一線城市供應(yīng)量尚處低位 政策市色彩強化
“我們打算9月初推盤，但價格可能比之前有所上調(diào)。”北京大興區(qū)某知名項目負責人向記者表示。近期，京城不少項目表達了在9月推盤的意愿，但大多計劃上調(diào)價格。這種策略可能影響今年“金九銀十”的成交。
根據(jù)亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計，預(yù)計9月北京有26個項目開盤入市，其中只有10個純新盤，另有16個老項目后期，供應(yīng)量為近幾年同期低位。據(jù)了解，在其他一線城市9、10月份的供應(yīng)量比8月有所回升，但同樣難言高位。對于廣大二三線城市來說，由于市場供應(yīng)壓力較大，未來的新增供應(yīng)量同樣會受到影響。
業(yè)內(nèi)人士認為，近幾年，受樓市調(diào)控政策的影響，傳統(tǒng)淡旺季節(jié)奏已被打亂，“金九銀十”的銷售量均不是全年最高。盡管市場需求正擇機釋放，但今年的“金九銀十”仍有可能成色不足。
改善盤供應(yīng)抬頭 預(yù)售證疑現(xiàn)松綁
隨著傳統(tǒng)銷售旺季到來，北京多個項目計劃在9月推出新盤。根據(jù)亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計，9月北京將有26個項目開盤入市，其中只有10個純新盤。盡管有不少項目尚未公布開盤計劃，但即便算上潛在的開盤項目，北京市場供應(yīng)量仍為近幾年來的同期低位。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認為，這主要受制于房企土地儲備不足。其中，2011年-2012年間土地出讓稀缺帶來的存貨不足使得大量房企對市場供應(yīng)“有心無力”。
中國證券報記者在位于北京市房山區(qū)的“藍爵公館”項目處獲悉，該項目計劃在9月初開盤。由于屬于大戶型，項目價格擬定在22000元/平方米左右，在該區(qū)域中處于高位。
同樣，位于北京大興區(qū)的“鴻坤林語墅”項目，也計劃在下月推新盤。盡管最終價格尚未確定，但市場人士預(yù)期，作為一個高端住宅項目，該項目價格仍可能創(chuàng)下區(qū)域新高。
房山和大興是北京新盤最為集中的區(qū)域，也是“金九銀十”市場供應(yīng)的重點區(qū)域。業(yè)內(nèi)人士分析認為，從上述兩個項目的信息不難看出未來市場的供應(yīng)形勢，即改善型項目占比增加，且項目均價有所提升。
針對這種情況，“藍爵公館”項目的開發(fā)商、雄越集團董事長耿建光向中國證券報記者表示，在今年年初的市場交易熱潮中，以首次置業(yè)為主的剛性需求進行了透支釋放。此后，改善型需求的占比逐漸增加，并成為北京市場的大趨勢。
耿建光預(yù)期，今年“金九銀十”期間，北京新開盤項目價格將有明顯的上漲。他表示，截至8月末，大部分企業(yè)完成了全年銷售計劃的七、八成，在銷售壓力不大的情況下，企業(yè)自然存在提價的動力。
值得注意的是，伴隨著銷售旺季的到來，曾持續(xù)多時的“限價令”已有松動跡象。北京亦莊某商品房項目負責人向中國證券報記者表示，該項目計劃9月推盤，早在本月中旬，項目便就預(yù)售價格問題與主管部門達成一致。他表示，政府部門在審批價格的時候，不再完全比照同區(qū)域的其他項目，還將項目的類型、土地成本納入考慮中，這就使得一些價格稍高的項目也能獲得預(yù)售證。
據(jù)了解，基于與北京類似的原因，其他一線城市的市場供應(yīng)形勢，同樣也處于歷史同期的低位。廣大二三線城市，由于供應(yīng)壓力較大，“金九銀十”更多以推出老項目后期為主，新增供應(yīng)量難言高位。但盡管如此，與7、8月份相比，市場供應(yīng)仍然有明顯提升。
房價存上漲預(yù)期 房貸或掣肘成交
與供應(yīng)端略顯低迷相比，需求方則有著大量釋放的動力。尤其對于飽受高溫困擾的南方城市來說，氣候適宜是購房行為的有利因素之一。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，當前市場的需求龐大，可能選擇在“金九銀十”期間集中釋放。
北京的姜女士便是購房大軍中的一員。今年上半年，她一共在三個心儀的項目上排了號，但由于搶房者眾多，最終一無所獲。計劃結(jié)婚的姜女士決定，一定要在9、10月份買到房子，為此她甚至抬高了自己的心理價位。
張大偉表示，雖然各地房價仍在上漲，但相比年初的漲幅已經(jīng)有所收窄，購房者認為購房時機已到，從不斷出現(xiàn)的“日光盤”不難看出，市場需求正在尋找出口釋放。與此同時，近期連續(xù)出現(xiàn)的“高價地”進一步推高了房價上漲預(yù)期，也將促使需求加速入市。
