2012的大幕已徐徐落下，濟(jì)南樓市在這不平凡的一年里迎來(lái)了回暖與重生?；仡檨?lái)時(shí)路，總有一些事情讓地產(chǎn)人回味與銘記：政策松緊博弈，需求重新釋放；成交量?jī)r(jià)齊升，企業(yè)蛻變重生。也總有一些事情讓購(gòu)房者們糾結(jié)與感慨：調(diào)控政策堅(jiān)持，房企以價(jià)換量；樓市反彈，剛需抄底。2012年，房地產(chǎn)行業(yè)以迅猛的姿態(tài)完成了轉(zhuǎn)身與救贖。在此，讓我們將那些最值得記錄的時(shí)刻再次定格，縱觀樓市風(fēng)云，回顧房地產(chǎn)大事，2012年“五大地產(chǎn)關(guān)鍵詞”及“濟(jì)南五大地產(chǎn)事件”為您呈現(xiàn)。

樓市反彈

從已經(jīng)公布的各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，2012年年末樓市回暖的跡象十分明顯。國(guó)家指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年11月份全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為8791元/平方米，環(huán)比10月份上漲0.26%，這是2012年6月止跌后連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比上漲。新房“跳價(jià)”、排隊(duì)購(gòu)房等現(xiàn)象再度出現(xiàn)。

點(diǎn)評(píng)：面對(duì)逐步回暖的樓市，2012年12月15日至16日在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。小幅反彈的房?jī)r(jià)固然值得警惕，但與之相比，借樓市回暖之機(jī)人為制造的市場(chǎng)恐慌更應(yīng)該提防，以免樓市出現(xiàn)大的價(jià)格上漲。

以價(jià)換量

所謂以價(jià)換量就是通過(guò)促銷手段降低產(chǎn)品的價(jià)格，使更多的消費(fèi)者來(lái)選擇產(chǎn)品，使產(chǎn)品銷售量增加，從而達(dá)到預(yù)期盈利的目的。2012年上半年很多樓盤出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，大量房源出現(xiàn)積壓，為解決資金困難，眾多房地產(chǎn)公司紛紛降低價(jià)格以換取更多的銷售量。

點(diǎn)評(píng)：在持續(xù)緊縮的調(diào)控政策下，2012年上半年以價(jià)換量漸成開發(fā)商們的共識(shí)，各種促銷手段也被寄予了提高成交量的厚望。“以價(jià)換量”之舉盡管難以滿足所有購(gòu)房者的需求，但在2012上半年卻已初見成效。如果開發(fā)商希望加快去庫(kù)存，“以價(jià)換量”的策略，在平穩(wěn)的市場(chǎng)環(huán)境下同樣需要。

微調(diào)

2012年2月份以來(lái)，地方政府頻出微調(diào)政策，變相放松房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)在蕪湖、珠海等40余個(gè)城市陸續(xù)上演。截至2012年5月底，全國(guó)已有30多個(gè)地方政府對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行過(guò)“微調(diào)”，其中有5個(gè)城市被叫停。

點(diǎn)評(píng)：2012年，凡是涉及松綁限購(gòu)的政策均被叫停，政策即使微調(diào)也僅是支持剛需，讓市場(chǎng)保持一定溫度。由此看來(lái)，本輪調(diào)控的核心政策限購(gòu)和限貸并未放松，大的格局未變。

 

抄底

房?jī)r(jià)一般不是固定不變的，而是在上下波動(dòng)的。價(jià)格下降到一定程度然后回升，就形成了一個(gè)“底”。抄底的意思就是在價(jià)格處于“底”的位置時(shí)買入。2012年上半年由于價(jià)格的持續(xù)下降，很多購(gòu)房者認(rèn)為價(jià)格已經(jīng)到了底部，于是出現(xiàn)了“抄底”這個(gè)詞語(yǔ)。

點(diǎn)評(píng)：雖然抄底時(shí)買入的價(jià)格比較低，但是抄底實(shí)際上是一種風(fēng)險(xiǎn)很大的行為，一定要慎重。真正的“底”是比較難判斷的，我們認(rèn)為它是“底”了，可實(shí)際上未必。正如股市中所說(shuō)的，以為地板是底了，地板下面還有地下室，地下室下面還有地獄，地獄還有18層……

海外擴(kuò)張

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)包括萬(wàn)科、金地、華潤(rùn)、復(fù)地等知名開發(fā)商，2012年，這些知名房企依托對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的深入了解和深厚的業(yè)內(nèi)資源，通過(guò)旗下股權(quán)投資公司，以房地產(chǎn)私募基金的形式聯(lián)合投資項(xiàng)目海外開發(fā)。國(guó)內(nèi)知名房企開始由傳統(tǒng)開發(fā)向新型的投資與開發(fā)管理分離的企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式悄然轉(zhuǎn)型。

點(diǎn)評(píng)：房企試水海外項(xiàng)目投資，主要原因還是利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)。房地產(chǎn)投資在境外的資源配置效率很高，利潤(rùn)空間也相對(duì)較高。同時(shí)，中國(guó)房企品牌走向世界，也在一定程度上提升了房地產(chǎn)企業(yè)本身的影響力和競(jìng)爭(zhēng)力。

