房產(chǎn)稅試點(diǎn)正迎來最好的擴(kuò)圍時(shí)機(jī)。中國證券報(bào)記者從權(quán)威人士處獲悉，包括北京、深圳、南京、青島等城市已上報(bào)試點(diǎn)方案。北京今年已兩次上報(bào)房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，新上報(bào)的方案已接近“最后版本”。雖然上報(bào)的方案仍存調(diào)整可能，但今年下半年更多一線城市加入試點(diǎn)“俱樂部”的可能性較高。

 

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)過多輪反復(fù)論證和籌備之后，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的路徑逐漸明晰。其中，東部熱點(diǎn)城市的方案擬向增量房屋征收，并劃定人均免征面積，在不觸動(dòng)既有房產(chǎn)的情況下使試點(diǎn)更好地落地；中西部城市的方案則凸顯了另一種思路，即把房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，對(duì)企業(yè)和單位房產(chǎn)按評(píng)估值征稅。這兩種路徑雖有較大區(qū)別，但都是未來房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的大方向，并將在合適的時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)并軌。據(jù)悉，北京、深圳、南京的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案傾向于采用“存量免征”的原則，更類似上海實(shí)施的方案。近期一線城市市場供不應(yīng)求情況嚴(yán)重，房價(jià)上漲壓力較大，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍有望駛?cè)?ldquo;快車道”。

 

    ●多次修改不斷完善

 

    北京上報(bào)方案接近“最終版”

 

    自上海、重慶于2011年初啟動(dòng)房產(chǎn)試點(diǎn)后，有關(guān)這一試點(diǎn)擴(kuò)圍的消息不斷，但一直未有實(shí)質(zhì)動(dòng)作。今年5月，發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)“今年會(huì)有具體動(dòng)作”，意味著試點(diǎn)擴(kuò)圍為時(shí)不遠(yuǎn)。

 

    權(quán)威人士向中國證券報(bào)記者表示，多個(gè)城市的方案已上報(bào)至由住建部牽頭，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局等部門參與的協(xié)調(diào)小組。經(jīng)過反復(fù)審議，將最終確定試點(diǎn)城市和方案，并交由國務(wù)院批復(fù)。據(jù)了解，上報(bào)方案的城市除此前披露的杭州外，還包括南京、青島等二線城市，以及北京、深圳等一線城市。

 

    事實(shí)上，上述城市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案并非第一次上報(bào)。據(jù)悉，在上海、重慶啟動(dòng)首批房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，高層就要求其他熱點(diǎn)城市擬定相關(guān)方案，為試點(diǎn)擴(kuò)圍做準(zhǔn)備。

 

    近兩年，一些城市已經(jīng)在物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，不斷完善方案內(nèi)容，并擇機(jī)上報(bào)。其中，最近的一輪上報(bào)是在今年4、5月。知情人士表示，今年北京已兩次上報(bào)房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案。在多次調(diào)整的基礎(chǔ)上，當(dāng)前最新上報(bào)的方案已接近“最終版”。

 

    業(yè)內(nèi)人士表示，前述“物業(yè)稅”與“房產(chǎn)稅”本質(zhì)上屬同一性質(zhì)，由于房產(chǎn)稅屬于已有稅種，推進(jìn)試點(diǎn)不需要走法律程序，因此有關(guān)部門才將“物業(yè)稅”的說法改為“房產(chǎn)稅”。早在2006年10月，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省區(qū)市就率先開展物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。一年后，安徽、河南、福建、天津四省市再次獲批房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)。

 

    這些空轉(zhuǎn)地區(qū)都可能成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)的后備成員。“國五條”出臺(tái)之后，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的建設(shè)明顯提速。按照房產(chǎn)稅將覆蓋所有住宅的最終目標(biāo)，更多的城市需要啟動(dòng)準(zhǔn)備工作。

 

    多數(shù)專家看來，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)圍，已經(jīng)具備了初步的技術(shù)基礎(chǔ)。按照住建部的計(jì)劃，包括4個(gè)直轄市、26個(gè)省會(huì)城市以及10個(gè)其他重點(diǎn)城市在內(nèi)的40個(gè)城市，已實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)，這將為以增量征收為主的房產(chǎn)稅試點(diǎn)提供技術(shù)支撐。此外，該項(xiàng)工作還在向更多的城市覆蓋。

 

    與此同時(shí)，按照國務(wù)院于2010年提出的“逐步對(duì)居民住宅征收房產(chǎn)稅”的思路，財(cái)政部也在對(duì)現(xiàn)行的《房產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行修訂，不再對(duì)居民個(gè)人住房免征房產(chǎn)稅。有分析認(rèn)為，這一力圖從現(xiàn)有法規(guī)中清除障礙的舉措，同樣可能在今年取得突破。

 

    ●兩種路徑殊途同歸

 

    個(gè)別城市可能實(shí)行存量征收

 

    作為一個(gè)地方稅種，各地上報(bào)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案不盡相同，但從此前披露的“杭州版”房產(chǎn)稅方案，不難看出房產(chǎn)稅試點(diǎn)的整體推進(jìn)思路。按照杭州市上報(bào)的方案，房產(chǎn)稅從家庭第二套住房起征，存量免征。其中，人均60平方米以上的普通住宅，擬征稅率為4％。，豪宅的擬征稅率為8％。。上述方案確定的“存量免征”原則，以及兩檔稅率劃分，與上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案頗為類似。

 

    另據(jù)了解，北京、深圳、南京等地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，同樣采用了“存量免征”的原則。

 