另一個重要因素在于政策。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，三中全會之后，樓市政策可能更趨向于市場化調(diào)控手段的運用。由于擔心行政手段退出可能造成房價上漲，因此在這一時間節(jié)點之前，市場需求仍有可能持續(xù)釋放。
多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對“金九銀十”期間的銷售信心十足。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌向中國證券報記者表示，從未擔心過完不成全年銷售任務(wù)的問題。今年上半年，融創(chuàng)僅完成全年銷售指標的52%。未來4個月，該公司擬在5個城市新推8個項目，其中9、10月份將是推盤的重點時段。
但值得注意的是，市場的最終銷售情況可能受制于房價。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，項目的高定價可能會影響一部分需求的釋放，從而使“金九銀十”期間的成交量受到影響。
此外，信貸政策的變化也可能左右市場走勢。某國有銀行相關(guān)部門負責人表示，出于控制風險的考慮，近期多家銀行取消了首套房貸款的85折利率，擬回歸基準利率，部分銀行的二套房貸利率也有所上浮，這無疑會增加購房成本。
今年以來，銀行的放貸速度始終較慢，而在“錢荒”之后，信貸未明顯放松，近期反而有收緊之勢。多數(shù)分析人士認為，這種變化很可能影響到個人按揭貸款的發(fā)放，進而對房地產(chǎn)市場的成交帶來影響。
季節(jié)性特征削弱 政策市色彩強化
針對供需兩端的不同形勢，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，今年的“金九銀十”，市場成交量可能繼續(xù)處于往年同期的低位，“金九銀十”或再次面臨成色不足的情況。張大偉表示，今年9、10月份的市場成交量將明顯高于7、8月，但肯定低于2、3月份的成交量。
雖然市場一直對“金九銀十”寄予厚望，但梳理歷史數(shù)據(jù)不難看出，近幾年來，9月和10月均不是全年成交量最大的月份。事實上，由于有著“十一”假期的因素，10月的成交量往往處于一年中的低位。相比之下，年末和年初往往是全年成交量的高點。
北京亦莊某房地產(chǎn)項目負責人向中國證券報記者表示，所謂“金九銀十”，更多是相對于成交量低迷的6、7、8月而言。公司往往會有針對性的做出營銷方案，但對于9、10月份對全年業(yè)績的貢獻，并不抱有太高的預(yù)期。
他表示，與很多其他行業(yè)一樣，房地產(chǎn)業(yè)也有“淡季”和“旺季”一說。但由于房地產(chǎn)市場更多受政策影響，因此這種淡旺季的劃分與季節(jié)因素關(guān)系不大，更多取決于政策出臺的節(jié)奏和力度。
據(jù)了解，近幾年與房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)的重大政策，多集中在年初出臺。例如，2011年的“新國八條”和今年的“國五條”；重慶、上海的房產(chǎn)稅試點，同樣在年初推出。業(yè)內(nèi)人士表示，從政策出臺前的市場預(yù)熱，一直到政策最終落地前的一兩個月間，被稱為是政策的窗口期，全年的成交高點，往往集中在這期間。這也不難理解，近幾年的市場交易高峰，為何多集中在歲末和年初，而非傳統(tǒng)的“金九銀十”。
受訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，作為對市場走勢影響最大的因素，樓市調(diào)控政策的出臺已經(jīng)影響了正常的季節(jié)信號，市場呈現(xiàn)出明顯的“政策市”特征。這也使得供需雙方對政策變化的研究，要多于對產(chǎn)品和價格的分析。
多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表示，在政策信號的影響下，房地產(chǎn)項目銷售的好壞更多取決于開盤時機，而非項目的設(shè)計、質(zhì)量和性價比等硬性因素。這不僅不利于房地產(chǎn)業(yè)的公平競爭，而且不利于房地產(chǎn)市場的長遠健康發(fā)展。房地產(chǎn)政策應(yīng)盡快回歸市場化機制，減少行政手段的干預(yù)。
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
