2年了還不能收房
近日，昌平區(qū)北京灣[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]二期業(yè)主向本報(bào)反映，該項(xiàng)目本應(yīng)于2011年7月份交房。然而，20個(gè)月過去了，業(yè)主至今未收房，業(yè)主們期盼了幾年的房子竟然還沒有建成。
業(yè)主深陷霸王條款，最多只能獲得9萬元的賠償。而這少得可憐的賠償與仍未建成的房子，還不知要何時(shí)才能交到業(yè)主手中。
截至記者發(fā)稿時(shí)，開發(fā)商仍未交房，業(yè)主還與開發(fā)商就賠償金額而進(jìn)行口水仗。
業(yè)主代表張女士告訴記者，自2009年起，她與近二百名業(yè)主分不同批次與開發(fā)商北京匯超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》。
記者從張女士提供的購房合同中看到，北京灣（關(guān)科花園）二期項(xiàng)目應(yīng)于2011年7月31日前交付業(yè)主。
“收房日期從2011年7月31日一直拖到2012年11月30日。我們購房時(shí)，由于項(xiàng)目一期業(yè)主已有一部分入住，這里的房產(chǎn)又多是我們的‘第二居所’，大家并不急于住，覺得延就延了。直到2012年底，開發(fā)商以書面形式告知我們，收房將再次延期，我們這部分業(yè)主不干了，開始進(jìn)行維權(quán)。”業(yè)主代表李先生告訴記者。
2013年2月2日下午，北京灣二期業(yè)主代表應(yīng)開發(fā)商邀請到北京灣小區(qū)的“南山書院”，就延期交房的賠償進(jìn)行商談。但是當(dāng)業(yè)主代表進(jìn)入院內(nèi)才發(fā)現(xiàn)，所謂的商談只是一個(gè)誘餌，這是開發(fā)商設(shè)計(jì)好的一場鴻門宴。
據(jù)業(yè)主代表李女士介紹，交談中自稱瀚宏集團(tuán)副總的蔡某對業(yè)主代表惡語相向，并對參加協(xié)商的業(yè)主代表大打出手，還指使保安人員將所有業(yè)主代表（包括受傷的業(yè)主）扣留在四合院內(nèi)，直至昌平區(qū)鄧莊派出所的民警到達(dá)現(xiàn)場，時(shí)間長達(dá)40分鐘。
根據(jù)醫(yī)院的診斷，受傷業(yè)主左眼右側(cè)篩骨骨折、左眼底出血、腮骨骨折。據(jù)了解，此案已移至司法部門，正在對傷者傷情進(jìn)行司法鑒定。
調(diào)查
房子已封頂 渣土垃圾隨處可見
記者在尚未交付的小區(qū)內(nèi)看到，相比售樓處的光鮮亮麗而言，這里可以用糟粕來形容。
小區(qū)一期與二期之間用一道簡易的柵欄隔著。
透過柵欄的縫隙，記者看到，小區(qū)二期房子已封頂，區(qū)域沒有工人施工，垃圾、渣土隨意散落著。而當(dāng)記者走進(jìn)早已交房的一期時(shí)發(fā)現(xiàn)，那里的入住率也不足三成。
記者要離開時(shí)，一名保安的話更是讓人匪夷所思：“您要是自己住就別買了。您看這房本應(yīng)該是2011年交房的，到現(xiàn)在還沒建好，開發(fā)商還欠著施工隊(duì)的錢，什么時(shí)候建好還不一定呢。去年下了場大雨，一期有些房子還漏雨。”
當(dāng)記者要追問詳細(xì)時(shí)，一輛轎車開了過來，保安告訴記者項(xiàng)目經(jīng)理來了，就匆匆走了。
開發(fā)商悄易主 工程被長期擱置
“2012年底，銷售人員告訴我，由于意大利地震導(dǎo)致蘭博基尼牌的鍋爐無法進(jìn)口，所以房子無法按時(shí)交付，您覺得這可能嗎？”張先生說。
見工地未有任何動(dòng)工跡象，張先生等業(yè)主代表繼續(xù)找到開發(fā)商。北京匯超房地產(chǎn)開發(fā)公司法人代表呂守剛答復(fù)他稱由于宏觀調(diào)控，別墅項(xiàng)目銷售遭到極大困境，致使公司銷售回款不力；另外，公司需要回購國有企業(yè)股份，一時(shí)資金困難，無法按期交付。
在此期間內(nèi)，由于開發(fā)商一直未付施工方北京城建[簡介 最新動(dòng)態(tài)]亞泰的工程款，北京城建亞泰向法院申請凍結(jié)開發(fā)商資金。
實(shí)際情況是什么呢？
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京灣別墅二期工程被擱置同時(shí)，北京匯超的控股股東瀚宏集團(tuán)旗下位于昌平南口、北七家、興壽三個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目啟動(dòng)了開發(fā)建設(shè)。
據(jù)業(yè)主代表王先生透露，匯超地產(chǎn)把預(yù)售資金及應(yīng)該投入到項(xiàng)目建設(shè)的資金挪作他用，投入工程建設(shè)的資金嚴(yán)重不足，導(dǎo)致北京灣二期項(xiàng)目工程建設(shè)自2011年7月一直停滯至今。
這似乎為北京灣延期交房提出了一種合理的解釋？
據(jù)記者調(diào)查，北京匯超注冊于2002年6月21日，注冊資本金1000萬元。2004年2月6日，央企中國華星集團(tuán)下屬北京華星置地投資有限公司入主北京匯超，以57%的股權(quán)取得絕對控股權(quán)。
隨后2011年8月15日，央企中國華星集團(tuán)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛出消息，以9381萬元的掛牌價(jià)格，轉(zhuǎn)讓旗下北京華星置地投資有限公司所擁有北京匯超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司57%的股權(quán)，且受讓方要代為償還2618余萬元的債權(quán)剩余。
