在驚嘆北京市1月土地市場創(chuàng)造11年來最高紀錄、成交金額達到205.7億元之余，不禁讓人深思，在出讓的6塊住宅用地中，5塊土地被國有房地產(chǎn)企業(yè)斬獲，其中4個招標項目無一例外全被國企收入囊中。在去年出讓的地塊中，涉及住宅用地招標的只有3塊土地，其中兩塊被華潤和首開[簡介 最新動態(tài)]獲得，只有通州的一塊地被大連萬達[簡介 最新動態(tài)]拿下。一時間在坊間傳聞著這樣一段話：招標地塊基本是給國企定制的，要拿地就得跟國企聯(lián)合。在國企以及龍頭房企進一步擴張下，中小房企的生存狀況進一步惡化，去年北京市房企數(shù)量減少了近700家。
國企合圍土地市場
從去年底開始土地市場逐漸復(fù)蘇，但是讓人們看到的是拿地的企業(yè)清一色為國企或是央企，土地市場的寡頭壟斷情況正在加劇。
據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計，從2012年9月到2013年1月27日的時間段內(nèi)，北京市共成交涉及住宅用途的經(jīng)營性用地29宗。其中，19宗為國企獲得，占比為65.5%，土地成交面積約244.7萬平方米，占比為71.7%。
特別是進入今年以來國企在北京土地市場上頻繁拿地更是引起了人們的關(guān)注。今年1月北京市共有大興瀛海、石景山老古城、海淀玉淵潭鄉(xiāng)、昌平東小口、房山竇店以及朝陽區(qū)孫河6塊住宅用地入市，其中5塊土地被城建、住總、中海[簡介 最新動態(tài)]以及北京基礎(chǔ)設(shè)施等央企、國企拿走，只有朝陽區(qū)孫河地塊被福州泰禾拿下。
“在北京要想拿地最公平的就是現(xiàn)場拍賣，民企憑借實力可以一搏，如果是招標的話基本上就沒有希望了，因為招標主要受到一級開發(fā)的影響。”一位開發(fā)商向記者坦言。
記者了解到，2006年北京市曾經(jīng)出臺了《北京市土地一級開發(fā)項目招標投標暫行辦法》，其中規(guī)定“除市政府確定的重大項目和利用自有國有土地使用權(quán)實施的土地一級開發(fā)之外，其他土地一級開發(fā)項目應(yīng)通過公開招標方式確定項目承擔主體”。隨后北京對個別地塊的一級開發(fā)進行了招標，當時萬科、招商地產(chǎn)、明天地產(chǎn)、方恒地產(chǎn)全有意參與，但不久后這一政策就銷聲匿跡。民企想從源頭進入土地市場的大門被關(guān)，而北京市國企依然是一級土地開發(fā)的主體。
“涉及到拆遷以及協(xié)調(diào)電力、供熱、供水、供氣、電信等基礎(chǔ)設(shè)施方面的問題，民企根本就無能為力，最終只有交給國企，因此在拿地之初央企、國企就具有先天優(yōu)勢。”上述開發(fā)商向記者表示。
SOHO中國董事長潘石屹感嘆，過去幾年，中國經(jīng)歷了國進民退，個人感受很深，過去幾年北京投地，下面坐的基本都是民企，而最近三四年，土地招拍掛，下面清一色坐的是央企，都不是國企而是央企。“民企過去幾年生存的狀態(tài)空間不是特別好，而且越來越不好。央企曾有句特自豪的話，說自己是共和國的長子，我不知道我們民企被排在什么位置。很多中小型的民營房地產(chǎn)企業(yè)狀況特別不好，去年年中一些企業(yè)曾經(jīng)遭遇很嚴重的問題。”
近700家房企注銷
去年房地產(chǎn)市場觸底反彈，龍頭房企的實力進一步擴張，千億級房企更是達到了3家，同時值得注意的是，在經(jīng)過2010年和2011年拓展二三線城市后，2012年大型房企開始重回一線城市，直接導致了北京中小房企的急劇萎縮。
北京市住建委曾發(fā)文稱，2011年北京東方時代房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司等473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書有效期屆滿后未依法申請延續(xù)或工商營業(yè)執(zhí)照已注銷。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，已注銷上述企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)。同時北京市住建委有關(guān)負責人介紹，目前北京市房地產(chǎn)資質(zhì)有效期內(nèi)的企業(yè)是3000家左右。
