正月還沒(méi)結(jié)束，碧桂園[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]卻在杭州攤上了一個(gè)不大不小的事情。
近幾日，據(jù)杭州本地媒體報(bào)道稱(chēng)，碧桂園在杭州的第一個(gè)項(xiàng)目--杭州碧桂園，農(nóng)歷春節(jié)前開(kāi)盤(pán)，吸引到上千人選房。根據(jù)開(kāi)發(fā)商給出的數(shù)據(jù)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就銷(xiāo)售了八成。
但是年剛過(guò)完，就有不少購(gòu)房者反映，碧桂園言而無(wú)信，取消之前承諾的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，讓購(gòu)房者大為失望。
具體則是，有消費(fèi)者反映之前接到通知，該項(xiàng)目“五個(gè)人團(tuán)購(gòu)是99折，二十個(gè)人是98折”，而現(xiàn)在碧桂園方面稱(chēng)并未正式在廣告上刊出這樣的信息，這只是個(gè)別置業(yè)顧問(wèn)的失誤行為，公司已將其開(kāi)除。
但消費(fèi)者依然表示不能接受，而有法律人士也稱(chēng)，碧桂園需要為員工失誤買(mǎi)單，公司要承擔(dān)賠償責(zé)任。
杭州項(xiàng)目虧本入市
據(jù)了解，引發(fā)糾紛的項(xiàng)目杭州碧桂園是碧桂園在杭州的首個(gè)項(xiàng)目。
資料顯示，該項(xiàng)目位于杭州下沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)大學(xué)城北部生態(tài)居住板塊，由8幢高層洋房，28幢雙拼美墅組成。規(guī)劃將建80-160平方米電梯洋房、230-570平方米雙拼別墅等產(chǎn)品。
自2012年拿地之后，杭州碧桂園的入市時(shí)間從2012年年初推至2012年下半年，最終定于2013年春節(jié)之前。
去年11月18日，杭州碧桂園歐亞達(dá)秋濤店外展點(diǎn)對(duì)外開(kāi)放，市區(qū)看房巴士也于當(dāng)天舉行通車(chē)儀式。12月13日，經(jīng)過(guò)前期大半個(gè)月的宣傳預(yù)熱，吊足了人們的胃口之后，杭州碧桂園高調(diào)對(duì)外公布起價(jià)：折后8990元/平方米。
今年2月2日，作為杭州碧桂園項(xiàng)目指定優(yōu)惠日當(dāng)天日銷(xiāo)超500套，創(chuàng)下杭城近三年來(lái)住宅類(lèi)產(chǎn)品日銷(xiāo)套數(shù)新記錄。而2月23、24日，春節(jié)工作后首個(gè)周末，杭州碧桂園銷(xiāo)售中心人潮涌動(dòng)，不斷有客戶從各地趕來(lái)簽約。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，杭州碧桂園的確讓杭州樓市好好地?zé)狒[了一把。
然而，該項(xiàng)目的熱鬧卻是以開(kāi)發(fā)商虧本做買(mǎi)賣(mài)而換來(lái)的。
2010年11月25日，碧桂園在杭州舉行土地出讓會(huì)上以11.4億元拿下50號(hào)下沙地塊，首次進(jìn)入杭州，當(dāng)時(shí)亦公布，樓面地價(jià)6196元/平方米。
隨著去年12月公布了該項(xiàng)目的首批定價(jià)，杭州業(yè)內(nèi)外引起極大震動(dòng)，杭州業(yè)內(nèi)人士表示，如果是毛坯房，在下沙大學(xué)城北這樣的地段，8990元/平方米的價(jià)格雖然還過(guò)得去，然而杭州碧桂園賣(mài)的是精裝房，這樣的價(jià)格就不能不說(shuō)是震撼了。
有人幫杭州碧桂園算了一下帳：項(xiàng)目樓面價(jià)6196元/平方米，如果加上建安、財(cái)務(wù)、稅費(fèi)、精裝修、營(yíng)銷(xiāo)、管理等各項(xiàng)成本，成本肯定要突破12000元/平方米。因此，對(duì)于杭州碧桂園的這個(gè)價(jià)格，不少業(yè)內(nèi)人士都表示“賣(mài)一套虧一套”。
至于為何要虧本銷(xiāo)售，杭州碧桂園曾以一種比較委婉的方式作出了解釋?zhuān)?ldquo;不以成本定價(jià)，而以市場(chǎng)定價(jià)。”
