濱江兩個(gè)千萬級豪宅寰宇天下御江山和水晶瀾軒中堂大宅，展開PK大戰(zhàn)；慶春東路和慶菱路交叉口西南側(cè)的元豐慶春御府，正式對外開放了現(xiàn)場售樓處和樣板房……2013年伊始，杭州樓市高端住宅市場頻頻冒出新主角。
2013年的杭州樓市又會有哪些新變化？據(jù)記者近日調(diào)查了解，至少在高端住宅市場，將會掀起一場“腥風(fēng)血雨”，因?yàn)?009年、2010年出讓的一批高價(jià)地，都會趕在今年密集上市。熱鬧的表象之下，自然是暗潮涌動。
“高價(jià)地”或?qū)⒚芗鲜?/div>
根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州主城區(qū)之前已出讓宅地中，尚未開盤的還有72宗，預(yù)計(jì)可供應(yīng)量為630萬平方米。這些項(xiàng)目的土地出讓時(shí)間，主要集中在三個(gè)階段。
第一個(gè)階段，是2012年。去年，杭州主城區(qū)共出讓土地77宗，其中宅地21宗，總可建筑面積約243萬平方米。但這一年的土地市場呈現(xiàn)“先抑后揚(yáng)”的態(tài)勢，上半年僅成交了1宗宅地，其余都集中于下半年。2012年成交的高價(jià)地不少，但預(yù)計(jì)在今年就將面市的，多以首次置業(yè)或首次改善型置業(yè)為主，如龍湖春江彼岸、萬科普福項(xiàng)目等進(jìn)度比較快的項(xiàng)目。
第二個(gè)階段，是2011年。這一年出讓的宅地中，還有17宗土地沒有開過盤，預(yù)計(jì)可供應(yīng)量約165萬平方米，相對來說，這些土地的價(jià)格比較親民。其中，樓面地價(jià)最高的是位于和睦單元一宗總建筑面積8萬平方米的宅地，為13906元/平方米。所以這個(gè)階段的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)很多房子的售價(jià)會在2萬元/平方米以下。
最值得一提的是第三個(gè)階段，即2009-2010年。在這個(gè)期間內(nèi)，杭州樓市出讓了很多堪稱“壓箱底”寶座的地塊，并且因?yàn)樾星榛鸨鲎寖r(jià)格也處于歷史高位。這里面，還沒有推盤的有20個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約190萬平方米，體量不小。
這些地塊中，樓面地價(jià)在2萬元/平方米以上的項(xiàng)目，就包括了西溪明珠、九龍倉君璽、錢塘印象、御園、慶春御府等多個(gè)項(xiàng)目，占到1/4左右。這些項(xiàng)目如果想要實(shí)現(xiàn)保本價(jià)，基本上最終的售價(jià)需要在35000元/平方米以上；而樓面地價(jià)在15000-20000元/平方米的地塊，則包括之江九里、佑康紫金府、中企御品灣、雅戈?duì)柹昊▋傻貕K，又占據(jù)了1/4左右。
這些土地從拿地至今，有的已經(jīng)過去3年多，除了支付高額的土地款，在開發(fā)貸款并沒有放松的前提下，開發(fā)商所面臨的還有日益高企的資金成本。趕緊推盤以便盡快回籠資金，已經(jīng)成為這些開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急。
開發(fā)過程大多一波三折
因?yàn)榈貎r(jià)偏高，而市場遇冷，這些曾經(jīng)的“香餑餑”地塊們，大多命運(yùn)多舛，一波三折。
在申花板塊，2010年3月祐康置地所拿的紫金府項(xiàng)目，在幾經(jīng)周折之后，最后確定由濱江集團(tuán)代建，祐康將變成這個(gè)項(xiàng)目的投資方，而濱江將會輸出品牌，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的管理、建設(shè)和銷售，然后按照銷售額提取一定的比例作為管理費(fèi)用。業(yè)內(nèi)評價(jià)，這樣的模式對于這個(gè)申花板塊樓面價(jià)第二高的項(xiàng)目，不失為一種很好的結(jié)果。
而該板塊的另外兩宗高價(jià)地，由雅戈?duì)柲孟碌膬勺跇敲鎯r(jià)分別達(dá)到17751元/平方米和18114元/平方米的地塊，則似乎到現(xiàn)在還沒有個(gè)塵埃落定的說法。該地塊的地價(jià)，曾經(jīng)一度“面粉”貴過“面包”，由此也被頻頻傳出開發(fā)商退地的消息。到目前為止，關(guān)于這一地塊的開發(fā)進(jìn)度、項(xiàng)目規(guī)劃，都還沒有確切信息。
樓面地價(jià)高達(dá)15281元/平方米、創(chuàng)下之江樓面價(jià)之最的之江九里項(xiàng)目，規(guī)劃也幾經(jīng)調(diào)整，原先的花園洋房改成了小高層，對于先推排屋還是高層也糾結(jié)良久。據(jù)了解，該樓盤預(yù)計(jì)三四月份首推，預(yù)期高層均價(jià)18000元/平方米。這個(gè)價(jià)格雖然在同區(qū)域中并沒有很大優(yōu)勢，但是對開發(fā)商華潤來說，已經(jīng)沒有利潤空間。
