繼溫州成功突破“限購(gòu)令”后，各地方政府放松調(diào)控的暗潮早已涌動(dòng)。
8月27日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委出臺(tái)新規(guī)，從9月1日起，深圳將普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)從按單價(jià)劃定調(diào)整為按總價(jià)劃定。價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)變更之后，購(gòu)房者所繳納的交易稅費(fèi)最高可減半。而深圳也成為今年以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)做出變相調(diào)整的首個(gè)一線城市。
“前后對(duì)比，購(gòu)房者承擔(dān)的稅費(fèi)肯定是減少了。”按照深圳市規(guī)劃國(guó)土委有關(guān)負(fù)責(zé)人的解釋，政策調(diào)整主要是為了鼓勵(lì)剛性自住購(gòu)房需求，“并非是調(diào)控松綁。”
但是業(yè)內(nèi)人士分析，不論政府是否有意放松調(diào)控，大幅減稅有利于減輕剛需購(gòu)房負(fù)擔(dān)，確實(shí)起到了放松調(diào)控的效果。
此外，據(jù)記者了解，深圳原有的地方性調(diào)控政策早已在暗中松綁，自去年下半年以來(lái)，“限外令”操作已由緊變松，信貸政策與年初相比也有所放松，目前深圳已有幾家小銀行對(duì)二套房貸變相按首套房政策放貸。
減稅過(guò)半
按照這次公布的新標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)從區(qū)域劃分上更為細(xì)致，在此前按6區(qū)劃分的基礎(chǔ)上，將4個(gè)新區(qū)龍華、光明、坪山、大鵬單獨(dú)列出，總共分10個(gè)區(qū)域劃定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。其中，最高的福田和南山區(qū)均為390萬(wàn)元，最低的坪山和大鵬新區(qū)，均為160萬(wàn)元，而在此標(biāo)準(zhǔn)之上的才算豪宅。
享受普宅的稅收優(yōu)惠，除符合上述價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)外，還需同時(shí)滿足另外兩個(gè)條件：一是面積在144平方米以下或者套內(nèi)建筑面積120平方米以下；二是小區(qū)建筑容積率1.0以上。
公開(kāi)信息顯示，深圳此前一次調(diào)整普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)間為2011年5月1日，按照每平方米的單價(jià)劃定，如標(biāo)準(zhǔn)最高的福田區(qū)為23200元/平方米以下，最低的龍崗區(qū)為13570元/平方米以下。
標(biāo)準(zhǔn)更改后購(gòu)房者最高可降低一半稅費(fèi)。
以在福田區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套100平方米的三居為例，若價(jià)格為3.5萬(wàn)元/平方米，總價(jià)為350萬(wàn)元，按新的普宅標(biāo)準(zhǔn)征收1.5%契稅，為5.25萬(wàn)元；若按舊標(biāo)準(zhǔn)，該房高于23200元/平方米標(biāo)準(zhǔn)，需按非普通住房3%稅率繳納契稅，兩相對(duì)比，調(diào)整后，同一套住宅的契稅稅率降低一半。
對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，調(diào)整價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)無(wú)疑是利好消息。但深圳市規(guī)劃國(guó)土委有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，這與放松調(diào)控?zé)o關(guān)，“去年沒(méi)有調(diào)整，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)降了，而今年房?jī)r(jià)上漲較多，很多購(gòu)房者反映購(gòu)買(mǎi)普宅也被算作豪宅，基于此，對(duì)普宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)做相應(yīng)提高。”
