國(guó)五條細(xì)則落地

 

高檔房、改善房、剛需盤(pán)、商住房、二手房……五大買(mǎi)家都有難念的經(jīng)———

 

《廣廈時(shí)代》采訪了各類(lèi)置業(yè)人群，針對(duì)調(diào)控細(xì)則的影響，舉例剖析剛需、改善、高端、投資等不同的置業(yè)需求可能遇到的新問(wèn)題，從不同的角度為購(gòu)房人還原新政后的北京市場(chǎng)，為買(mǎi)房人獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

 

網(wǎng)簽、訪客量下滑 二手房市場(chǎng)明顯降溫 部分賣(mài)方“轉(zhuǎn)售為租” 買(mǎi)方“轉(zhuǎn)買(mǎi)為租”

 

二手房 買(mǎi)房心態(tài)像六月天 說(shuō)變就變

 

最近一直有二手房置業(yè)打算的胡女士頗為“糾結(jié)”，隨著北京“國(guó)五條”細(xì)則的落實(shí)與執(zhí)行，“現(xiàn)在買(mǎi)”還是“過(guò)段時(shí)間買(mǎi)”成了她反復(fù)思考的兩個(gè)問(wèn)題。“現(xiàn)在買(mǎi)”，胡女士擔(dān)心房主會(huì)因差額20%個(gè)稅的問(wèn)題而“自然而然”地抬高房?jī)r(jià)。“過(guò)段時(shí)間買(mǎi)”，雖然胡女士可以要求中介幫忙留意房本滿五年且為家庭唯一生活用房的“免差價(jià)”房源，但是到時(shí)如遇房主惜售、看房者競(jìng)相加價(jià)，那還不如此時(shí)“先買(mǎi)先得”。

 

雖然“角色”、處境有所不同，但是賣(mài)房者陳先生有著與胡女士同樣的“心境”——“糾結(jié)”：“現(xiàn)在賣(mài)”，處于觀望之中的買(mǎi)房者很難痛痛快快地給個(gè)好價(jià)錢(qián)。“過(guò)段時(shí)間賣(mài)”，陳先生又生怕買(mǎi)房者的觀望情緒未得以緩解，且都把目光轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，從而耽誤賣(mài)房時(shí)機(jī)?？v觀二手房市場(chǎng)，正是因?yàn)橛辛吮姸囝?lèi)似這樣的“掙扎”、“糾結(jié)”，使得近來(lái)二手房市場(chǎng)成交量明顯下滑，買(mǎi)賣(mài)雙方暫別“我的眼里只有你”的“蜜月期”，攜手走入“雙緩期”，迷茫觀望。

 

觀望情緒甚濃 二手房市場(chǎng)溫度速降

 

“請(qǐng)問(wèn)您現(xiàn)在還有意購(gòu)買(mǎi)二手房嗎？”“沒(méi)有！”“那……”還沒(méi)等中原地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)小王推介合適房源，被回訪的客戶已匆匆掛斷了電話。據(jù)小王回憶，在京版“國(guó)五條”細(xì)則落地之后的半個(gè)多月里，回訪中發(fā)生類(lèi)似情況的概率十有八九，門(mén)店訪客量也大幅下降，這與細(xì)則正式出臺(tái)前幾周客戶‘主動(dòng)上門(mén)’、過(guò)戶‘爆棚’的情況形成鮮明對(duì)比。用小王的話說(shuō)，“購(gòu)房者的心態(tài)就像六月天，說(shuō)變就變，讓人不知所措”。小王表示，不少購(gòu)房者表示置業(yè)計(jì)劃暫時(shí)取消，還有的購(gòu)房者表示已無(wú)購(gòu)房資格，準(zhǔn)備續(xù)租。只有極少數(shù)置業(yè)者仍然“求房心切”，但是這類(lèi)購(gòu)房者往往會(huì)把目光優(yōu)先鎖定在那些“免差價(jià)”的“熊貓房”上。

 

賣(mài)方方面，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院分析師孔丹認(rèn)為，購(gòu)房需求下降導(dǎo)致成交量下滑，部分房東雖然仍將房源掛盤(pán)出售，但是他們的銷(xiāo)售心態(tài)“大有不同”。“原來(lái)房主掛牌想馬上把房子賣(mài)出去，但是現(xiàn)在一般是‘看看再說(shuō)’，遇到合適的買(mǎi)家就出售，不然就‘轉(zhuǎn)收房租’。”孔丹說(shuō)道。

 

近期，買(mǎi)賣(mài)雙方心理預(yù)期發(fā)生變化，這使得京城二手房市場(chǎng)迅速降溫。根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月8-14日，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為1716套，日均網(wǎng)簽僅為245套，與3月份的日均網(wǎng)簽量相比大幅下跌了83.2%。

 

