自2004年8月31日起，根據(jù)規(guī)定我國出讓國有土地使用權必須以公開的招標拍賣掛牌方式進行。自此，“招拍掛”成為國有建設用地轉(zhuǎn)讓的主要形式。近年來，北京市也采取了“限地價、競配建政策性住房”、“限地價競房價”、“限房價競地價”等多種創(chuàng)新模式。
本月，北京市土地儲備中心再次掛出兩塊“限房價競地價”地塊，對地塊上建成的商品房價格進行限定，再由開發(fā)商在底價基礎上競價。“限房價競地價”這一土地出讓模式能否起到平抑房價的作用？是否適合大范圍推廣？業(yè)內(nèi)人士和專家就這些問題展開了談論。
■ 近期推出的“限房價競地價”地塊小檔案
北京市朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)黃廠村地塊
掛牌時間：8月21日
銷售限價：22000元/平米
入市反應：未獲有效報價
北京市海淀區(qū)環(huán)?？萍紙@地塊
掛牌時間：8月27日
銷售限價：1.9萬元/平米，單套總價不超過200萬元
入市反應：未獲有效報價
(統(tǒng)計截至8月30日)
【圓桌嘉賓】
●鄒曉云(中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師)
●范小沖(陽光100集團常務副總裁)
●顧云昌(全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席)
●賈玉鵬(東亞新華地產(chǎn)營銷管理中心總監(jiān))
Q 限房價競地價模式能否達到平抑房價上漲的目的？
鄒曉云：這類土地最多只能對本區(qū)域的房價產(chǎn)生一些影響，由于目前這類地塊并不占據(jù)市場主流，因此不會對整個市場產(chǎn)生顯著影響。
范小沖：這種模式存在一定問題。即便在新房入市階段限制住了房價，但這些房屋在作為二手房交易時沒有監(jiān)管，價格仍將回歸到市場價格大流中。因此這種土地出讓模式并不會產(chǎn)生長效作用。實際上這一模式更像是政府在保證財政收入和避免土地高溢價之間想出的權衡之計。
顧云昌：這種模式是北京市抑制房價上漲過快的一種嘗試，低于市場價格入市的項目會拉低整體的市場價格。但值得注意的是這一模式并沒有使政府的土地收益縮水，而是壓縮了開發(fā)商的利潤空間，這對開發(fā)商是極大的挑戰(zhàn)。
Q 近期北京推出兩塊“限房價競地價”地塊，開發(fā)商目前對此熱情不高，這其中存在哪些方面的難題？
范小沖：對于開發(fā)商來說，通過產(chǎn)品創(chuàng)新來追求溢價，創(chuàng)造更多紅利是其發(fā)展的根本動力。限房價競地價模式壓縮了房企的利潤空間，削弱其開發(fā)和創(chuàng)新熱情。
鄒曉云：除了限定房屋售價外，這類地塊里還包含保障房，無形中又增加了開發(fā)商應當承擔的責任。這也導致這類地塊在大多數(shù)開發(fā)商眼里成了雞肋。
賈玉鵬：限房價競地價考驗開發(fā)商的成本控制能力。目前這一類地塊適合成本控制比較好的企業(yè)或者是有保障房開發(fā)經(jīng)驗的國企來操作。
Q 限房價競地價，從效果上來看，是否也會面臨一些問題？
顧云昌：開發(fā)商是逐利的，為了追求利益最大化，很可能在項目開發(fā)過程中偷工減料。
范小沖：目前這一模式對購房者的資格和后期房源流轉(zhuǎn)問題沒有明確規(guī)定。在這種情況下，一旦這些低于市場價格的房源入市，將會有部分群體借此尋求不當利益。
賈玉鵬：目前限房價競地價地塊只限制房屋銷售價格，但并沒有明確裝修標準。開發(fā)商極易鉆這個空子，利用拆分精裝修的方式賺取更多利潤。因此，政府相關部門應加強施工和驗收過程中的監(jiān)管。
Q 這種模式是否適合大范圍推廣？怎樣更好地促進土地市場的良性發(fā)展？
鄒曉云：這種土地出讓模式不適合大范圍推廣，在地塊上最終建成的房屋是類似于保障房的產(chǎn)品，只適用于解決中低收入階層的住房問題。
顧云昌：目前急需解決的就是想盡一切辦法加大土地供應。要扭轉(zhuǎn)目前土地市場中的問題，首先要做到規(guī)劃在先。土地供應在向郊區(qū)擴展時，應當首先將交通和配套規(guī)劃好，增加郊區(qū)地塊的吸引力，避免市區(qū)地塊高溢價和遠郊地塊遇冷的兩極分化。同時要合理利用規(guī)劃城市中的存量土地，做好舊城改造。
■ 觀點交鋒
購房資格、流轉(zhuǎn)機制需限定？
Q：限房價競地價這一模式中對購房人的購買資格是否應該進行界定？此類房源是否需要退出機制或流轉(zhuǎn)機制？
鄒曉云：必須要對這類房源的購房資格進行嚴格界定。這類采用行政手段限定房價的商品房在市場上屬于有限的特殊產(chǎn)品，如果對購房資格沒有明確限制，那交易過程中存在貓膩就不可避免。但矛盾的是，對購房資格進行嚴格限制有可能會減緩項目的銷售進度，影響開發(fā)商參與的積極性。
賈玉鵬：此類地塊應該在購買人群資格和后期房源流轉(zhuǎn)方面進行明確界定，具體做法可以參考保障房模式，對于購房者的收入狀況、房產(chǎn)持有情況進行嚴格審查。后期上市的二手房源，政府可以擁有優(yōu)先購買權，或者在交易過程中高額征收差額稅。
顧云昌：既然已經(jīng)對房價進行了嚴格限定，就不需要對這類地塊上的項目購買資格和流轉(zhuǎn)制度再進行繁瑣的限制，而是要面向全市居民供給有效房源。這個地塊上產(chǎn)生的產(chǎn)品原本性質(zhì)是商品房，再用行政手段限制購買資格和流轉(zhuǎn)制度，這就形成了扭曲的產(chǎn)品。最好的做法是將這些放歸到市場規(guī)律中去。
■ 鏈接
首例限房價競地價地塊已入住
實際上在朝陽豆各莊和海淀環(huán)保科技園兩地塊推出前，北京市已就“限房價競地價”模式進行過嘗試。
2010年5月20日，全國首例“限房價、競地價”的商品住宅用地房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地出讓。中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司以14.6億元拿下該地塊，樓面均價為6095元/平米。招標文件規(guī)定該地的銷售限價均價為12500元/平米，房價可以上下浮動6%。不同于以往的“兩限房”，該地塊對購房者家庭年收入、住房及總資產(chǎn)凈值沒有嚴格限制，但是要求兩年內(nèi)不能出售出租。2011年4月，長陽國際城開盤銷售。2012年9月，長陽國際城正式交房。
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