近期，城鎮(zhèn)化已成為出現(xiàn)頻率最高的詞匯。而中央密集表態(tài)推動城鎮(zhèn)化進程，也給房地產(chǎn)發(fā)展帶來更多層面的遐想。過去十年是城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展的十年，同時也是房地產(chǎn)行業(yè)集體狂奔的十年。“新型城鎮(zhèn)化”究竟對房地產(chǎn)行業(yè)的未來意味著什么？
不少業(yè)內(nèi)人士認為，新型城鎮(zhèn)化將成為中國擴大內(nèi)需的重要支撐，但應(yīng)警惕一些人利用概念放大地產(chǎn)泡沫。未來的新型城鎮(zhèn)化將不再是“土地城鎮(zhèn)化”，更不會支持房地產(chǎn)業(yè)的高速粗放增長。在城鎮(zhèn)化進程中，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)積極成為國民經(jīng)濟的配套產(chǎn)業(yè)。
住房需求增加是總趨勢
2011年，全國城鎮(zhèn)化率達到51.27%，此前十年間年均增長1.35個百分點。專家預(yù)計，到2020年，中國城鎮(zhèn)化率將超過60%。可以想見，“城鎮(zhèn)化”將成為未來中國經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎和機遇。
面對未來10億人口的城鎮(zhèn)化，不可否認，城市住房需求將大量增加。據(jù)相關(guān)機構(gòu)測算，未來十年，我國至少有120億平方米的住房需求，相當于2011年全國商品住宅銷售面積的12倍以上。
“住房的需求趨勢是不會改變的”，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵在接受新華網(wǎng)記者采訪時表示，一方面，有更多的人口要進入城市，城市面臨住宅、棚戶區(qū)改造，另一方面，高收入階層的收入不斷增加，需要增加住房供給。
專家預(yù)測，未來中國的房地產(chǎn)發(fā)展重心將越來越多地向大中城市周邊和二三線城市移動，二三線城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大。
李鐵表示，要通過政策盡量使一些資源從高等級城市向相對低等級城市進行合理分配，促進二三線城市更多的吸納人口。
國家行政學(xué)院決策咨詢部主任研究員王小廣認為，推進城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，不是繼續(xù)搞以土地擴張為核心、“見房不見人”的舊式城鎮(zhèn)化，而必須走一條以資源節(jié)約、效率優(yōu)先，“見房見人”，以加快人口城鎮(zhèn)化、改善人們生活質(zhì)量為出發(fā)點的新型城鎮(zhèn)化道路。
城鎮(zhèn)化不是“圈地造城”
近年來，在不少大城市周邊，會出現(xiàn)“睡城”、“鬼城”。大量人群白天乘車趕往市中心上班，晚上回家睡覺。在前十年的城鎮(zhèn)化進程中，由于耕地資源浪費、房地產(chǎn)過度開發(fā)、土地利用效率低，城市化建設(shè)中存在較為明顯的泡沫。一些地區(qū)陷入“要地不要人”的誤區(qū)， 土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化。
如今，“新型城鎮(zhèn)化”已成為市場關(guān)注焦點，也有業(yè)內(nèi)人士擔心，過去10年房地產(chǎn)的瘋狂是否會在未來10年重演。
中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所主任陳耀表示，近年來我國城鎮(zhèn)化力度很大，不乏有一些地方錯誤理解，大量圈地，導(dǎo)致城鎮(zhèn)化質(zhì)量偏低，推進過程也過于急躁。
“在推進城鎮(zhèn)化的過程中，需要堅持穩(wěn)健貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖。”王小廣表示。
李鐵認為，城鎮(zhèn)化發(fā)展一定會帶來房地產(chǎn)發(fā)展，但城鎮(zhèn)化不等于房地產(chǎn)化，也不等于全部開發(fā)高檔住宅。城鎮(zhèn)化是人口集聚、服務(wù)業(yè)積聚的過程，需要以保障房等形式解決人們的住房問題。“近些年，我們在對中低收入人群住房需求的滿足上做得不夠，需要在政策上進行調(diào)整，在空間上解決房地產(chǎn)資源配置問題，降低住房成本。” 李鐵說。
去年年底，國土部和住建部重新強調(diào)從嚴調(diào)控樓市，從近期的政策變化來看，今年樓市調(diào)控從嚴已再度成為高層共識。專家表示，未來十年城鎮(zhèn)化推進的重點將體現(xiàn)為“人的城鎮(zhèn)化”。在推進城鎮(zhèn)化的過程中，必須始終堅持完善地產(chǎn)調(diào)控，擠出目前的地產(chǎn)泡沫，對高房價繼續(xù)予以糾偏，使更多人獲取城鎮(zhèn)化發(fā)展紅利。
房企扮演的角色
對于房企而言，城鎮(zhèn)化絕不是新一輪的“地產(chǎn)狂歡”，而意味著新一輪戰(zhàn)略機遇期的到來。
新型城鎮(zhèn)化要求城市功能向集約化發(fā)展，這就要求開發(fā)商具有規(guī)?；⒏咝Щ?、標準化的特質(zhì)，具備更為專業(yè)的城市綜合開發(fā)能力，能對城市區(qū)域進行整體成片開發(fā)。而這對于處在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期的房企來說，面臨的將是必須轉(zhuǎn)型和升級的契機與挑戰(zhàn)。
萬科總裁郁亮認為，房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)再奢望成為國民經(jīng)濟的主角和支柱產(chǎn)業(yè)，而應(yīng)積極成為城市化、城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中的配套產(chǎn)業(yè)。
“城市運營商將是中國未來優(yōu)秀房地產(chǎn)發(fā)展商角逐的最佳高地。”中共中央黨校教授向春玲表示，房地產(chǎn)開發(fā)要從單一樓盤或者單一項目的開發(fā)轉(zhuǎn)向城市綜合功能的開發(fā)，這符合中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的方向。
目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都已開始考慮依據(jù)“城鎮(zhèn)化”調(diào)整自身的開發(fā)模式、業(yè)務(wù)布局和產(chǎn)品線，部分開發(fā)企業(yè)亦開始在一些有潛力的縣市拓展城鎮(zhèn)區(qū)域的土地儲備。
據(jù)悉，恒大地產(chǎn)近些年集中下探二、三、四線城市，這些城市占據(jù)其總土儲規(guī)模近80%，在市場中獲得了迅速發(fā)展。碧桂園同樣抓住了區(qū)域城鎮(zhèn)化的機遇，通過郊區(qū)化大盤模式，帶動地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，幾年間企業(yè)競爭實力已躋身一線房企行列。
專家認為，中國城市化正在告別粗放型發(fā)展模式，城市運營是中國未來城市綜合發(fā)展的必然模式。房地產(chǎn)企業(yè)作為參與未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分，應(yīng)爭取有限資源的最大化利用，在配套服務(wù)業(yè)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動下，逐步提升房地產(chǎn)市場的品質(zhì)，而這對開發(fā)商提出了更高、更專業(yè)的要求。
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