深度透析
新盤 “限價”沒標(biāo)準(zhǔn)
因?yàn)橛芯┌鎳鍡l的政策支撐，住建委在與開發(fā)商就項(xiàng)目是否順利下發(fā)預(yù)售證的博弈中也越發(fā)強(qiáng)勢。
“開發(fā)商都知道住建委要砍價，所以每次申報(bào)預(yù)售價都要高出實(shí)際售價三分之一”，一位大型國企房地產(chǎn)營銷總監(jiān)對記者表示，比如買四萬的房子，報(bào)價時必須五萬多，就跟菜市場一樣的討價還價，直到開發(fā)商和住建委商量出一個雙方都認(rèn)可的價格就可以發(fā)放預(yù)售證了。
但現(xiàn)如今，政府自認(rèn)為的合理價格卻比之前嚴(yán)格了很多。
北京國企開發(fā)公司負(fù)責(zé)人表示，按照目前的規(guī)定，原則上新開盤項(xiàng)目的定價不超過區(qū)域均價、已開盤項(xiàng)目定價不超過前期銷售平均價格、當(dāng)月銷售價格不超過上月銷售平均價格等已經(jīng)成為獲得預(yù)售許可的重要條件。
“北京市對于漲價的容忍度并沒有具體標(biāo)準(zhǔn)。”大興某開發(fā)商表示，“同行在互相交流中發(fā)現(xiàn)，在大興，18000元/平方米是個關(guān)鍵的檻，如果新取證項(xiàng)目在17000-17500元/平方米，政府就會批，但超過18000元/平方米就不會批”。其他開發(fā)商也向記者證實(shí)，近期大興生物醫(yī)藥基地多批房源均未取得預(yù)售證，就是由于報(bào)價超過了18000元/平方米。
上述開發(fā)商還發(fā)現(xiàn)，政府對房山項(xiàng)目的漲價容忍度只有3%。該人士告訴記者，“開發(fā)商漲價一般是稱成本投入過高，但住建委會依據(jù)成本投入與收益之間的關(guān)系給你算賬，如果收益過高，漲價的申請就會被駁回。”
事件延伸
新盤也將出爐“指導(dǎo)價”
既然目前新盤定價沒有具體的指標(biāo)，但是并不代表以后沒有。
“像二手房市場已經(jīng)在用的區(qū)域計(jì)稅指導(dǎo)價一樣，北京市也在籌建一個新房的區(qū)域平均指導(dǎo)價格體系。比如細(xì)化到大興生物醫(yī)藥基地板塊、黃村板塊，不同區(qū)域設(shè)定不同的平均指導(dǎo)價格作為新盤報(bào)批參照標(biāo)準(zhǔn)。包括毛坯房、精裝修等其他因素在這個體系里也會有明確的系數(shù)加成。”一位業(yè)內(nèi)知情人士透露。
一個系統(tǒng)化的新盤申報(bào)價格參照體系或?qū)⒂?月中旬上線，其覆蓋多個部門協(xié)同調(diào)研后折算出的北京各區(qū)域新房預(yù)售指導(dǎo)均價。
市場影響
短期內(nèi)供應(yīng)緊張 房價上漲
政府對新盤取證價格的管制進(jìn)一步嚴(yán)格，而且將價格管制的范圍由原來的期房進(jìn)一步擴(kuò)展到現(xiàn)房。
亞豪機(jī)構(gòu)分析師郭毅認(rèn)為，在這樣嚴(yán)厲的管制手段下，近期計(jì)劃開盤項(xiàng)目均需按照新的政策要求調(diào)整取證價格、摸底客戶的購房資格及購房心態(tài)，短期內(nèi)將會造成取證、開盤項(xiàng)目量的減少，導(dǎo)致市場新增供給不足。
同時，已取得預(yù)售許可的項(xiàng)目為了給下期取證時的報(bào)批價格留出充分的審批空間，可能會以漲價來拉升本期的成交均價。因此，近一至兩個月房地產(chǎn)市場將因庫存緊張、供給不足以及開發(fā)商漲價三方面因素推動房價繼續(xù)上升。
供應(yīng)高峰將出現(xiàn)在年中
郭毅分析，今年的供應(yīng)高峰原本會出現(xiàn)在4、5月和8、9月，但受“國五條”影響，首輪供應(yīng)高峰可能會后移一個月左右。五六月份，開發(fā)商完成了取證價格、推出產(chǎn)品的調(diào)整，同時購房者也對“國五條”的政策影響有所消化，開盤項(xiàng)目量將開始回升，同時價格管制也將收到實(shí)效，北京商品住宅的成交價格有望逐步止?jié)q企穩(wěn)。
可是，價格管制雖然在中短期內(nèi)可以抑制房價上漲，但不應(yīng)長期執(zhí)行。主要原因在于目前的土地出讓環(huán)節(jié)采取市場競爭，而在土地開發(fā)完成推向市場的銷售環(huán)節(jié)卻采取價格管制，本身就扭曲了市場原本可以自行調(diào)節(jié)的定價機(jī)制。同時開發(fā)商因利潤率降低，也會對在北京地產(chǎn)市場追加投資心存疑慮，從而造成土地流拍、地價下滑、新盤供給減少，這將影響到1-2年后的地產(chǎn)市場，樓市的供求矛盾難以破解，房價恐將繼續(xù)高企。
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