由于信貸環(huán)境改善、銷售回款增加，大型房企的資金鏈迎來(lái)喘息，這從近期不斷涌現(xiàn)的搶地大戰(zhàn)便可見(jiàn)一斑。不過(guò)，整個(gè)行業(yè)的融資環(huán)境是否真的改善？融資成本是否已經(jīng)降低？是否仍存在資金風(fēng)險(xiǎn)？北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志、中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)、中國(guó)指數(shù)研究院高級(jí)分析師張哲在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前房企融資環(huán)境有所改善，但融資能力明顯分化，中小房企仍面臨“錢(qián)緊”的困擾。盡管資金壓力緩解，但目前有過(guò)多資金沉積在土地市場(chǎng)，潛在風(fēng)險(xiǎn)不容小視。

 

融資成本明顯降低

 

中國(guó)證券報(bào)：當(dāng)前房企的融資環(huán)境如何，是否出現(xiàn)改善？

 

陳志：目前房企的資金來(lái)源有很多渠道，包括開(kāi)發(fā)貸款、賣出產(chǎn)品后回籠的資金、流向房地產(chǎn)行業(yè)的資金如基金、信托以及銀行產(chǎn)品等。盡管沒(méi)有確切數(shù)據(jù)，但從感覺(jué)上看，企業(yè)手里的錢(qián)并不少。

 

張哲：房企的融資環(huán)境與貨幣政策有較為緊密的關(guān)系，2012年貨幣政策微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)的信貸環(huán)境出現(xiàn)明顯改善。在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的宏觀背景下，資金流動(dòng)性明顯加強(qiáng)，房企的融資環(huán)境已經(jīng)較2010年和2011年明顯改善，但“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。

 

銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制考慮，仍主要選擇資質(zhì)優(yōu)良、經(jīng)營(yíng)效益好的優(yōu)質(zhì)企業(yè)和項(xiàng)目進(jìn)行投放，同時(shí)對(duì)貸款規(guī)模也有所控制。對(duì)于中小房企而言，從銀行獲得資金支持的難度依舊很大，而且在海外市場(chǎng)發(fā)債的企業(yè)大部分是規(guī)模較大的龍頭或區(qū)域龍頭房企，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，中小型房企仍會(huì)面臨較大的資金壓力。

 

陳國(guó)強(qiáng)：最近拿地的企業(yè)很多，只能說(shuō)明這些企業(yè)不差錢(qián)，但并不意味著全行業(yè)的資金情況都有好轉(zhuǎn)。目前房企的融資能力已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化。

 

中國(guó)證券報(bào)：房企的融資成本與過(guò)去相比是否有所降低？

 

陳志：從融資成本上看，前一段時(shí)間房企的融資成本較高，但目前各類融資渠道的成本都在向基準(zhǔn)利率靠近，整體資金量比較充裕。

 

陳國(guó)強(qiáng)：企業(yè)的資金渠道正越來(lái)越多元化，也包括嘗試打開(kāi)境外融資渠道，而且境外融資的成本要比境內(nèi)融資低很多。過(guò)去有的房企融資成本可能要在20%以上，而境外有時(shí)融資成本甚至低于5%。如果銀行對(duì)企業(yè)資金實(shí)力認(rèn)可度高，拿到的利率會(huì)更低。

 

張哲：總體來(lái)看房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本有所降低，如房地產(chǎn)信托的年平均收益率兩年來(lái)首次跌破10%，這一方面是因?yàn)橘J款利率下調(diào)導(dǎo)致，另一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)在2012年逐步回暖，企業(yè)資金面略有寬裕，對(duì)融資成本的要求更為嚴(yán)格。

 

盲目拿地暗藏風(fēng)險(xiǎn)

 

中國(guó)證券報(bào)：目前有大量房企選擇海外發(fā)債，怎樣看待這一現(xiàn)象？

 

陳國(guó)強(qiáng)：海外發(fā)行債券或優(yōu)先票據(jù)的成本較低，但其中也存在風(fēng)險(xiǎn)，比如境外籌集的資金如何進(jìn)入國(guó)內(nèi)，還要面臨管理問(wèn)題。

 

張哲：從單純的債券利率來(lái)看，房企海外發(fā)債的成本較以往大幅降低。今年1月至5月初，27家上市房企海外債券發(fā)行利率的均值保持在9%以下。但從實(shí)際的融資成本來(lái)看，海外發(fā)債產(chǎn)生的綜合資金成本優(yōu)勢(shì)并不突出。一方面由于海外債券發(fā)行費(fèi)用較高，除利息之外需要支付募資額4個(gè)百分點(diǎn)左右的發(fā)行費(fèi)用，另一方面由于境外資本回流內(nèi)地受到較嚴(yán)格的管制，上市房企普遍采用“外保內(nèi)貸”的方式間接獲取籌得的資金，使得資金成本進(jìn)一步增加。

 

中國(guó)證券報(bào)：當(dāng)前是房企融資的好時(shí)機(jī)嗎，如何看待未來(lái)行業(yè)的資金變化及風(fēng)險(xiǎn)？

 

張哲：得益于良好的市場(chǎng)銷售，房地產(chǎn)上市公司2012年的負(fù)債指標(biāo)和償債能力指標(biāo)較2011年已經(jīng)有所改善，但與2009年和2010年相比仍有差距。不僅如此，未來(lái)房企融資成本可能增加。因?yàn)槟壳巴泬毫σ廊淮嬖?，一季度的信貸擴(kuò)張可能在下半年有所放緩；另一方面隨著行業(yè)集中度的提升，房企的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，這肯定也會(huì)延續(xù)到資本市場(chǎng)，一定程度上會(huì)造成企業(yè)融資成本的上升。

 

對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，創(chuàng)新融資方式，發(fā)展多元融資渠道仍是未來(lái)主要的策略。擁有海外上市平臺(tái)的房企可以依托海外債券及海外銀團(tuán)貸款獲取資金支持，而對(duì)于多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，也許會(huì)更多嘗試房地產(chǎn)私募基金、房地產(chǎn)信托、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式獲取資金支持。

 

陳國(guó)強(qiáng)：未來(lái)房企的資金面取決于經(jīng)濟(jì)基本面的情況，從整體看還是趨于好轉(zhuǎn)的。目前信貸規(guī)模的增長(zhǎng)還處于常態(tài)化，M2仍保持10%以上的增速，房地產(chǎn)行業(yè)和房企的資金面壞不到哪兒去，今年房企業(yè)績(jī)和資金都不用太悲觀。

 

陳志：房企面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)是資金不能有效流動(dòng)。目前房企的負(fù)債率還比較高，市場(chǎng)回籠速度也并不快，很多企業(yè)在放慢銷售節(jié)奏，這意味著需要將更多的資金投入到土地和建筑上。如果市場(chǎng)不好，就帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)。

 

高杠桿、高融資、高負(fù)債的狀態(tài)對(duì)房地產(chǎn)而言是存在風(fēng)險(xiǎn)的。現(xiàn)在土地高溢價(jià)很明顯，地方政府為了緩解地方債務(wù)到期的壓力，加快推地速度，推出了不少高價(jià)地。土地供應(yīng)的壓力在化解，但風(fēng)險(xiǎn)也逐步轉(zhuǎn)移到房企的身上。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮，對(duì)企業(yè)而言將是很大負(fù)擔(dān)?？紤]到經(jīng)濟(jì)周期，明年和后年房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)迎來(lái)較大的政策調(diào)整和制度性變革。企業(yè)必須從現(xiàn)在樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不能一味擴(kuò)張拿地，應(yīng)該適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，建立市場(chǎng)品牌。