果你在五環(huán)內(nèi)買房，價格本身也是在漲的。不過從全市來看，去年五環(huán)外的樓盤占了八成以上，因此房價總體來說還是平穩(wěn)的。”

五環(huán)外住房成交占了八成多

陳志介紹，統(tǒng)計顯示，今年購房的家庭基本上都是自住性需求，投機投資性需求基本上被擠出。全年居民首次購房比重穩(wěn)定在九成左右，第二次購房也都是改善型需求。而且由于嚴格的限購政策，很多改善性需求，是通過出售已有的住房獲得購房資格，改善住房條件的同時，也釋放出了大量的存量房源。

“從結(jié)構(gòu)來看，2012年住房市場呈兩個‘二八開’。五環(huán)外成交量占86.5%，成交均價為1.76萬元/m2，同比下降2.1%；140平方米以下戶型成成交量占80.1%，成交均價為1.73萬元/m2，同比下降3.2%。”陳志認為，這表明市場上供應(yīng)的大部分房源是適合剛性需求的普通住房，這些房源主要分布在五環(huán)外的發(fā)展新城，這些區(qū)域住房供地充足并以普通住房為主，房價穩(wěn)中有降。

■ 分析

“年末翹尾因預(yù)期改變”

去年年底，北京樓市出現(xiàn)了翹尾的行情。從交易數(shù)據(jù)看，10月下旬以來，成交量猛增。從購房人真實的感受看，一些樓盤開始熱銷了，并且價格比年初有一定程度的上漲。

陳志認為，翹尾行情是建立在前期大幅降價或低價入市的基礎(chǔ)上。“去年年初，市場觀望情緒濃厚，一季度的成交量甚至創(chuàng)近十年來的低位水平，于是企業(yè)采取降價換量的方式，許多項目的價格比調(diào)控前或周邊在售項目低30%以上。”

不過在二季度以后，積壓的剛需開始釋放，同時隨著宏觀貨幣政策的適度寬松，央行兩次降準(zhǔn)、兩次降息，進一步刺激成交放量，某些區(qū)域房價開始觸底回升，但實際上回漲空間也是有限的。

而從10月下旬以來，成交量出現(xiàn)了更大的上升，“一是居民對未來收入增長的信心增強了，二是預(yù)計明年信貸政策會有所松動，三是認為城鎮(zhèn)化會進一步推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，四是認為房地產(chǎn)調(diào)控政策基本穩(wěn)定了，不會繼續(xù)再出新政了等等。這些因素綜合作用，使得改善性需求和剛性需求都加快了入市節(jié)奏。再加上個別項目以及個別媒體的過度渲染，又反過來進一步加重了這種預(yù)期的改變。”陳志說。

■ 預(yù)測

今年樓市仍以穩(wěn)字當(dāng)頭

今年的房價走勢將如何？這是百姓最關(guān)心的問題。

陳志認為，去年年末翹尾的上升行情，具有階段性，“短期內(nèi)影響較大，但隨著時間的推移，影響力也就逐步弱化了。因此翹尾行情不會延續(xù)到今年年初，形成新一輪的上漲。”

同時，他分析，今年北京樓市供應(yīng)比較充足。目前全市已實現(xiàn)開工尚未上市的商品住房項目大約1200萬平方米，預(yù)計能形成新增供應(yīng)10到12萬套，要明顯高于2012年的8.9萬套，再加上二手住房的盤子在不斷擴大，也會一定程度增加二手房源的供應(yīng)。

而且，隨著開工建設(shè)的推進，將有越來越多的保障性住房達到配租配售條件，市住建委明確表示將在三年內(nèi)解決全部輪候家庭。這將有效分流本市剛性自住需求。

此外，陳志表示，中央和北京對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度非常堅決和明確。北京市住建委也表示今年將保持房價的基本穩(wěn)定。“綜合這些因素，我們預(yù)判今年北京商品住房市場仍以穩(wěn)字當(dāng)頭。因此，我們呼吁社會各方認清調(diào)控形勢，企業(yè)切忌盲目跟風(fēng)漲價，購房人也沒必要恐慌，要理性購房。”陳志說。