進(jìn)入新的一年，盡管調(diào)控仍不放松，但是市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)與去年截然相反。今年，全國(guó)將面臨更加復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房?jī)r(jià)、市場(chǎng)的走向也有更多的變數(shù)。河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工程管理和房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社認(rèn)為，在房產(chǎn)稅推行準(zhǔn)備不足的當(dāng)下，行政手段仍為必要。

 

市場(chǎng)基本可控

 

最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，價(jià)格上漲的城市有53個(gè)。樓市復(fù)蘇已是全國(guó)的共同現(xiàn)象。

 

去年1~11月，鄭州商品房銷(xiāo)售價(jià)格8507元/平方米，較2011年同期上漲167元/平方米。商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為6876元/平方米，同比上漲586元/平方米，而非住宅則上漲2094元/平方米。

 

劉社認(rèn)為，從住宅同比漲幅來(lái)看，絕對(duì)數(shù)似乎不少，但是從全年平均來(lái)看漲幅不超過(guò)10%。前幾年，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于GDP的漲幅，甚至達(dá)到20%，今年是近3年中相對(duì)平緩的。

 

由于2011年年底市場(chǎng)處于下行趨勢(shì)，觀望氣氛濃厚，產(chǎn)品滯銷(xiāo)。低迷形勢(shì)自去年4、5月份開(kāi)始回轉(zhuǎn)。“現(xiàn)在樓市盡管復(fù)蘇，但是遠(yuǎn)未達(dá)到2010年那么好。”劉社說(shuō)，盡管現(xiàn)在交易量不錯(cuò)，但是整體在嚴(yán)格調(diào)[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]控之下，尚處于政府可控制可接受的狀態(tài)。

 

提起去年對(duì)樓市最深的印象，劉社認(rèn)為是“政策性維穩(wěn)”。她認(rèn)為市場(chǎng)一直在逐月回升，如果不是政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)調(diào)控態(tài)度、力度不變，那么漲得會(huì)更快。政府在2012年基本做到了高難度的維穩(wěn)調(diào)控。

 

波動(dòng)向上

 

從全國(guó)市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，去年第三季度起，房?jī)r(jià)開(kāi)始溫和上漲，現(xiàn)在有加速抬頭之勢(shì)。劉社認(rèn)為現(xiàn)在房?jī)r(jià)是波動(dòng)中向上而非向下，而中央就是要“按頭”，不想讓其往上漲。但是，從各方面形勢(shì)看，上漲因素更大。

 

她認(rèn)為，美國(guó)的貨幣市場(chǎng)泛濫趨勢(shì)嚴(yán)重，不排除熱錢(qián)通過(guò)香港、臺(tái)灣向大陸滲透。而下一輪的調(diào)控中，中國(guó)很難進(jìn)一步降息，可能會(huì)導(dǎo)致因熱錢(qián)的流入產(chǎn)生輸入型貨幣膨脹。

 

在物價(jià)全面上漲的當(dāng)下，單單要求房?jī)r(jià)不漲甚至下跌是難的，也是沒(méi)有道理的。劉社認(rèn)為現(xiàn)階段只要房?jī)r(jià)漲得慢就難能可貴了。不能單看房?jī)r(jià)在攀爬，而應(yīng)該除去通貨膨脹因素看相對(duì)值。

 

回顧2012年，在1~2季度中間，促成樓市向好的因素主要是GDP的下降。正是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不好，中央才進(jìn)行微調(diào)，穩(wěn)中求進(jìn)。不過(guò)，在此過(guò)程中，有人質(zhì)疑中央口號(hào)上喊得緊，實(shí)際暗中有松動(dòng)，而地方則暗中救市。

 

“明年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將會(huì)更加復(fù)雜，此與國(guó)際熱錢(qián)帶來(lái)的輸入型通脹不無(wú)相關(guān)。”劉社說(shuō)，這一輪輸入型通脹來(lái)勢(shì)有多猛，影響有多長(zhǎng)遠(yuǎn)是無(wú)法預(yù)測(cè)的。但是勢(shì)必會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的通貨膨脹。眼下，美國(guó)在透支全球，其國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化，房地產(chǎn)快速?gòu)?fù)蘇，會(huì)通過(guò)慢慢影響滲透到我國(guó)，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)。

 

仍需行政手段

 

自最嚴(yán)厲調(diào)控出臺(tái)已近兩年，開(kāi)發(fā)商在兢兢戰(zhàn)戰(zhàn)中觀望、奮斗，但是過(guò)去整一年并未有新政靴子落地。

 

“以鄭州為例，單月銷(xiāo)售超過(guò)90萬(wàn)平方米已相當(dāng)可觀，而其11月銷(xiāo)售已超百萬(wàn)余平方米。一般連續(xù)三個(gè)月巨量成交，則可帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。”劉社認(rèn)為，市場(chǎng)可謂暖冬，政府需要警惕并及時(shí)降溫。

 

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，若“跌”會(huì)拖累宏觀經(jīng)濟(jì)，但若任由其漲，則會(huì)引發(fā)金融危機(jī)，引發(fā)社會(huì)的不和諧。

 

“房產(chǎn)稅是一個(gè)重要法寶。”劉社說(shuō)，中央擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)無(wú)疑是必要的，同時(shí)保障房扎實(shí)地改進(jìn)、商品房庫(kù)存量的加大可以抵消部分房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力。但是，在準(zhǔn)備不足的情況下，全面推行房產(chǎn)稅會(huì)造成巨大震動(dòng)，中央不會(huì)倉(cāng)促出臺(tái)。

 

目今，各級(jí)政府嚴(yán)密監(jiān)控樓市形勢(shì)，采用更多的手段是約談或控制預(yù)售，減少高房?jī)r(jià)的供給。盡管一直有聲音在反對(duì)政府的干預(yù)，但是如果不加控制，任由其發(fā)展，將會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的危害。

 

“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也有其解決不了的問(wèn)題，政府利用行政手段幫助市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)渡過(guò)難關(guān)也是權(quán)益之計(jì)，至少可以控制其不出亂。”劉社說(shuō)，故限購(gòu)、限價(jià)在短期內(nèi)仍不會(huì)被取消。