出賣人的交付房屋義務 (1)交付是指對房屋的轉移占有 《合同法》第一百三十五條的規(guī)定，出賣人應當履行向買受人交付標的物，并轉移標的物所有權的義務。 對于房屋的交付，最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規(guī)定：對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使 用。
1.出賣人的交付房屋義務
(1)“交付”是指對房屋的轉移占有
《合同法》第一百三十五條的規(guī)定，出賣人應當履行向買受人交付標的物，并轉移標的物所有權的義務。
對于房屋的交付，最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規(guī)定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。”故原則上，交房僅僅意味著對房屋的移轉占有。由于不動產(chǎn)所有權的移轉以產(chǎn)權過戶登記為要件，與動產(chǎn)所有權的移轉以標的物交付行為的完成即意味著標的物所有權的移轉完全不同。因此，房屋的交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分，完整的履行行為應當包括出賣人交付房屋于買受人并使其取得該物所有權的行為。房屋交付與房屋所有權移轉是兩種不同性質(zhì)的履行行為，應當予以區(qū)分。當然，按照上條規(guī)定，如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉移占有房屋，而且同時要移轉房屋所有權的，就應當按照約定來確定當事人雙方的權利義務內(nèi)容。在此約定下，出賣人不僅應當在合同約定的期限內(nèi)將房屋移轉給買受人占用，而且還應當將房屋的所有權移轉于買受人，否則應承擔違約責任。如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權轉移的，出賣人只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉給買受人占用，即“交鑰匙”，就應認定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務。
(2)交房必須達到法定的以及約定的交付使用條件
交房，并不能簡單地從字面理解出賣人在約定的時間將房屋轉移于買受人占有。交房必須達到交付使用條件。交付使用條件，指的是房屋具備了按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整功能。
在非商品房買賣情況下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具備了一般的交付使用條件，所以其交付使用條件的具備，主要看當事人是否對房屋的交付使用條件有特殊的約定。在商品房買賣情況下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具備按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整的功能常常需要一個過程，因此，應主要考察房屋是否具備了完整的使用功能。一般來說，新建商品房具備完整使用功能需要兩個要件：房屋已經(jīng)完工。主體結構已封頂、完工，房屋的外裝修已完成;房屋的基本配套設施，如水、電、暖氣、電梯等已經(jīng)可以使用。出賣人就出售房屋已取得政府有關部門的竣工驗收手續(xù)，并能在交付時向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》以及《住宅使用說明書》。
2.延期交房的認定
原則上，出賣人不能在約定時間交付房屋便構成延期交房。但在下列情況下，不構成延期交房：
(1)因不可抗力對按時交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任”的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。但是，出賣人應在合理時間內(nèi)對買受人及時履行通知義務，否則構成延期交房。
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