那么經(jīng)過2012年的洗禮北京市的房企還剩下多少家呢？
記者在北京市住建委網(wǎng)站的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書查詢系統(tǒng)中發(fā)現(xiàn)，截至2013年1月30日，北京市資質(zhì)注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為2308家，也就是說在過去的一年中北京市有近700家房企消失，多為中小房地產(chǎn)企業(yè)。
北京房地產(chǎn)協(xié)會副會長陳志向記者表示，不能單純地從房企注冊資質(zhì)的減少來判斷房企的消失，因為在房地產(chǎn)業(yè)有許多項目公司，項目銷售結(jié)束后項目公司也就消失了。同時，一家大型房地產(chǎn)可能注冊多家有資質(zhì)的子公司或是合作公司，如萬科就有六七家合作公司。陳志判斷目前在北京有項目的企業(yè)不超過1000家，近幾年拿地的活躍房企在200家左右。
鏈家地產(chǎn)研究部負責人張旭向記者表示，去年北京市住建委一共有200多次領(lǐng)取預(yù)售證的信息，而其中一個項目可能分多次拿證，實際上有在售項目的房企不過五六十家。
陳志認為，目前市場的寡頭壟斷趨勢越來越明顯，這對于提高整個行業(yè)發(fā)展水平有著積極作用，但是也易形成區(qū)域性的價格合謀，甚至與政府形成權(quán)錢交易。
“從2009年開始，中化方興、中國兵器、中國水利、中國電子、中國核電等一大批央企進入北京土地市場之后，中小民營企業(yè)在北京的境況就越來越糟，境況不外乎兩種，繼續(xù)做的只能通過合并股權(quán)合作的方式開發(fā)一些小項目或是轉(zhuǎn)移到外地開發(fā)；或者是直接退出轉(zhuǎn)移到其他行業(yè)。”北京頤和九州資產(chǎn)管理公司副總張磊向記者表示。
其實對中小房企面臨的困難主要還是資金問題。張磊向記者表示，和大型房企可以借助資本市場融資不同，中小房企的主要資金來源仍然依靠銀行，但是由于實力的原因，現(xiàn)在很難從銀行貸款。
央企退出速度放緩
其實對于央企和國企在房地產(chǎn)業(yè)的擴張，無論是業(yè)內(nèi)還是監(jiān)管層早已詬病多時。
2010年3月18日，國資委高調(diào)宣布78家非主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企將退出房地產(chǎn)市場。其后的一年多時間里，78家央企陸續(xù)出讓地產(chǎn)項目，其中不乏保利地產(chǎn)收購了中國兵器的薊門橋地王的案例。但是隨著限購政策出臺，公眾視線被轉(zhuǎn)移，78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)的事件逐步被淡忘。
日前，北京產(chǎn)權(quán)交易所(以下簡稱“北交所”)發(fā)布年度數(shù)據(jù)，顯示央企退出房地產(chǎn)業(yè)進展緩慢。數(shù)據(jù)顯示，2012年共有15家非房地產(chǎn)主業(yè)央企通過北交所退出17宗房地產(chǎn)項目，成交額為9.64億元。其中上半年11家非房地產(chǎn)主業(yè)央企通過北交所轉(zhuǎn)讓13宗房地產(chǎn)項目，成交額為7.37億元，下半年僅有4家退出4宗房地產(chǎn)項目，成交額為2.27億元。
在北京產(chǎn)權(quán)市場，2012年房地產(chǎn)業(yè)仍然位居交易成交額第一位，成交99宗，交易額112.19億元，表明房地產(chǎn)股權(quán)交易仍舊十分活躍。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，隨著房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)暖，部分非房地產(chǎn)主業(yè)央企產(chǎn)生了惜售心理，一些已進入銷售階段的項目難以割舍。值得注意的是，在退出令發(fā)出后，非房地產(chǎn)主業(yè)央企再無新增地產(chǎn)項目。
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