三、四線城市庫存積壓多，需求難上漲，一、二線城市市場利潤高去貨快

近日，中原地產研究中心監(jiān)測數據顯示，截至7月25日，十大標桿房企權益購地293億元，購地金額創(chuàng)年內新高，將502萬平方米土地收入囊中。其中，引起市場關注的一點是，房地產企業(yè)重回一線城市趨勢明顯，新增購地城市三、四線城市占比為0。對此，中原地產研究部總監(jiān)張大偉分析認為，拿地趨勢集中一、二線城市，主要是因為2012年以來整體市場發(fā)展不均衡，三、四線城市庫存積壓過多，需求難以上漲。而一、二線城市則領漲市場。 

一線城市樓市火爆 土地日漸緊缺

房企人士坦言，房企搶奪一線城市的土地，是因為在一線城市開發(fā)利潤高，去貨速度快。根據國家統(tǒng)計局公布的6月70個大中城市房價數據顯示，6月房價同比漲幅排名前四位的就是“北上廣深”四大城市，其中廣州漲幅16.5%、深圳漲幅15.7%、北京漲幅12.9%、上海漲幅11.9%，一線城市再次成為本輪樓市調控中回升最快，也最為火爆的城市。

北京在7月份的傳統(tǒng)市場淡季仍出現多個樓盤集中“日光”的現象，且均為一次性推出千套房源的大盤；同樣地，廣州多個“剛需”盤也頻頻出現“日光”，這直接印證了市場需求的真實存在。

與此同時，先知先覺的大房企更多的是明顯感到了“面粉”的稀缺。舉例而言，在深圳土地市場，今年上半年就僅有光明新區(qū)在1月份出讓了一塊居住用地，起始價為8億元，土地成交價高達14.1億元，接下來一直到8月份，再無居住地可賣。

正是面對著“面粉”供應如此的緊缺的市場，才導致了深圳的標桿房企如萬科、佳兆業(yè)等紛紛出手其他的一線城市并屢創(chuàng)地王。5月23日，佳兆業(yè)以79865萬元的最高限價競得廣州白云區(qū)一地塊，折合樓面價達24168元/m2，此價格與周邊樓盤售價相近。而在這之前的近半個月時間里，佳兆業(yè)為搶地已猛砸超55億元，其中還包攬了一塊廣州“地王”，引得多方直呼“佳兆業(yè)太瘋狂！”

7月3日，上海萬科盈江投資管理有限公司聯(lián)合上海張江（集團）有限公司以48.7億元摘得上海浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)中區(qū)地塊，溢價率高達132%，令上海年內總價土地出讓紀錄在一周內再度被刷新。7月8日，萬科以6.03億元獲得廣州荔灣區(qū)珠江隧道口以西的商業(yè)金融地塊，樓面均價達19638元/m2，刷新荔灣區(qū)此前廣鐵南站地塊17203元/m2的樓面價紀錄。

廣州或成房企爭地主戰(zhàn)場

除了深圳大房企之外，廣州本土企業(yè)、十大標桿房企之一的恒大地產也有明顯回歸一線城市的舉措。7月3日，恒大地產以35.6億元投得北京昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)一居住用地，恒大的首次進京拿地被業(yè)界視為品牌房企實施戰(zhàn)略轉移，重新回歸一、二線城市的“加強信號”。而在此之前，恒大很少涉足一線城市。有資料顯示，2011年，恒大新增土地儲備有61%在三、四線城市，其余都在二線城市，一線城市并沒有新增項目；2012年，恒大71%的新增土地儲備在二線城市，三、四線城市土地儲備占比只有28%，一線城市也就只有廣州新增了1個項目。

而頤和地產近日透露，集團在近日于沈陽市渾南新區(qū)出手7.64億元拿下9個地塊。而這也是頤和地產今年以來第四次在土地市場有大動作，其余三個地塊分別位于浙江湖州、杭州和湖南郴州，總投資額近200億元，未來的產品類型仍將以旅游度假型房屋為主。

有業(yè)界人士表示，“三、四線城市供應巨大與其現實需求和經濟總量形成強烈反差，建好了賣不出去，這是導致開發(fā)商紛紛調頭投向安全邊界高、需求旺盛、賣得起價的一、二線城市的關鍵所在。”事實上，把錢砸在三、四線城市，結果樓沒法賣的教訓讓房企對三、四線城市望而卻步。最典型的個案是，2011年，在穗、京、滬都所向披靡的星河灣在有“鬼城”之稱的三線城市鄂爾多斯推出了第一批1900套房源，但開盤一年半僅售出了300套左右的單位，而且還是在精裝改毛坯，價格“腰斬”的前提下售出的。有了星河灣前車之鑒，因此，在“面粉”緊缺的市場現狀下標桿房企把戰(zhàn)略重點轉移到可快速創(chuàng)造業(yè)績的一線城市也就不難理解了。業(yè)界人士認為，今年，招商、金地、恒大要實現千億的銷售目標，只有進一步加大在一、二線城市的布局，才能確保沖線。日前，招商地產的相關人士就坦言，盡管目前招商地產在廣州的項目只有一個，但廣州的發(fā)展前景大家有目共睹，未來招商地產將增加在廣州開發(fā)的項目。

招商地產的這一發(fā)展思路或許代表了許多標桿房企的想法。畢竟，廣州被視為是投資最穩(wěn)妥的城市。日前，中國房產信息集團發(fā)布的《2013年中國城市房地產發(fā)展風險排行榜》就顯示，風險最大的城市主要集中在三線城市，而上海、北京、廣州成為我國房地產風險排名倒數三位的城市。