據(jù)全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國際的最新市場研究報告顯示，進入2012年第四季度，傳統(tǒng)零售旺季來臨，廣州市內(nèi)大型購物中心租賃市場整體趨于平靜。本季度，迎來了番禺奧園廣場（專題閱讀）的入市，為市場帶來約8.7萬平方米的新增商業(yè)面積。主要受新增供應(yīng)影響，廣州市大型購物中心整體平均空置率環(huán)比上升0.8個百分點至13.1%。租金方面，由于本季度新入市項目位于非核心商圈，入市租金水平較之全市整體租金相對較低，引致季內(nèi)全市整體平均租金出現(xiàn)一定下降，為每月每平方米723.5元。

 

本季度快時尚品牌擴張表現(xiàn)較為積極，包括無印良品、H&M、ZARA、Urban Renewal、I.T等多個海外知名品牌均入駐天河、番禺、荔灣等商圈的多個購物中心。與此同時，超市、百貨業(yè)表現(xiàn)依然活躍，華潤萬家、仝悅、歐尚以及廣百、摩登百貨等多個國內(nèi)外超市、百貨品牌在海珠、荔灣、天河、越秀等區(qū)域積極擴張。

 

大型購物中心空置率上升至13%

 

高力國際研究顯示，2012年第四季度，番禺區(qū)的番禺奧園廣場開業(yè)入市，為市場新增約8.7萬平方米商業(yè)面積，全市大型購物中心整體總庫存更新至2,848,150平方米。受新增供應(yīng)的拉動，季內(nèi)番禺區(qū)平均空置率較上季度上升1.6個百分點；另一方面，荔灣區(qū)部分項目由于舊商戶租期屆滿撤場，空置面積有所加大，分區(qū)空置率較上季度錄得上升0.4個百分點；而其余各區(qū)空置水平則基本保持穩(wěn)定。整體而言，傳統(tǒng)銷售旺季的來臨使得廣州大型購物中心租賃市場趨于平靜，本季度全市大型購物中心空置率主要受新增供應(yīng)影響，環(huán)比上升0.8個百分點至13.1%。

 

本季度，國際快時尚品牌拓展表現(xiàn)較為積極，多個快時尚品牌均錄得在本地拓展新店的成交案例。另一方面，對于新店選址，除考慮天河等發(fā)展成熟的核心商圈外，多 個品牌更擴展至番禺、荔灣等快時尚品牌基礎(chǔ)相對薄弱的商圈。季內(nèi)主要案例包括無印良品首次進駐廣州市場，分別選址正佳廣場、東方寶泰廣場開設(shè)新店，并擬于2013年第二季度開業(yè)；H&M、ZARA進駐番禺奧園廣場，分別租賃約3,400平方米及5,000平方米店鋪面積；I.T及Urban Renewal進駐西城都薈購物中心，其中UR租賃約1,200平方米的商業(yè)面積。

 

來自國內(nèi)外超市、百貨業(yè)的多個品牌亦表現(xiàn)活躍，多個品牌紛紛于季內(nèi)開業(yè)。主要案例包括華潤萬家進駐海珠區(qū)新都薈廣場，營業(yè)面積近10,000平方米；龍悅集團旗下仝悅超市進駐萬菱匯經(jīng)營約2,000平方米店鋪面積，成為繼太古匯O’le后第二個進駐天河商圈的高端超市；廣百進駐農(nóng)林下路美東百貨原址建和商業(yè)廣場，租賃面積約36,000平方米；摩登百貨旗下首個中高端品牌摩登新天地入駐荔灣區(qū)西城都薈購物中心，租賃面積約23,000平方米；來自法國的知名超市歐尚進駐高德匯奧體中心，經(jīng)營面積約9,000平方米，為歐尚華南首店。

 

租金下降2.3%

 

高力國際報告指出，2012年第四季度，廣州市大型購物中心整體平均租金繼續(xù)下滑，較上季度下降2.3個百分點，至每月每平方米723.5元。步入2012年后，廣州市大型購物中心平均租金開始進入下行通道，各個季度均出現(xiàn)不同幅度的下滑。

 

一方面，受過去兩年部分項目推遲開業(yè)的影響，2012年全年合計約有277,000平方米新增商業(yè)面積入市，為近五年來第二峰值，大體量的新供應(yīng)使得商家選址空間進一步加大，市場開始向租戶傾斜，引致租金出現(xiàn)一定下滑；另一方面，2012年約有56.7% 的新增供應(yīng)集中于商業(yè)發(fā)展起步相對較晚的番禺區(qū)，新入市項目雖然對番禺分區(qū)租金水平帶來了一定提升，但較之全市而言仍處于較低水平，進一步削弱全市整體平 均租金。然而，即使在發(fā)展成熟的天河區(qū)，密集的購物中心使區(qū)域競爭日趨激烈，包括天河城在內(nèi)等多個項目積極作出經(jīng)營調(diào)整以提高項目競爭力，為引入多個新品 牌或新業(yè)態(tài)，亦對租金收益作出了一定讓步。

 

2013年零售商業(yè)面臨較大庫存壓力

 

2012年順利召開的十八大中首次明確提出了居民收入倍增目標(biāo)，展望未來有望出臺一系列政策提升居民收入水平，有助于進一步擴大內(nèi)需，刺激零售業(yè)消費增長，為市場帶來一定發(fā)展機會。

 

然而，由于2012年部分項目延遲入市，預(yù)料2013年 仍將有西城都薈購物廣場、樂峰廣場、番禺萬達廣場等多個大體量購物中心入市，廣州市零售商業(yè)市場將依然面臨較大庫存壓力，空置率或繼續(xù)上揚。未來新增項目 仍以來自番禺區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)等商業(yè)檔次相對較低的區(qū)域為主，又鑒于目前市場存在一定招租壓力，預(yù)料新項目平均入市租金水平或較之全市整體水平偏低，全 市整體租金將面臨一定下行壓力。