高地價(jià)與長(zhǎng)短線
雖然碧桂園方面對(duì)于虧本賣(mài)房一事給出了一番回應(yīng)，但杭州業(yè)內(nèi)卻也有著自己的看法。
杭州資深業(yè)內(nèi)人士蘭洪海稱(chēng)，碧桂園當(dāng)時(shí)拿地的樓面價(jià)太高，和其一貫的低成本土地策略明顯不符。
蘭洪海認(rèn)為，這是因?yàn)?010年碧桂園拿地之時(shí)，下沙區(qū)域樓價(jià)節(jié)節(jié)高升，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈，平均樓價(jià)已至2萬(wàn)元/平方米。因此，當(dāng)時(shí)不少開(kāi)發(fā)商對(duì)于下沙未來(lái)的發(fā)展前景預(yù)期較高，愿意重金拿地。
然而，隨著樓市調(diào)控的進(jìn)行，下沙的房?jī)r(jià)不但沒(méi)有上漲，反而一路滑落，目前該區(qū)域的均價(jià)也就是每平米一萬(wàn)元出頭的水平。
蘭洪海續(xù)稱(chēng)，據(jù)自己觀察，杭州碧桂園項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)方面并不太接地氣。其解釋道，在樓盤(pán)的南北通風(fēng)、采光等等購(gòu)房習(xí)性上，杭州老百姓對(duì)戶型的要求更偏向北方人群的習(xí)慣，而碧桂園卻把在南方發(fā)展成熟的戶型結(jié)構(gòu)搬到了杭州，因此很多細(xì)節(jié)對(duì)于杭州本地人來(lái)說(shuō)并不算太到位。
蘭洪海認(rèn)為，在旁邊還有保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、宋都[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目也準(zhǔn)備入市的情況下，在產(chǎn)品硬件方面稱(chēng)不上最佳的碧桂園只能從銷(xiāo)售及定價(jià)入手吸引客戶。
蘭洪海同時(shí)表示，據(jù)其了解，碧桂園在搞項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)成本也比較高，投入了較大費(fèi)用進(jìn)行推廣。其透露，該項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用已過(guò)千萬(wàn)元，而旁邊項(xiàng)目的推廣費(fèi)用不過(guò)百萬(wàn)元。
不過(guò)，碧桂園賠本進(jìn)行的銷(xiāo)售還是取得了很好的結(jié)果，蘭洪海表示，杭州碧桂園將周邊幾個(gè)項(xiàng)目的準(zhǔn)客戶大量截留，銷(xiāo)售套數(shù)創(chuàng)杭州記錄。
然而，這或許并不代表杭州碧桂園就此可以高枕無(wú)憂。蘭洪海認(rèn)為，接下來(lái)或許才是真正考驗(yàn)碧桂園的時(shí)候。
其稱(chēng)，按照碧桂園的策略，大盤(pán)模式才是其一貫所擅長(zhǎng)的，短平快的短線開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售模式是碧桂園使用較多的方式。而以這個(gè)項(xiàng)目的體量來(lái)看，一般開(kāi)發(fā)個(gè)3-4年已經(jīng)是足夠的了。
但另一方面，因項(xiàng)目的土地成本較高，首期又都是虧本銷(xiāo)售，也就是說(shuō)該項(xiàng)目后期背負(fù)著較高的收益回報(bào)責(zé)任。
蘭洪海稱(chēng)，這樣高地價(jià)的項(xiàng)目，其實(shí)比較適合做長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)，一是慢工出細(xì)活地打造項(xiàng)目品質(zhì)，二是將出售周期拉長(zhǎng)至樓市回升價(jià)格上漲，這樣后期能獲取的利潤(rùn)才會(huì)比較高。而如果項(xiàng)目只有3-4年的開(kāi)發(fā)周期，還不足以支撐項(xiàng)目等到市場(chǎng)的長(zhǎng)線回暖，那么價(jià)格上升幅度有限。
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