房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)烈預(yù)期，讓北京樓市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再度“惜售”。相比于2009年那次“剛需惜售”的風(fēng)潮，4年之后，四環(huán)沿線高價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的“日漸惜售”成為了這一輪惜售風(fēng)潮的最大特點(diǎn)。

目前，多家在四環(huán)沿線擁有房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地產(chǎn)商，都已經(jīng)通過(guò)提高銷(xiāo)售價(jià)格的方式來(lái)控制銷(xiāo)售速度。

由于這些項(xiàng)目中相當(dāng)比例為現(xiàn)房銷(xiāo)售，政府不實(shí)施限價(jià)干預(yù)，直接導(dǎo)致了北京7月四環(huán)沿線住宅合同成交價(jià)格同比上漲24%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出北京總體平均房?jī)r(jià)同比上升18.6%的水平。而隨著越來(lái)越多的高價(jià)樓盤(pán)采用現(xiàn)房銷(xiāo)售的方式繞過(guò)政府部門(mén)的價(jià)格干預(yù)，北京房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力較大。

提價(jià)控制銷(xiāo)售速度

北京四環(huán)內(nèi)商品住宅尖銳的供需矛盾，一方面源自供應(yīng)幾近斷頓的現(xiàn)狀；一方面受到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)背景影響，豪宅成交持續(xù)升溫所引發(fā)。

“老板已經(jīng)布置了，把價(jià)格再調(diào)高一些，控制一下銷(xiāo)售速度。因?yàn)槠渌u(mài)我們這個(gè)價(jià)格的項(xiàng)目也基本上是類似的策略。”8月26日中午，北京東四環(huán)沿線某高檔住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售總監(jiān)告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者，在此之前，他們的平均成交價(jià)格在68000元/平方米左右，現(xiàn)在，他們準(zhǔn)備將銷(xiāo)售價(jià)格提高到70000元/平方米。

該項(xiàng)目進(jìn)行這一價(jià)格決策的依據(jù)是從2010年開(kāi)始的北京市土地交易分布。據(jù)北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站顯示，2010年至今的4年時(shí)間里，北京四環(huán)以內(nèi)僅出讓了10宗住宅用地，累計(jì)規(guī)劃建筑面積120萬(wàn)平方米。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年前7個(gè)月，北京四環(huán)以內(nèi)僅新增供應(yīng)395套商品住宅，但同期銷(xiāo)量卻高達(dá)3641套，四環(huán)內(nèi)以1：9.2的供需比創(chuàng)近8年新高。嚴(yán)重的供需矛盾導(dǎo)致2013年前7個(gè)月，北京四環(huán)內(nèi)商品住宅的成交均價(jià)為42259元/平方米，與去年同期相比大幅上漲24%。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，北京四環(huán)內(nèi)商品住宅尖銳的供需矛盾，一方面源自核心城區(qū)新盤(pán)供應(yīng)幾近斷頓的現(xiàn)狀；另一方面也是受到國(guó)內(nèi)大的經(jīng)濟(jì)背景影響下，豪宅成交持續(xù)升溫所引發(fā)。

近幾年來(lái)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振致使產(chǎn)業(yè)投資前景低迷。此外，股市大跌、黃金重挫，財(cái)富階層可選的投資渠道越來(lái)越少，城區(qū)住宅在一定程度上已經(jīng)成為一種資產(chǎn)配置的手段。

記者了解到，位于北京北四環(huán)的盤(pán)古大觀 (論壇)項(xiàng)目，一度以10萬(wàn)元/平方米的價(jià)格創(chuàng)下北京樓市銷(xiāo)售價(jià)格紀(jì)錄。其主要購(gòu)買(mǎi)的人群之一即從事能源、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的企業(yè)主。

庫(kù)存減少?gòu)?qiáng)化“惜售預(yù)期”

在四環(huán)內(nèi)商品住宅庫(kù)存大幅減少的背景下，可售住宅的稀缺性本身就成為助力價(jià)值提升的強(qiáng)大推手。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年8月，北京四環(huán)以內(nèi)的商品住宅庫(kù)存量曾高達(dá)16342套，2012年8月則降至11851套，同比減少4491套， 2013年8月，則進(jìn)一步減量4348套。截至目前，北京四環(huán)以內(nèi)僅剩7503套可售商品住宅。

