2009年年底以來，房產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)第5次升級。

據(jù)《新聞晨報》報道，國務(wù)院總理溫家寶日前主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議明確了5項基本政策措施（即“國五條”）來穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，確保今年房價基本穩(wěn)定。雖然相關(guān)的政策細(xì)則暫未出臺，但“國五條”已基本給今年中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向定調(diào)。在政策保持持續(xù)性、穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策力度將適度從緊。

很明顯，中央對于今年樓市調(diào)控的主基調(diào)依舊為從嚴(yán)的態(tài)度。但是從另一方面看，本次出臺的"新國五條"并沒有提出"實質(zhì)性"的內(nèi)容。此外，從"新國五條"出臺的時機(jī)看，隨著全國兩會的臨近，樓市調(diào)控處在一個非常敏感的時期，如果一旦房價再次飆升，那么新的樓市調(diào)控政策也將呼之欲出。

解讀一：政策出臺契合市場走勢

可以說，“國五條”的出臺與當(dāng)前的房地產(chǎn)市場走勢十分契合。

2012年房地產(chǎn)市場已整體回暖，而在蛇年春節(jié)前后，主要大中城市樓市仍然表現(xiàn)為持續(xù)升溫，成交量較同期水平維持高位，房價呈現(xiàn)上漲跡象。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，1月份全國前十大房企實現(xiàn)銷售額734億元，環(huán)比增長12%，同比增幅高達(dá)185%。

2月份以來，二手房市場成交量雖然受春節(jié)假期影響顯著回落，但是價格上漲勢頭并未減弱。根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部40個重點板塊監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月份，上海二手房掛牌價格環(huán)比上漲5%。其中，中低端二手房市場價格平均漲幅達(dá)7%。

房價上漲預(yù)期，促使以首次置業(yè)、置換型為主力的購房人群加速入市。雖然也有部分購房者和房東2、3月份會維持觀望等，待今年調(diào)控政策明朗化，但是多數(shù)購房者認(rèn)為，政策即便有所收緊，對于房價上漲的影響也有限，所以二手房東跳價、漲價、惜售的意識仍然強(qiáng)烈。

解讀二：樓市交易節(jié)奏可能放緩

關(guān)于接下來的實施細(xì)則，購房者普遍最關(guān)心的還是二套房貸問題，尤其是對于廣大希望改善居住條件的本地購房者來說，他們購入的大多已屬于二套房了。

“目前低價位的剛需樓盤購房者中約三成為二套房購買者，而中高端樓盤二套房買家的比例要更高些，幾乎超過一半。”寶華集團(tuán)副總裁楊健認(rèn)為，如果二套房貸政策有變化，比如首付提升、利率上漲，那么將增加購房者的成本，再加上部分客戶重新回到觀望狀態(tài)，那么新政勢必將“攔截”一批改善型客戶。對于這些迫切需要換房的中低端改善型客戶來說，市場傳言二套房貸“首付七成、利率1.3倍”幾乎等于停貸。

不過，對于高端改善型買家，二套房貸方面可能的變化似乎不會有太大影響。合景地產(chǎn)營銷策劃總監(jiān)楊子江表示，對于這些有實力的購房者，要么選擇一次性付款，要么增加資金籌措方式，實在不行可能還會采取“短期分期付款”的方式來應(yīng)對，因此二套房貸相關(guān)政策的變化對他們影響不會很大。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，“國五條”透露出幾個新信息：重提房價控制目標(biāo)，體現(xiàn)出現(xiàn)在房價走勢正突破預(yù)期。以房價控制為出發(fā)點，倒逼各級地方政府拿出調(diào)控舉措。

他表示：“總體來說，這些政策措施并沒有突破原有調(diào)控框架，更多是起到調(diào)控預(yù)警的效果，會給市場帶來猜測空間，交投情緒也會趨于糾結(jié)踟躕，交易和房價的運行節(jié)奏可能放慢。”

解讀三：中央維持房價穩(wěn)定決心堅決

和2010年的“國11條”、“國十條”，2011年的“國八條”相比，此次的“國五條”主要還是對房地產(chǎn)調(diào)控政策的重申。樓市調(diào)控的核心手段仍然是“限購”和“差別化信貸政策”。擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點范圍則是積極推進(jìn)房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制的建設(shè)。不過上述政策的落實力度今年都將會有所增強(qiáng)，特別是房產(chǎn)稅，擴(kuò)容的城市可能受到較大的影響。除此之外，“國五條”再度重申了要健全地方政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的考核問責(zé)和市場監(jiān)管，這表明中央維持房價穩(wěn)定運行的決心十分堅決。

由于需求升溫的趨勢短期內(nèi)不會改變，今年的樓市供需關(guān)系整體較為緊張。“國五條”此次對于普通商品住宅土地的供給作出了非常具體的要求。雖然完善住房供應(yīng)體系是治本之策，但是，加大土地供應(yīng)的力度，保證土地實際供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，對于面臨土地供應(yīng)缺口的一、二線城市來說，仍有較大的執(zhí)行難度。所以，要實現(xiàn)樓市供需關(guān)系平衡運行，短期內(nèi)仍將主要依賴于房地產(chǎn)調(diào)控政策，特別是限購令和差別化房貸政策的落實，長期來看要通過保障房對于過剩自住需求進(jìn)行有效疏導(dǎo)。先治標(biāo)，后治本，才能既保障合理的住房需求，又保持房價的平穩(wěn)運行。

觀點

房價反彈勢頭短期內(nèi)得到遏制

漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理 施宏轈

“國五條”出臺將對于穩(wěn)定樓市預(yù)期將起到積極作用，政策收緊的預(yù)期將會使房價反彈勢頭短期內(nèi)得到遏制。

不過，要實現(xiàn)全年房價的平穩(wěn)運行，還有賴于調(diào)控細(xì)則出臺，特別是地方政府如何根據(jù)中央要求和市場情況出臺細(xì)則。從經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運行的需求出發(fā)，地方政策仍會以維穩(wěn)為主，來穩(wěn)定房價，收緊的力度不會太強(qiáng)。

應(yīng)制定“差別化”信貸和限購政策

同策咨詢研究中心總監(jiān) 張宏偉

調(diào)控政策走向定向?qū)捤晒膭钭宰⌒枨蟆傂枋袌?，還有改善型需求是趨勢。

今年“自住+改善”兩股市場力量將助推整個市場基本面好轉(zhuǎn)。房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，限購不一定取消，房產(chǎn)稅代替“限購令”是解決土地財政問題的長期趨勢，但短期內(nèi)房產(chǎn)稅代替“限購令”，推行房產(chǎn)稅試點難以解決房產(chǎn)投資投機(jī)現(xiàn)象，因此，限購令有可能會因為房產(chǎn)稅試點而 “微調(diào)”，但不一定會因為房產(chǎn)稅試點而取消；其次，在限購、限貸尚未明顯松動的市場背景下，在當(dāng)前更為務(wù)實的做法是，商品住宅市場應(yīng)該制定“差別化”信貸政策和限購政策，促成中小戶型、中低價位的普通商品房這一類項目的成交。