是做精裝修還是毛坯，也成為開發(fā)商相當(dāng)糾結(jié)的一個(gè)問題。對此，新華園一位負(fù)責(zé)人表示，在行情好的時(shí)候，精裝修可以提升樓盤形象，為開發(fā)商增加利潤空間，但是在行情不好的時(shí)候，卻是個(gè)吃力不討好的事情。精裝修樓盤所面臨的質(zhì)量問題也會比較多，不少豪宅項(xiàng)目最終知難而退，比較典型的有新華園和凱旋門項(xiàng)目等。
此外，一些尚未面市的高價(jià)地項(xiàng)目，也在精裝修問題上打起退堂鼓。如位于文暉路和建國北路交叉口的九龍倉君璽，雖然距離拿地時(shí)間已經(jīng)過去近3年，樓面地價(jià)也高達(dá)24621元/平方米，但目前還沒有出爐具體的規(guī)劃，包括是否精裝修。而之江九里項(xiàng)目，曾經(jīng)對外稱“部分房源精裝修、部分毛坯”，但目前已經(jīng)全部改為毛坯。
在錢江新城，2009年7月就已經(jīng)拿地的錢塘印象項(xiàng)目，卻到現(xiàn)在還無法保證今年能否開盤。對此，開發(fā)商浙江商博置業(yè)營銷部經(jīng)理鮑海峰表示，本來計(jì)劃今年下半年開盤，但現(xiàn)在看來行情并不樂觀。“我們可以說是摸著石頭過河，在不同的節(jié)點(diǎn)預(yù)判市場，不斷調(diào)整產(chǎn)品，但一直找不到合適的開盤時(shí)機(jī)。如果開盤了效果不好，還不如一直不開。”他說。
供應(yīng)大增加劇市場競爭
2013年，除了全新亮相的高價(jià)地項(xiàng)目，將會使得高端住宅陣容擴(kuò)大之外，目前高居不下的庫存量，也是影響其市場走勢不可小覷的因素。
根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前杭州在售或還有后續(xù)房源可推的樓盤，并不少。武林壹號僅推了66套，新華園銷售率約占整個(gè)樓盤的1/5，后續(xù)房源還有約400套，蘭園后續(xù)還有多層公寓要推，麗園還剩100多套房源，新湖武林國際還有300多套房源，大家武林府還剩130多套，遠(yuǎn)洋公館340多套，昆侖公館超過80套，雅戈?duì)栍骱?60多套，西溪誠園800套，單價(jià)在3萬元/平方米以上的存量高端住宅房源，應(yīng)該超過4000套。
去年底，杭州市中心一批高端住宅開始出現(xiàn)熱銷勢頭，被壓抑了很久的改善型需求有所釋放。但不可否認(rèn)的是，在具體的簽約環(huán)節(jié)上，依舊存在不少難題。對此，一位開發(fā)商慨嘆：“限購”讓不少購房者失去了購房資格，只能通過很多線下交易等其他方式。“限貸”的影響也很大，因?yàn)殡m然這些樓盤的總價(jià)動輒幾百萬甚至幾千萬，客戶大多身價(jià)不菲，但是這些人對于資金周轉(zhuǎn)的要求也很高，一次性付款畢竟不會那么爽快。
今后兩年，杭州高端住宅市場將迎來密集的交付潮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)房銷售，對于促進(jìn)高端市場會有作用，畢竟這可以省去不少等待時(shí)間和成本，增加改善信心。但另一方面，眼見為實(shí)了，樓盤做成怎么樣，是“騾子”是“馬”都得拉出來遛，對于不擅長做高端住宅的開發(fā)商來說，是一個(gè)巨大考驗(yàn)。
■新聞助讀
部分高價(jià)地塊信息
元豐慶春御府：位于慶春東路和慶菱路交叉口西南側(cè)，預(yù)計(jì)春節(jié)前后首推1號樓，共40余套房源，為250平方米四房戶型，預(yù)計(jì)均價(jià)在45000元/平方米左右，具體開盤時(shí)間和價(jià)格信息待定。目前項(xiàng)目現(xiàn)場售樓處和170、220、252平方米的樣板房已對外開放。
中企御品灣：位于江干區(qū)章家壩，地塊含東西兩個(gè)部分。北臨橫河港水系，南靠規(guī)劃支路，西側(cè)緊鄰京杭大運(yùn)河，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷。規(guī)劃總建筑面積22萬平方米。2009年12月，中華企業(yè)以樓面地價(jià)18206元/平方米競得了此地塊，成為了2009年末板塊的“地王”。開盤時(shí)間待定。
濱江西溪明珠：位于百家園路，楊家牌樓A地塊。項(xiàng)目已于去年12月6日正式開工，預(yù)計(jì)今年上半年開盤?？偨ㄖ娣e12萬平方米，共200多戶，為低密度純排屋社區(qū)，采用歐式建筑風(fēng)格，全石材干掛立面，主力戶型面積為240-360平方米。
廣宇西房武林外灘：項(xiàng)目總建筑面積約7萬平方米，由6幢高層和1幢小高層組成，主力戶型為200、250、300平方米，將被打造成市中心的高端宜居樓盤。全石材干掛，精裝修標(biāo)準(zhǔn)約5000-6000元/平方米，初步采用杭州豪宅中比較熟悉的陳文棟設(shè)計(jì)風(fēng)格。預(yù)計(jì)今年開盤。
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