2000年8月15日，市民王先生從原平谷縣村民李昌盛的手中花9萬(wàn)元買下了3間民宅。這3間平房是李昌盛于上世紀(jì)80年代，向村里申請(qǐng)宅基地建的。

 

“我按照約定，一次性支付了全部購(gòu)房款，他交房后，我就對(duì)房屋進(jìn)行了翻建，一直居住使用至今１可是王先生萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)料到，2012年這一帶拆遷，李昌盛竟然一紙?jiān)V狀將他告上法庭。

 

訴狀中稱：“王先生具有城鎮(zhèn)戶口，在購(gòu)房時(shí)不是村集體的成員，請(qǐng)求法院依法確認(rèn)雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無(wú)效，雙方互相返還財(cái)產(chǎn)。”

 

拿到訴狀后，王先生氣憤不已。“明明自己住了十幾年的房子，現(xiàn)在買賣合同怎么就突然無(wú)效了呢？再說(shuō)，當(dāng)時(shí)這里已規(guī)劃為城鎮(zhèn)，買的時(shí)候就已經(jīng)不是宅基地了。”懷著種種疑惑，王先生找到了北京市盛峰律師事務(wù)所房地產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師李松。李律師詳細(xì)了解了案情后，建議王先生先收集證據(jù)，主要是政府的相關(guān)文件，以證明該房屋已經(jīng)不是農(nóng)村的宅基地。(文中當(dāng)事人為化名)

 

律師剖析

 

宅基地已農(nóng)轉(zhuǎn)非 城鎮(zhèn)居民可以買

 

雙方買賣的房屋是不是屬于農(nóng)村的宅基地？李松律師認(rèn)為這是此案的關(guān)鍵。“對(duì)于農(nóng)村宅基地，相關(guān)法律有明確的規(guī)定，宅基地只能在本集體組織成員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，不能出售給非本集體組織成員及城鎮(zhèn)居民。”

 

此案中，雖然李昌盛原始取得該房屋是基于他是本集體組織的成員而批準(zhǔn)的宅基地，但是在房屋買賣時(shí)，該區(qū)域的宅基地已收歸國(guó)家所有，整個(gè)街道已經(jīng)農(nóng)轉(zhuǎn)非。王先生向法院申請(qǐng)調(diào)查取證，最終法院從政府部門調(diào)取了當(dāng)年的政府文件，證明雙方在買賣房屋之前，訴爭(zhēng)房屋所在的某某街村民已經(jīng)農(nóng)轉(zhuǎn)非，原村民集體所有的土地已轉(zhuǎn)為國(guó)家所有。因此，該土地上的房屋買賣行為不再使用土地管理法關(guān)于農(nóng)村宅基地禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。

 

王先生當(dāng)時(shí)是城鎮(zhèn)居民，可以購(gòu)買該訴爭(zhēng)房屋。同時(shí)，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》系自愿達(dá)成的，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且協(xié)議內(nèi)容不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因此李律師認(rèn)為：“李昌盛與王先生簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是真實(shí)有效的，李昌盛的訴訟請(qǐng)求不會(huì)得到法院的支持。”

 

若土地性質(zhì)未變更 則買賣合同無(wú)效

 

“如果訴爭(zhēng)的房屋所占土地仍舊為宅基地，那么王先生作為城鎮(zhèn)居民是不允許購(gòu)買的，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》將最終被認(rèn)定為無(wú)效。”不過(guò)李松律師認(rèn)為，考慮到雙方的買賣行為已經(jīng)距今多年，房屋價(jià)格已經(jīng)顯著增長(zhǎng)，法院在處理類似案件時(shí)也會(huì)權(quán)衡利弊。

 

對(duì)于合同無(wú)效，一般來(lái)說(shuō)雙方都是存在過(guò)錯(cuò)的。“如果按原購(gòu)房?jī)r(jià)返還，對(duì)于買受人而言是顯失公平的。因此基于公平原則，考慮到土地升值的客觀事實(shí)，在買受人返還房屋時(shí)，出賣人應(yīng)給予買受人相應(yīng)的補(bǔ)償。”

 

至于補(bǔ)償?shù)臄?shù)額，在司法實(shí)踐中，法官享有一定的自由裁量權(quán)，法院會(huì)結(jié)合雙方的實(shí)際情況，酌情判令出賣人給予買受人相應(yīng)補(bǔ)償。

 

律師提醒

 

出賣人毀約應(yīng)三思后行

 

很多十幾年前已經(jīng)賣出去的宅基地，出賣人不惜花費(fèi)高額的成本毀約，意圖收回以獲得巨額的拆遷補(bǔ)償。李松律師認(rèn)為：“這種違背誠(chéng)實(shí)信用原則的做法不被社會(huì)所提倡，但在實(shí)踐中，導(dǎo)致買賣合同無(wú)效確實(shí)是雙方都存在過(guò)錯(cuò)。對(duì)于無(wú)效的合同，法院都會(huì)酌情判令出賣人給予買受人相應(yīng)的補(bǔ)償。”

 

此外，李松律師特別提醒廣大讀者，購(gòu)買宅基地上的房屋一定要慎重，如果沒(méi)有相應(yīng)的購(gòu)買資格，最好不要購(gòu)買，以免今后留下隱患，到頭來(lái)竹籃打水一場(chǎng)空。同時(shí)，宅基地的買賣也并非在任何情形下都是無(wú)效的，出賣人在毀約之前亦應(yīng)三思而后行。