在我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程中，如何高效地建設(shè)大規(guī)模的廉租房，是一個重大課題。由于建設(shè)體制和資金問題，投資回報率相對較低、投資回報期較長的廉租房一直無法引起開發(fā)商和投資者的興趣。全國政協(xié)委員、摩根大通投資銀行亞洲區(qū)副主席兼中國區(qū)首席執(zhí)行官方方在今年的提案中建議，利用稅收抵免杠桿撬動社會資金來加以解決。3月6日，方方忙里偷閑接受了記者采訪，對該提案進行詳細講解，并強調(diào)該提案的核心是用市場化手段推進城鎮(zhèn)化建設(shè)，以解決廉租房問題，這方面已有美國等發(fā)達國家的成功經(jīng)驗可以借鑒。

 

記者注意到，方方的“廉租房建設(shè)稅收抵免計劃”提案，主要內(nèi)容是通過稅收抵免杠桿調(diào)動市場力量（開發(fā)商、投資商、物業(yè)管理商等），大規(guī)模推動廉租房建設(shè)。基本思路是以稅收抵免的方式，引導、鼓勵開發(fā)商和投資者，將本應上繳國家的部分稅收用于投資到廉租房的建設(shè)中。這是一個此前從未有人提過的方案。

 

具體而言，結(jié)合美國等發(fā)達國家的成功經(jīng)驗，方方就“廉租房建設(shè)稅收抵免計劃”提出以下操作方案：每年由財政部和稅務(wù)總局根據(jù)每個省市自治區(qū)的人口數(shù)量分配給各省市區(qū)一定數(shù)額的稅收抵免金額；各省市區(qū)主管部門選擇相應合適的地塊，劃撥出來作為廉租房建設(shè)用地，并制定出合適的房型標準和建筑設(shè)計方案及容積率；開發(fā)商根據(jù)指定地塊情況、規(guī)劃設(shè)計情況、容積率和該項目所分得的相應稅收抵免額，申請參加該地塊廉租房項目開發(fā)權(quán)的競標。一般來講，一個項目的稅收抵免額與其建設(shè)成本有一定相關(guān)性；開發(fā)商可以將所獲得的稅收抵免額用于抵免公司應繳的稅款，也可轉(zhuǎn)讓給其他投資者以換取相應的投資資金；稅收抵免額并不是一次性支付，而是分10年由省市區(qū)住建主管部門在核實廉租落實情況后逐年平均支付；開發(fā)建成的房屋，必須全部出租給家庭年收入處于當?shù)仄骄彝ツ晔杖?0%以下的低收入家庭。一般兩到三年，要對租戶的低收入家庭狀態(tài)進行一次核查；該廉租房在以低于市場價出租30年后，可由開發(fā)商自由出租至50年期滿；如果廉租房屋在頭15年中沒有完全遵守租給低收入家庭的先設(shè)條件，則即使開發(fā)商/投資者已經(jīng)獲得了部分或全部稅收抵免，已獲得的部分也會被重新征收，同時被罰款。

 

談到上述計劃的優(yōu)勢時，方方認為主要有四，一是以市場機制而不是純粹政府轉(zhuǎn)移支付方式撬動對廉租房的大規(guī)模投資建設(shè)，提高資金和土地資源的使用效率。二是整個項目的開發(fā)、建設(shè)、出租與管理風險均由市場參與者而非政府承擔，以市場力量推動城鎮(zhèn)化發(fā)展。三是通過可預見的合理穩(wěn)定回報（政府分10年給予的稅收抵免額）吸引有實力的投資主體參與到廉租房的投資建設(shè)中。四是在世界其他國家已有成熟的運作經(jīng)驗，可以為我國所借鑒。他建議由財政部和建設(shè)部盡快組織研究細化方案并實施試點操作，為大規(guī)模推廣積累經(jīng)驗。

 

只要規(guī)則定得好，預計有兩類企業(yè)肯定愿意參與“廉租房建設(shè)稅收抵免計劃”，方方如是預計。一類是稅收比較高的企業(yè)，另一類是房地產(chǎn)企業(yè)。而從投資者的角度來看，其回報就是可抵免的稅額。只要未來10年每年能夠從政府那里把稅抵回來就是投資者的回報，為此，其要做到的就是確保這個廉租房是安全的，是租給低收入人群的，政府每兩三年來查的時候，租戶都是符合低收入人群條件的。對于沒錢但看好廉租房開發(fā)和管理的開發(fā)商來說，可以去找另一家企業(yè)比如銀行并說服其參與“廉租房建設(shè)稅收抵免計劃”，幫助銀行拿抵稅方案。大量的錢都是用銀行抵稅的出了，開發(fā)商可以掙建筑以及物業(yè)管理等費用。大家各算各的賬，這個機制是非常有效的。

 

根據(jù)方方的介紹，他跟一些地方政府官員談到了上述計劃，這些官員都很感興趣，但他們提出的第一個問題是抵扣的稅是地方稅出還是中央稅出。對此，方方認為，如果這是一個國家目標，國家應該出，或者是國家出大頭，20億元當中國家拿15億元，地方可以配套5億元。另外，方方還表示，該計劃的一個潛在問題是怎么定義低收入家庭，因為中國家庭收入統(tǒng)計不精確。不過，“辦法總比困難多”，這個問題一定是有解的。