2012濟(jì)南五大地產(chǎn)事件

萬(wàn)科進(jìn)駐濟(jì)南

2012年9月28日，濟(jì)南天泰置業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人證實(shí)，萬(wàn)科收購(gòu)了濟(jì)南天泰置業(yè)公司約60%的股權(quán)，正式進(jìn)入濟(jì)南，股權(quán)轉(zhuǎn)讓于2012年9月底完成。2012年12月3日，萬(wàn)科地產(chǎn)又以15.8億元競(jìng)得花園路以南、化纖廠路以東的一地塊。這也是萬(wàn)科通過(guò)招拍掛方式在濟(jì)南拿下的首塊土地。

 

點(diǎn)評(píng)：萬(wàn)科作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭老大，進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)，必將對(duì)濟(jì)南的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生一定的影響。萬(wàn)科的品牌價(jià)值、精裝修的社會(huì)知名度將為泉城人民帶來(lái)更加優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目和更為廣泛的選擇。同時(shí)，萬(wàn)科等一線房企的加入，是否會(huì)提高房?jī)r(jià)，萬(wàn)科入濟(jì)是否會(huì)影響濟(jì)南未來(lái)樓市，還需拭目以待。

 

濟(jì)南樓市成交量持續(xù)攀升

2012年的樓市并沒有迎來(lái)開門紅，1月份商品房的成交量只有1369套。而隨著眾多樓盤以價(jià)換量的政策，濟(jì)南的樓市市場(chǎng)逐步回暖，2012年一季度成交約10000套，二季度成交約15000套，三季度成交約21000套，四季度成交約24000套。

點(diǎn)評(píng)：年末本應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求淡季，但2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)打破常規(guī)，呈現(xiàn)暖冬現(xiàn)象，且整體住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)“量升價(jià)穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)。開發(fā)企業(yè)對(duì)樓市2013年的不確定性，使得眾多樓盤保持較高的推盤力度，剛需和剛改產(chǎn)品依靠?jī)r(jià)格策略保持著較快速走量。

濟(jì)南迎來(lái)公租房時(shí)代

2012年11月30日，濟(jì)南市公租房保障標(biāo)準(zhǔn)正式發(fā)布。公租房申請(qǐng)準(zhǔn)入門檻降低，取消了收入和戶籍的限制，這也是外來(lái)人員首次納入濟(jì)南市住房保障范圍。2012年11月30日起，濟(jì)南開始啟動(dòng)公租房申請(qǐng)分配試點(diǎn)，17個(gè)項(xiàng)目6110套(間)房源將推出參與試點(diǎn)。2012年12月18日，濟(jì)南最大的公租房清雅居全面封頂，據(jù)介紹，該項(xiàng)目可提供房源6014套，申請(qǐng)門檻沒有收入和戶籍限制。

點(diǎn)評(píng)：公租房分配能否姓“公”，首先體現(xiàn)在權(quán)利平等。我市公租房最大的一個(gè)亮點(diǎn)就是突破戶籍限制，規(guī)定本地及外來(lái)人員均可申請(qǐng)公租房。但外來(lái)務(wù)工人員中有大企業(yè)、小企業(yè)之分，更有白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)之分，因此，在涉及外來(lái)人員的住房分配上，應(yīng)協(xié)調(diào)各方的利益關(guān)系，在房源分配上做到外地人、本地人一視同仁，外地戶籍的白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)亦一視同仁。

 

2012下半年土地市場(chǎng)出現(xiàn)多家“爭(zhēng)地”

從2012年濟(jì)南市土地供應(yīng)情況來(lái)看，一月份濟(jì)南土地市場(chǎng)成交量為零，2月份土地市場(chǎng)復(fù)蘇并出現(xiàn)了供應(yīng)井噴的現(xiàn)象，共有27宗土地掛牌出讓，3-5月份持續(xù)回落，5月只有1宗土地出讓，之后供應(yīng)趨于平穩(wěn)。2012年11月14日又現(xiàn)了一宗土地8家房產(chǎn)企業(yè)競(jìng)拍的局面，經(jīng)過(guò)33輪競(jìng)價(jià)，南海置富發(fā)展有限公司以16.1億元拿下此地。2012年12月2日，位于花園路以南、化纖廠路以東的化纖廠G114住宅用地，被萬(wàn)科以15.8億元的價(jià)格從競(jìng)拍的4家公司中爭(zhēng)得。

點(diǎn)評(píng)：這樣的競(jìng)相爭(zhēng)地，是否表示濟(jì)南的土地市場(chǎng)又要重新“升溫”？今年以來(lái)濟(jì)南土地市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，土地絕大多數(shù)以底價(jià)成交，截至目前現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)只出現(xiàn)五六次，與往年相比大大減少，應(yīng)當(dāng)說(shuō)，2012年土地市場(chǎng)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)未發(fā)生變化。

多項(xiàng)目短期內(nèi)銷售井噴

碧桂園·鳳凰城開盤銷售6億元；恒大雅苑開盤銷售5.8億元；世茂國(guó)際廣場(chǎng)60天熱銷5億元……2012年濟(jì)南樓市，無(wú)論是城市綜合體、高端別墅，亦或是住宅都已連續(xù)上演多次短期內(nèi)銷售額井噴的饕餮盛宴。

點(diǎn)評(píng)：面對(duì)樓市調(diào)控的持續(xù)，樓市博弈已從僵持逐漸演化為供需市場(chǎng)的活躍階段。大量“剛性需求”購(gòu)買力的強(qiáng)勢(shì)反彈，樓市產(chǎn)品的集中放量，加之品牌房企的高端項(xiàng)目的推出，促成了一個(gè)又一個(gè)熱銷奇跡。