    分析人士認(rèn)為，這種思路的主要考量在于有助于試點(diǎn)的順利落地。據(jù)悉，不少大城市房屋權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，且擁有多套房的業(yè)主為數(shù)不少，若對(duì)存量房屋征收房產(chǎn)稅，不僅難以理清上述權(quán)屬關(guān)系，更容易引發(fā)有房一族抵觸。

 

    但知情人士表示，在個(gè)別東部城市的方案中，不排除房產(chǎn)稅向存量征收的可能。但其前提是劃定人均免征面積，使房產(chǎn)稅向高收入人群征收，不給中低收入群體增加負(fù)擔(dān)。

 

    相比之下，中小城市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)則是另一種思路，這種思路早在2011年就現(xiàn)端倪。2011年底，國家稅務(wù)總局確定了次年的四項(xiàng)重要稅收政策改革工作，其中一項(xiàng)便是：在湖北、湖南兩省開展房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地稅合并的改革試點(diǎn)，對(duì)企業(yè)和單位房屋按評(píng)估值征稅。這表明湖南、湖北的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，重點(diǎn)在于稅制的制度改革，與上海、重慶以及多數(shù)東部城市的側(cè)重點(diǎn)有很大不同。

 

    今年年初，湖南湘潭傳出即將啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的消息，改革對(duì)象涉及企業(yè)和事業(yè)單位，暫不涉及個(gè)人房產(chǎn)。而湖北的試點(diǎn)城市，外界普遍猜測為鄂州。據(jù)悉，上述兩地的方案均已上報(bào)。

 

    業(yè)內(nèi)人士如此解讀兩種方案的不同：多數(shù)中西部城市房價(jià)不高，上漲壓力也不大，若貿(mào)然啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)面臨“師出無名”的尷尬，但避開個(gè)人住房就不存在上述問題。

 

    在當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域稅種繁多的情況下，擴(kuò)容房產(chǎn)稅有憑空“加稅”的嫌疑。湖南與湖北的試點(diǎn)方案，采用合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的做法，同樣有著易于執(zhí)行的考量。

 

    據(jù)了解，在高層確定的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方向中，“兩稅合一”和“住宅普征”均為遠(yuǎn)期目標(biāo)。本著先易后難的原則，未來的試點(diǎn)方案將可能針對(duì)不同城市的特征，從這兩個(gè)方向分別入手。但在合適的時(shí)機(jī)，兩種路徑最終會(huì)實(shí)現(xiàn)并軌。

 

    ●時(shí)機(jī)難逢擴(kuò)圍提速

 

    京深有望領(lǐng)銜新一輪試點(diǎn)

 

    國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，5月全國70個(gè)大中城市中，有69個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格實(shí)現(xiàn)同比上漲；其中，四個(gè)一線城市的漲幅均超過10%，其中廣州、北京漲幅超過15%。

 

    這組數(shù)據(jù)的發(fā)布，為房產(chǎn)稅是擴(kuò)圍又提供了新的猜想。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前正是房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的好時(shí)機(jī)。一方面，一線城市房價(jià)偏高，“國五條”在落實(shí)中又不甚理想，急需出臺(tái)新的政策調(diào)控房價(jià)；另一方面，經(jīng)濟(jì)增長疲弱，若調(diào)控房地產(chǎn)市場，不宜動(dòng)用嚴(yán)厲的政策。相較之下，房產(chǎn)稅是最合適的選擇。

 

    長期以來，地方政府對(duì)征收房產(chǎn)稅的態(tài)度不夠積極，導(dǎo)致滬、渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)兩年后，始終沒有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。其邏輯在于，房產(chǎn)稅表面上雖可以增加地方財(cái)政收入，但會(huì)降低當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資熱情，影響土地出讓金和房地產(chǎn)稅收這兩項(xiàng)重要財(cái)源，兩者相比得不償失。

 

    知情人士表示，早在首輪房產(chǎn)稅試點(diǎn)之時(shí)，地方政府的態(tài)度便不甚積極，動(dòng)輒以“影響投資環(huán)境”為理由施加阻力。直到“國五條”出臺(tái)之后，這一工作才得以加速推進(jìn)。

 

    有觀點(diǎn)甚至認(rèn)為，由于準(zhǔn)備較為充分，此輪房產(chǎn)稅將可能在較大范圍內(nèi)試點(diǎn)，涵蓋北京、深圳等一線城市，以凸顯高層推進(jìn)試點(diǎn)的決心。

 

    中國指數(shù)研究院表示，在“國五條”為調(diào)控加碼的背景下，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市將重點(diǎn)選擇調(diào)控下供需矛盾依然趨于緊張、房價(jià)上漲壓力較大的一二線城市，如深圳、杭州、南京等。從試點(diǎn)方案來看，目前趨勢(shì)將仍以增量為主，但未來會(huì)從增量逐步擴(kuò)展到存量，稅率也會(huì)由目前的0.5%左右逐漸有所提高。

 

    偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉則認(rèn)為，近期北京試點(diǎn)房產(chǎn)稅的可能性較大。不僅由于北京的房屋資料數(shù)據(jù)庫已相對(duì)充實(shí)，而且在商品房預(yù)售管控的前提下，北京樓市存在嚴(yán)重的供不應(yīng)求情況，市場供需關(guān)系急需通過稅收政策進(jìn)行調(diào)整。

 

    按照多數(shù)分析人士的觀點(diǎn)，短期房產(chǎn)稅難以取代土地出讓收入，但其可在一定程度上改善供需關(guān)系。另據(jù)了解，隨著對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制建設(shè)的強(qiáng)化，個(gè)人住房信息系統(tǒng)、存量房評(píng)估系統(tǒng)等相關(guān)的配套系統(tǒng)建設(shè)正在加速，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍有望駛?cè)?ldquo;快車道”。

 

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