四環(huán)以內(nèi)7503套可售商品住宅分布于42個(gè)在售項(xiàng)目中，這些項(xiàng)目的定價(jià)大致介于60000-130000元/平方米之間，單價(jià)80000元以上的頂級(jí)豪宅走勢(shì)強(qiáng)勁。2013年前7個(gè)月，地處北京四環(huán)內(nèi)、成交價(jià)突破80000元/平方米的頂級(jí)豪宅共售出92套，與2012年同期的75套、2011年同期的87套基本持平。

任啟鑫認(rèn)為，在四環(huán)內(nèi)商品住宅庫(kù)存大幅減少的背景下，可售住宅的稀缺性本身就成為助力價(jià)值提升的強(qiáng)大推手。而其中高品質(zhì)的頂級(jí)豪宅往往地處北京繁華都市的中央地帶，或者扼守北京城區(qū)最珍貴的自然資源，兩者得其一，與開(kāi)發(fā)商營(yíng)造的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)結(jié)合，就已經(jīng)具備了頂級(jí)豪宅的先天條件。

他表示，財(cái)富階層購(gòu)買(mǎi)行為的目的，除了看重樓盤(pán)的升值空間外，還將豪宅視作一個(gè)可以轉(zhuǎn)化、再生價(jià)值的資本平臺(tái)，因此在豪宅的使用功能要求上更為多元。

2010年，北京萬(wàn)科從中信地產(chǎn)手中完成對(duì)贏嘉中心的收購(gòu)，并將其改建為大都會(huì)項(xiàng)目，目前已經(jīng)基本售罄，平均成交價(jià)格超過(guò)7萬(wàn)元/平方米。而盤(pán)古大觀項(xiàng)目的購(gòu)置者，在完成資產(chǎn)配置方面需求的同時(shí)，也多將其用于個(gè)人社交等方面的用途。

近兩年北京四環(huán)內(nèi)只有5宗住宅用地出讓，意味著今明兩年，北京在地段條件、配套資源上可稱頂級(jí)的住宅項(xiàng)目只有5個(gè)。隨著四環(huán)內(nèi)42個(gè)在售住宅項(xiàng)目逐步進(jìn)入銷(xiāo)售尾聲，增量供給匱乏，豪宅庫(kù)存將進(jìn)一步減少，稀缺性將推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲。目前北京的頂級(jí)豪宅售價(jià)在10-15萬(wàn)元/平方米左右，這已經(jīng)構(gòu)成了開(kāi)發(fā)商惜售的基本邏輯。

供應(yīng)短缺現(xiàn)象仍將持續(xù)

預(yù)計(jì)下半年仍然處于供應(yīng)緊缺的狀態(tài)，直到明年年初這一現(xiàn)象才會(huì)得到緩解。

記者了解到，2013年下半年，北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)僅40個(gè)純新盤(pán)入市，雖然相比今年上半年僅22個(gè)純新盤(pán)入市量有所增加，但相比去年同期推出的48個(gè)純新盤(pán)，仍然減少了8個(gè)項(xiàng)目。

中原地產(chǎn)華北區(qū)分析師張大偉分析認(rèn)為，自五六月份以來(lái)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入傳統(tǒng)意義上的主力銷(xiāo)售季，再加上近期金融市場(chǎng)“錢(qián)荒”現(xiàn)象的出現(xiàn)以及其對(duì)于下半年信貸市場(chǎng)的導(dǎo)向，因此部分房企開(kāi)始逐漸加大推盤(pán)力度，快速回款，北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)情況開(kāi)始有所回升。但這主要是由于2011~2012年度土地供應(yīng)不足導(dǎo)致。

從下半年新盤(pán)入市情況來(lái)看，40個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中有8個(gè)為2012年出讓土地，兩個(gè)為2013年出讓土地，而其他30個(gè)均為2011年及以前年份出讓土地。由此可以看出，目前北京市場(chǎng)當(dāng)中土地轉(zhuǎn)化為可上市房源的時(shí)間多在一年以上，雖然2013年上半年的宅地成交面積已超過(guò)2012年全年，但是并不能解決下半年供應(yīng)緊缺的問(wèn)題。“預(yù)計(jì)下半年仍然處于供應(yīng)緊缺的狀態(tài)，直到明年年初這一現(xiàn)象才會(huì)得到緩解。”張大偉如此表示。