“國五條”北京細則于4月開始實施后，部分急于出手變現(xiàn)的賣房人開始考慮降價，但同時也出現(xiàn)了賣房人要求購房人承擔稅費的現(xiàn)象，而購房人對此基本不買賬。雙方的堅持，讓北京的二手房市場呈現(xiàn)出成交急劇萎縮的態(tài)勢。
業(yè)內判斷，這場圍繞二手房個人所得稅誰來承擔的博弈，將持續(xù)一至三個月，屆時北京二手房價將出現(xiàn)松動。
“國五條”細則追蹤
業(yè)主報價暗中松動
盡管從一些二手房中介門店的掛牌價上看起來房價沒有太多松動，但隨著“國五條”北京細則的實施，那些有換房需求和急于套現(xiàn)周轉的二手房業(yè)主，已經開始悄然降價。
“以前的掛牌價做得不準，因為業(yè)主隨時可能往上漲；現(xiàn)在的掛牌價也做得不準，因為這價格誰也沒有信心賣出去。” 紫金長安[最新消息 價格 戶型 點評]小區(qū)的一家二手房中介人員告訴記者。
位于海淀區(qū)西翠路的紫金長安小區(qū)，在今年1月曾以所謂“轉讓8套政府優(yōu)質資產”一夜成名。在細則出臺前，這里的大戶型價格在58000—65000元/平方米左右，小戶型則高達70000元/平方米。然而細則出臺后，這里的中介人員打來的推銷電話頻度驟增，甚至夜里九十點鐘還會來電。“現(xiàn)在有一套房子，業(yè)主急著賣，已經降到了51000元/平方米。你看看，這里門店的掛牌價都還是60000元/平方米以上??！”中介“苦口婆心”地一遍遍對記者推薦。
在去年底的二手房漲價潮里，國美第一城及潤楓水尚[最新消息 價格 戶型 點評]等朝青板塊的二手房，一度報價高達35000—40000元/平方米。“老實和您說吧，現(xiàn)在這里的大戶型最高也就能賣到31000元/平方米，再高了絕對無法成交，”中介人員告訴記者，“那些給房主打電話報高價的，一般是工齡很短的新員工，他們用這樣的方法把房主引到店里來，以便獲得房源。因為在當前這樣的觀望期里，公司對有多少掛牌房源非常在意，這涉及到公司的形象問題，至于能否成交就管不了那么多了。”
直接降價轉嫁稅費
細則當下，也有一些房主直接選擇了降價，但條件是購房人承擔本該由房主繳納的20%個人所得稅。
在今年3月份，位于五道口的中關村二小的學區(qū)房華清嘉園[最新消息 價格 戶型 點評]，曾因一套小戶型二手房報價高達10萬元/平方米，而被網友奚落為“宇宙中心”。近日，該小區(qū)一套面積151平方米的二手房，報價850萬元，折合均價56000元/平方米。細則出臺之前，該小區(qū)二手房最低均價為60000元/平方米。算起來這套房總價降幅高達60萬元。但賣房人要求，其應繳納的100萬元個人所得稅需由購房人承擔。
盡管這筆費用可以在附近買一套50平方米左右的非學區(qū)二手房，但賣房人認為，“華清嘉園是中關村二小的學區(qū)房，想買的人肯定不在少數(shù)。既然他們想買，那么就需要承擔這部分稅費。”
華清嘉園業(yè)主王先生表示，自己的這套房子是在6年前買的二手房，如果現(xiàn)在要自己繳納差價20%的個人所得稅，自己肯定是虧了。
鏈家地產的一位中介人員說，以前華清嘉園的二手房一直都是一個愿打一個愿挨，盡管華清嘉園二手房價格每年都有一定上漲，但從未出現(xiàn)過交易下滑的情況。但現(xiàn)在卻是一個還愿打，另一個則不愿意挨了。
“稅費轉嫁是一種交易習慣，也是在賣方市場下所導致的結果。盡管按照規(guī)定個人所得稅應該由賣方承擔，但現(xiàn)實中很難強行要求其繳稅。如果嚴格執(zhí)行起來，有可能會出現(xiàn)大幅提價的情況。”鏈家市場研究部的張旭這樣告訴記者。
市場換位雙方博弈
細則的實施，讓原本近似于瘋狂的二手房價格與成交量均趨于冷靜，而前一段時間風光無限的中介公司，則倍感失落與無奈。
“一面是賣房人既不想承擔稅費又希望能夠盡快把房子賣出去，一面是買房人不愿意承擔稅費，我們夾在中間太難受了，”中原地產的一位中介人員說，“以前每天有幾十個電話主動打給我詢問二手房的事情，現(xiàn)在我一天要打幾十個電話給購房人，但一提到稅費由購房人承擔后，他們便表示不再考慮了。”
中介公司更主要的落寞還在于，因細則落地引發(fā)的二手房由賣方市場向買方市場的驟然轉變——當購房人成為市場主導后，隨之帶來了持續(xù)增加的觀望情緒，令二手房市場進入買賣雙方的博弈階段。而即便是中介公司曾寄予希望的“免稅房”，也出現(xiàn)了放緩成交的局面。
“不受新政影響，多套優(yōu)質房源等您來”，不少二手房中介門店玻璃櫥窗里貼著這樣的招牌，記者進店一問，才知道這指的是業(yè)主出售滿五年的唯一住房，這種房源按新規(guī)不用繳20%的所得稅。“現(xiàn)在就這樣的房子還能賣出去，但成交也很少，”一家二手房中介的門店經理告訴記者，“雖然從理論上講這種房源應該好賣，但現(xiàn)在觀望情緒比較大，很多購房人也搞不清這些細節(jié)，只好一等了之，”他說，“現(xiàn)在的情況是，購房人擔心房主會把高額的稅費轉嫁到房價里，因此絕大多數(shù)人選擇等待。”
仲量聯(lián)行北京及華北區(qū)市場研究部負責人陳錦平表示：“二手房成交量至少在未來的四五個月內將有所下滑，但是對一手房市場的影響不會太大。由于未來二手房交易可能要承擔較高的成本，這些政策反而對一手房市場可能會帶來利好。價格方面，由于二手房業(yè)主的負債普遍不高，急于出售物業(yè)的需求不強，這些都將支撐住房價格水平。”
不過，偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉認為，細則帶來的二手房價松動現(xiàn)象還會越來越多， “眼下，買方不會輕易出手，一些業(yè)主也不會輕易降價。但是隨著一到三個月的觀望期結束，將有越來越多的著急賣房以進行改善的業(yè)主會選擇主動降價或承擔部分稅費，部分區(qū)域的二手房價也將出現(xiàn)小幅松動。”
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