成功轉(zhuǎn)讓后，華星置地將不再持有匯超地產(chǎn)股權(quán)。
記者查閱工商部門的相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)華星的股份已經(jīng)在2011年10月10日被郝漢和馬宏兩位自然人接盤。
蹊蹺的是，記者查閱了北交所以及北京匯超股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并沒有關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的相關(guān)信息體現(xiàn)，也未見有關(guān)出讓股權(quán)的資產(chǎn)評估報(bào)告。
記者也曾多次致電匯超房地產(chǎn)公司索要相關(guān)材料，截至記者發(fā)稿時(shí)未予回復(fù)。
回應(yīng)
央企退市致資金鏈斷裂 會給予一定賠償
近日，記者以購房人身份進(jìn)入項(xiàng)目銷售區(qū)的大門，就看到假山、綠植、小溪組合而成的中式園林景觀，如同古色古香的國畫。
來到售樓處，偌大的空間里只有一名工作人員，該工作人員告訴記者，公司還沒上班，今天只有他一人值班，并為記者介紹。
“項(xiàng)目二期是延期交房了，但是我們已經(jīng)與業(yè)主協(xié)商好，給予一定賠償。僅有一小部分業(yè)主來此維權(quán)，他們也不要求退房，就是要求免除兩年的物業(yè)費(fèi)。”當(dāng)記者問及延期交房及打人問題時(shí)，他用手摸了摸鼻子，語氣較之前明顯嚴(yán)肅。他告訴記者，沒有打人事件。
該工作人員表示，他們公司是央企，2010年中央發(fā)文要求央企退出房地產(chǎn)市場。他們公司響應(yīng)號召退出房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致資金鏈斷裂，現(xiàn)已找到浙商融資，資金鏈亦不存在問題。
業(yè)主對開發(fā)商這一回應(yīng)不予認(rèn)可。據(jù)部分維權(quán)業(yè)主對記者透露，北京匯超法人代表呂守剛曾經(jīng)在答復(fù)二期維權(quán)業(yè)主時(shí)表態(tài)，由于回購華星集團(tuán)持有的57%的股份使公司的資金產(chǎn)生了壓力，并且隨著2010年后國家宏觀調(diào)控的加碼導(dǎo)致項(xiàng)目銷售緩慢，使工程安排出現(xiàn)了困難。
如何賠償是關(guān)鍵
北京灣二期業(yè)主代表王先生告訴記者，從去年底開始，他們與開發(fā)商匯超房地產(chǎn)有限公司接觸，要求賠償，開發(fā)商一直堅(jiān)持合同中簽訂的賠償金額。
業(yè)主則認(rèn)為合同中的賠償較低，應(yīng)增加賠償，雙方因賠償金額僵持至今。
記者從王先生提供的《購房合同》中看到，開發(fā)商延期交房一天， 每天予以業(yè)主總房價(jià)的萬分之一作為違約賠償。但到后面補(bǔ)充合同中注明，延期交房超過120天，違約賠償總金額不超過總房款的2%。
王先生說：“開發(fā)商當(dāng)時(shí)要求我們首付不低于房屋總價(jià)的50%，也有很多人交的全款，可以說開發(fā)商是用我們的錢蓋起了房?，F(xiàn)在我們要求開發(fā)商賠償損失共計(jì)30余萬元。”
“當(dāng)時(shí)簽合同時(shí)，我也沒有仔細(xì)看，也沒太當(dāng)回事。誰承想開發(fā)商在這等著我呢。”張女士氣憤地說：“2009年，我賣掉了城里的一套房，約400萬元全款買的這套房，4年了，就算我賣的那套房的房租也比這2%的總賠償款高！”
北京市康達(dá)律師事務(wù)所張保軍律師表示，由于房屋屬于特殊性商品，北京灣二期房屋至今仍未建好，房屋還不具備交付條件，業(yè)主現(xiàn)階段還無法向法院起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商交房。
但是，根據(jù)業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《購房合同》，開發(fā)商違約已延期交房近20個(gè)月，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商給予業(yè)主違約賠償。
張律師為記者算了一筆賬，根據(jù)《購房合同》中的賠償方式，以房主王先生為例，他的總購房款為450萬元，開發(fā)商約定交房日期為2011年7月31日，至2013年4月11日，已延期交房589天，每天賠償業(yè)主王先生總房款萬分之一，總賠償款共計(jì)為265050元。但在《購房合同補(bǔ)充協(xié)議》中注明，開發(fā)商賠償金額不超過總房款的2%，約為9萬元。
張律師告訴記者，業(yè)主王先生與開發(fā)商所簽訂的《購房合同補(bǔ)充協(xié)議》涉嫌霸王條款，本應(yīng)獲得26萬余元的賠償，現(xiàn)在只剩9萬了。
對于違約賠償，張保軍表示，違約賠償一般分為兩種：一是根據(jù)合同中約定的違約賠償金額賠償。
如果合同中約定的違約賠償較低，業(yè)主可根據(jù)自身實(shí)際損失搜集證據(jù)，向法院提起賠償。北京灣業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《購房合同》中提及延期交房違約金不得超過房屋總價(jià)的2%。
由于2011年至今，房價(jià)、物價(jià)都有所上漲，業(yè)主可以搜集自身實(shí)際損失超過房屋總價(jià)2%的證據(jù)，可向法院起訴開發(fā)商，申請更高的損失賠償。
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