住建部政策研究中心主任秦虹稱(chēng),未來(lái)除了貸款外,房企一定要多關(guān)注直接融資,因?yàn)檫@一定會(huì)成為改善房地產(chǎn)企業(yè)資金需求的重要工具。
不斷收緊的地產(chǎn)調(diào)控,極大改變了房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境與資金來(lái)源,房地產(chǎn)直接融資的比重正在不斷攀升之中。住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合展開(kāi)民間資本調(diào)研發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)正悄然變化,直接融資已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重要的資金來(lái)源之一,其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%,資金總額在8年間增長(zhǎng)高達(dá)6.5倍。
高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫介紹,房地產(chǎn)直接融資的具體方式主要有:房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金和券商資管。受地產(chǎn)信貸緊縮政策影響,2012年房地產(chǎn)直接融資的占比快速上升,去年房地產(chǎn)信托余額為6800億元,發(fā)展非常迅速,投資額比較大,但股權(quán)融資有一定的局限性;房地產(chǎn)基金剛剛發(fā)展起來(lái)三五年時(shí)間,其認(rèn)為去年有1000億元到2000億元,好處是專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)占比55%;另外,券商資管也發(fā)展迅速。
“關(guān)注直接融資,關(guān)注新的金融行業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域的市場(chǎng)變化和投資需求。”蘇鑫稱(chēng),未來(lái)要做大房地產(chǎn)就必須關(guān)注直接融資方式。
住建部政策研究中心主任秦虹分析指出,一方面,房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集的行業(yè),離不開(kāi)資金的支持,另一方面,不斷加碼的地產(chǎn)調(diào)控讓寬松的、低成本的、易于獲得的銀行貸款間接融資的環(huán)境很難再現(xiàn)。因此秦虹認(rèn)為,下一個(gè)維持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的支撐點(diǎn)是直接融資。
“如果拿開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資額和融資額兩個(gè)數(shù)字進(jìn)行比較,整體來(lái)看,目前是近10年來(lái)最高的水平。”秦虹表示,這表明目前房地產(chǎn)企業(yè)并不缺錢(qián),所以有能力拿地,甚至拿“高價(jià)地”,顯示目前的企業(yè)資金狀況比較好,目前開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本金、開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金的增長(zhǎng)速度,都是比較高的增速。
盡管目前流動(dòng)性較為寬松,秦虹仍然強(qiáng)調(diào),今年社會(huì)流動(dòng)性相當(dāng)充裕,但未來(lái)除了貸款外,房企一定要多關(guān)注直接融資,因?yàn)檫@一定會(huì)成為改善房地產(chǎn)企業(yè)資金需求的重要工具。“直接融資一定是下一步金融改革其中的一個(gè)的大方向,需要開(kāi)發(fā)企業(yè)的高度支持,是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)里面的一個(gè)重要特點(diǎn)。”秦虹表示。
進(jìn)入2013年,房地產(chǎn)直接融資占比增加的趨勢(shì)還在擴(kuò)大,房地產(chǎn)信托一改前幾年新增規(guī)模占比信托總量的下降趨勢(shì),出現(xiàn)明顯增長(zhǎng),房地產(chǎn)領(lǐng)域成為信托資金主要投資方向。數(shù)據(jù)顯示,2013年1月,地產(chǎn)信托產(chǎn)品共發(fā)行76款,發(fā)行規(guī)模達(dá)到224億元,位居發(fā)行規(guī)模首位。4月,房地產(chǎn)信托占比達(dá)33%,超過(guò)金融和基礎(chǔ)設(shè)施。在多個(gè)投資領(lǐng)域受到限制的背景下,房地產(chǎn)信托有望再次成為信托業(yè)務(wù)重點(diǎn)。
此外,房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化,寬松貨幣政策一去不復(fù)返,反而令房地產(chǎn)基金加速發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示,自2008年到2010年之前,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募基金發(fā)展比較緩慢,僅有20多支基金,100億左右的市場(chǎng)規(guī)模。2010年房地產(chǎn)基金開(kāi)始蓬勃發(fā)展,新募基金數(shù)41支,募集規(guī)模164億元。2011年新募基金數(shù)97支,募集規(guī)模712億元。2012年進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整,新募基金63支,涉及金額370億元。
今年年初,來(lái)自山西的晉商資本以基金形式買(mǎi)下北京麗澤商務(wù)區(qū)拍出的第一塊土地,則預(yù)示著房地產(chǎn)基金正在加速吸引更多民間資本的參與。雖然,該地塊的成交金額不到10億元,但這一事件或許正是晉商資本加速基金化的牛刀小試。
據(jù)新近在山西完成連續(xù)第三年度民間資本調(diào)研的蘇鑫介紹說(shuō),今年5月山西省對(duì)外宣布?xì)v時(shí)兩年的煤炭整合已宣告完成,70%煤炭已實(shí)現(xiàn)規(guī)?;蛧?guó)有控股,而在缺乏更好出口的情況下,煤炭整合后的山西民間資本正在向基金等資本證券化的形式進(jìn)化,盡管,進(jìn)化的速度也許仍舊有些緩慢。但是,與鄂爾多斯(7.89,-0.08,-1.00%)等新興民間資本不同,山西民間資本顯然更易于接受資本證券化的概念,將錢(qián)交給更專(zhuān)業(yè)的人士進(jìn)行投資。山西是中國(guó)最早形成金融雛形的地區(qū),在文化上,有豐厚的商業(yè)文明底蘊(yùn)。“也許未來(lái),基金真將成為山西民間資本的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。”
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