《廣廈時(shí)代》在走訪雙井一帶房屋中介時(shí)發(fā)現(xiàn)，不少中介門(mén)店一別之前的“盛景”，“門(mén)庭”略顯“冷落”。不少中介工作人員表示，現(xiàn)在每天的工作量不比“全盛時(shí)期”的“九牛一毛”。與此同時(shí)，細(xì)則落地前多個(gè)過(guò)戶大廳“人滿為患”的情況也從“沸點(diǎn)”明顯回落，僅留購(gòu)房者搭乘“政策末班車(chē)”前“瘋狂”后的“余熱”。

 

對(duì)需承擔(dān)個(gè)稅的房主及經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的置業(yè)者影響較大

 

針對(duì)二手房市場(chǎng)降溫的情況，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院分析師孔丹表示，從京版“國(guó)五條”公布以來(lái)，二手房成交量下降近七成，現(xiàn)在情況基本已經(jīng)穩(wěn)定下來(lái)，沒(méi)有持續(xù)大幅下降的趨勢(shì)。

 

目前賣(mài)方市場(chǎng)的情況是，房主會(huì)因手中持有的房源類(lèi)型不同，使得其“心情”也有所不同。細(xì)則影響較大的是那些房本不足五年、要承擔(dān)20%個(gè)稅的房主，這其中又以急需用錢(qián)改善置業(yè)的房主為甚。“這類(lèi)房主一方面著急賣(mài)房、一方面又面臨高額稅收，觀望、下調(diào)價(jià)格還是幫著購(gòu)房者承擔(dān)一部分稅收，他們心里也很難有一個(gè)明確的指向，較為迷茫。”孔丹說(shuō)道。另外，對(duì)于持有該類(lèi)房源，不著急出手的房主來(lái)說(shuō)，孔丹認(rèn)為，不排除他們會(huì)有提高房?jī)r(jià)、抵消稅費(fèi)的可能。如果賣(mài)房者手中持有的是房本滿五年且為唯一住房的‘免稅房’，孔丹表示，這部分房主的心態(tài)還是會(huì)比較樂(lè)觀，未來(lái)買(mǎi)方需求一旦上漲，這部分房子會(huì)更受購(gòu)房者青睞，價(jià)格表現(xiàn)也會(huì)較為堅(jiān)挺。

 

對(duì)于買(mǎi)方市場(chǎng)，孔丹認(rèn)為，細(xì)則落地會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的購(gòu)房者影響較大。“比如購(gòu)房者可能買(mǎi)房只準(zhǔn)備了150多萬(wàn)，個(gè)稅提高之后，多出來(lái)的成本將導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法置業(yè)”?？椎ふf(shuō)道，雖然“免稅房”備受購(gòu)房者關(guān)注，但從各門(mén)店實(shí)際訪問(wèn)情況來(lái)看，免差價(jià)的二手房市場(chǎng)需求量也沒(méi)有想象之中的那么旺盛。因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)政策了解還比較滯后，另外在選房時(shí)，購(gòu)房者首先考慮的還是房源位置，以自己未來(lái)生活、工作的“半徑”為出發(fā)點(diǎn)，而不是哪有“免稅房”，購(gòu)房者便去哪兒。

 

賣(mài)方不易輕易提價(jià)

 

買(mǎi)方可適時(shí)觀望

 

受北京“國(guó)五條”細(xì)則影響，現(xiàn)在一些房主開(kāi)始“轉(zhuǎn)售為租”，一部分購(gòu)房者開(kāi)始“轉(zhuǎn)買(mǎi)為租”，這會(huì)不會(huì)助推房屋租賃價(jià)格上漲？對(duì)此，孔丹表示，從細(xì)則落地至上周，租金價(jià)格較為平穩(wěn)，并沒(méi)出現(xiàn)上漲的情況。“因?yàn)榇蛩阗I(mǎi)房的這些人本身就是在租房，不會(huì)因?yàn)槭芟拶?gòu)、限貸影響再去租一套房，這些人只需和房東續(xù)租一下便可。”孔丹說(shuō)道，“此外，與以往傳統(tǒng)淡季掛牌量下降的情況不同，今年四月租賃房源掛牌量有所上漲。預(yù)計(jì)最近一兩個(gè)月，在暑期高峰來(lái)臨之前，租金還會(huì)有所下降。”

 

對(duì)于賣(mài)方，孔丹建議賣(mài)房者不要輕易提高價(jià)格。“因?yàn)楝F(xiàn)在提高價(jià)格也不是非?，F(xiàn)實(shí)，因?yàn)楝F(xiàn)在消費(fèi)者大多屬于剛需，年輕人買(mǎi)房經(jīng)濟(jì)條件十分有限，如果盲目標(biāo)價(jià)會(huì)延緩出售周期，耽誤出售好時(shí)機(jī)。”

 

對(duì)于買(mǎi)方，孔丹認(rèn)為，如果購(gòu)房者不是因?yàn)橛蓄?lèi)似購(gòu)置婚房、急需置業(yè)的需求，不妨再觀望一至三月，把政策弄清楚再說(shuō)。到時(shí)房屋均價(jià)未必會(huì)變，但是那些急于出手、小區(qū)連片都是房本不滿五年、需要承擔(dān)個(gè)稅的房子，房?jī)r(jià)有可能會(huì)稍微下降。