隨房?jī)r(jià)上漲提高普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，原本是各城市的正常之舉。目前，北京、廣州仍在以單價(jià)衡量普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，上海在2008年從單價(jià)轉(zhuǎn)為總價(jià)后，價(jià)格在2012年1月上調(diào)過(guò)一次，4年間總的上調(diào)幅度為63%。
此次，深圳參照了上海方式，調(diào)整幅度卻遠(yuǎn)超上海，而實(shí)際上，與上海核心區(qū)域的同類住房?jī)r(jià)格相比，深圳的普宅價(jià)格更低。
美聯(lián)物業(yè)總經(jīng)理江少杰分析稱，深圳不愿將這一新規(guī)被解讀為“調(diào)控松綁”，是擔(dān)心給市場(chǎng)帶來(lái)漲價(jià)預(yù)期，但新標(biāo)準(zhǔn)一次性放寬了1倍，調(diào)整幅度很大，確實(shí)能達(dá)到放松效果。
暗度陳倉(cāng)
事實(shí)上，除大幅調(diào)整普宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)外，據(jù)記者了解，深圳對(duì)原有一些調(diào)控政策早已暗中松綁，只是尚未引起外界關(guān)注。
“從去年下半年以來(lái)，‘限外令’在執(zhí)行時(shí)就放松了，以前審核資料很?chē)?yán)格，比如要求提供結(jié)婚證明或單身證明，現(xiàn)在都不需要。”深圳一家大型地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人說(shuō)，這是深圳特有的地方性政策，因此執(zhí)行時(shí)也可根據(jù)市場(chǎng)隨時(shí)調(diào)整。
深圳臨港區(qū)域境外人士購(gòu)房現(xiàn)象普遍，從2010年5月11日起，深圳重啟了“限外令”，對(duì)境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行，港澳臺(tái)居民限購(gòu)一套住房。
此外，據(jù)記者了解，在“限貸”方面，深圳已有小銀行放松二套房貸。按規(guī)定，二套首付需六成，但銀行可以變相做到與首套房一致，即首付三成。
“正常貸款四成，另外三成再以其它方式放貸，不過(guò)最長(zhǎng)期限貸不了30年，一般最多10年。”一位按這一方式操作過(guò)的人士向記者透露，目前深圳已有幾家地方性小銀行在暗中操作，大銀行尚未參與。
中原地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理李耀智認(rèn)為，“‘限購(gòu)、限貸、限價(jià)’這三類對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成巨大影響的政策，短期內(nèi)不可能取消，但自今年3月‘國(guó)五條’后，中央對(duì)于調(diào)控的態(tài)度有所轉(zhuǎn)變，這讓地方政府也有了小幅放松調(diào)控的空間。”
相比其它一線城市動(dòng)輒有近千億的土地出讓金，深圳只能望塵莫及。截至目前，今年深圳除前海公開(kāi)出讓3幅地錄得232億元外，通過(guò)招拍掛出讓的大地塊仍然只有1幅，而前海土地收入將用于前海發(fā)展，并不納入深圳全市收入。
“深圳沒(méi)地賣(mài)，每年一兩百億元的出讓金，還填不上整備土地的花費(fèi)。”江少杰說(shuō)，深圳房地產(chǎn)收入主要來(lái)自交易稅費(fèi)，如果交易環(huán)節(jié)限制太嚴(yán)格，會(huì)影響到政府收入，從這點(diǎn)看來(lái)，深圳也有放松交易市場(chǎng)的強(qiáng)烈需求。
事實(shí)上，各個(gè)地方政府暗度陳倉(cāng)式的放松手法，早已潮流涌動(dòng)。但與以往地方政府松綁調(diào)控后就迅速夭折不同，溫州突破限購(gòu)令已過(guò)去近20天，卻并未被叫停。而據(jù)媒體報(bào)道，已有大連、佛山等多個(gè)城市開(kāi)始暗中放松限購(gòu)。
8月28日，安徽蕪湖再一次發(fā)布樓市新政，在蕪湖市區(qū)就業(yè)滿3年的本科及以上學(xué)歷高校畢業(yè)生或?qū)I(yè)技術(shù)職務(wù)人才，買(mǎi)房可免契稅并獲兩萬(wàn)補(bǔ)貼，高學(xué)歷人才還給予住房保障或補(bǔ)貼。
李耀智認(rèn)為，中央口徑并未明確放松調(diào)控政策，各地只能試探性地悄悄松綁，只做不說(shuō)。不可否認(rèn)，房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入都至關(guān)重要，而在中央“穩(wěn)增長(zhǎng)”的基調(diào)下，也讓地方政府對(duì)調(diào)控有了更大的回旋余地。
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