新年各地樓市在短暫的小長假休整之后，商品住宅成交量繼續(xù)放大。從前一周的全國主要城市來看，北京商品住宅成交面積36.8萬平方米，環(huán)比50%；上海成交面積41.6萬平方米，環(huán)比55%；深圳成交面積12.6萬平方米，環(huán)比65%；杭州成交面積10.9萬平方米，環(huán)比18%等。就各地樓市成交向好，多家機構在近期發(fā)布房地產行業(yè)2013年投資策略普遍認為，行業(yè)基本面在宏觀經濟弱復蘇背景下有望繼續(xù)溫和改善。

 

復蘇后的增長可期

 

去年房地產市場在多方博弈下，房地產行業(yè)走出了一波從先抑后揚到量價齊升的行情，資本市場上地產股超額收益明顯。展望2013年，中信建投認為,市場會在復蘇后維持較平穩(wěn)的增長狀態(tài)，預計全年全國商品房銷售總量增速在8%左右，預計2013年新開工面積將會達到19億平米，同比增長7%，其中保障房2.5億平米，年施工面積達到67.54億平米，增長18%，房地產總投資額為8.75萬億，增長21%。國信期貨也認為，市場目前一致預期2013年宏觀經濟是弱復蘇，在此背景下，預計2013年行業(yè)基本面將延續(xù)溫和改善趨勢，預計新建商品房銷售面積增速5-8%，銷售額10-13%，新開工面積同增2-3%，房地產投資同增16-17%。

 

限購下的區(qū)域分化

 

政策博弈的局面將會延續(xù)，使得限購下的區(qū)域分化。中信建投認為,短期來看，房地產調控政策的隱憂已悄然出現(xiàn)。一季度寬松的貨幣政策，會使信貸總量維持目前的增長狀態(tài)，預計一季度成交量將會繼續(xù)好轉；二季度，成交持續(xù)上漲將給房價帶來較大的壓力，政策的預期對于市場走勢將起到決定性作用。長期來講，能否解決房價與政策之間的矛盾，依舊取決于政府的稅制改革和住房雙軌制政策的具體實施方案。去年以來的限購限貸政策，對行業(yè)產生了深遠的影響，限購區(qū)域和非限購區(qū)域房地產市場已顯現(xiàn)不同的特點。對未來市場的判斷主要取決于當?shù)氐膭傂孕枨笞兓?；而對于非限購區(qū)域，影響區(qū)域市場表現(xiàn)的主要是當?shù)刭彿空邔ξ磥砗暧^經濟和房價上升空間的預期。房地產市場正在出現(xiàn)更加顯著的區(qū)域性分化。

 

受益于新型城鎮(zhèn)化

 

新型城鎮(zhèn)化最重要的涵義，在于解決城鎮(zhèn)化過程中所面臨的問題，一方面是大城市的“城市病”，另一方面是小城鎮(zhèn)發(fā)展中出現(xiàn)了土地浪費、產業(yè)支撐不強等問題。新政策包括科學制定土地規(guī)劃、合理布局城市，走資源節(jié)約、環(huán)境友好、交通順暢、以人為本的可持續(xù)發(fā)展路徑。解決城市病的同時，強化產業(yè)支撐，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的發(fā)展。

 

太平洋證券認為，受益于新型城鎮(zhèn)化、經濟轉型服務業(yè)升級、住宅限購對于投資的擠出等，繼續(xù)看好商業(yè)地產。我們理解的新型城鎮(zhèn)化，并不是簡單的農村人口城鎮(zhèn)居民化以及增加城市基礎設施建設等，而更注重農民市民化后的消費升級，因此商業(yè)地產將在新型城鎮(zhèn)化中扮演更重要的角色。另外，由于限購政策仍難以退出，被大量擠出的投資需求繼而轉向不限購的辦公樓、商鋪等，比如，去年火爆熱銷的SOHO類產品。