作為全國(guó)二線城市的代表，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一直不缺乏看點(diǎn)；作為商業(yè)地產(chǎn)重要組成部分的甲級(jí)寫字樓近兩年在沈發(fā)展迅猛，隨城市綜合體一起瘋狂擴(kuò)張。

“由于不限購(gòu)，加之此前（寫字間）供應(yīng)量一直較為平穩(wěn)，因此未來(lái)沈陽(yáng)寫字間市場(chǎng)將是一片投資熱土。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦承。盡管目前寫字樓市場(chǎng)還在呈現(xiàn)活躍度高、需求上升、租金看漲的較好狀態(tài)，但隨著品牌開(kāi)發(fā)商的加入以及即將來(lái)臨的供應(yīng)高峰，還是讓人嗅到了寫字樓市場(chǎng)的一絲火藥味，其中高檔寫字樓的強(qiáng)勢(shì)來(lái)襲也讓不少投資者看到了寫字樓物業(yè)的投資機(jī)會(huì)。

供銷兩旺的市場(chǎng)

盡管年初供應(yīng)量有限，但沈城寫字樓市場(chǎng)依然表現(xiàn)活躍。據(jù)房地產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)——新峰地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月30日，沈陽(yáng)寫字間銷售面積和套數(shù)為198706平方米和809套，這與去年同期銷售面積72344平方米和457套相比，銷售面積翻了一番多。銷售量的猛增在一定程度上印證了市場(chǎng)需求進(jìn)一步加大。

國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)“五大行”之一的DTZ戴德梁行資料顯示，2013年上半年，沈陽(yáng)市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總體市場(chǎng)平穩(wěn)，整體市場(chǎng)存量維持在417700平方米，第二季度空置率為12.63%。與國(guó)內(nèi)幾個(gè)大城市相比，沈陽(yáng)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率依然處于較低水平，天津目前甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體空置率為15.5%，南京為13.3%，武漢為24.5%，杭州甚至高達(dá)27%，沈陽(yáng)作為二線城市寫字間市場(chǎng)目前仍然處于較為健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)上。

從租金上看，沈城寫字樓租金一直保持穩(wěn)定上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。國(guó)際知名的房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理公司仲量聯(lián)行公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年，沈陽(yáng)甲級(jí)寫字樓平均租金一季度環(huán)比上漲5.08%，同比上漲13.5%。第二季度甲級(jí)寫字樓租金依舊保持穩(wěn)定上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，平均租金同比上漲10.7%，租金為每月119元/平方米。“沈陽(yáng)寫字樓市場(chǎng)需求仍然保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，甲級(jí)寫字樓平均空置率進(jìn)一步下降帶動(dòng)了租金的增長(zhǎng)。”仲量聯(lián)行沈陽(yáng)分公司董事總經(jīng)理王剛稱，保險(xiǎn)、金融類企業(yè)仍然是市場(chǎng)主要的租賃和銷售需求來(lái)源。

DTZ戴德梁行的數(shù)據(jù)也顯示，沈陽(yáng)五里河區(qū)域的甲級(jí)寫字樓平均租金目前已達(dá)到每月每平方米199.41元，領(lǐng)跑沈陽(yáng)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，北站區(qū)域的甲級(jí)寫字樓平均租金達(dá)到每月每平方米177.38元。

品牌房企欲分一杯羹

在商品住宅市場(chǎng)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，眾多地產(chǎn)大鱷紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，在甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)當(dāng)中不乏大品牌開(kāi)發(fā)商的身影。在沈陽(yáng)金廊、北站、渾南、太原街等區(qū)域，由品牌開(kāi)發(fā)商領(lǐng)銜的高檔寫字樓混戰(zhàn)已經(jīng)開(kāi)始。事實(shí)上，沈陽(yáng)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)正迎來(lái)新增供應(yīng)的進(jìn)一步釋放。一方盛華公館、朗勤泰元中心、沈陽(yáng)新地中心、國(guó)貿(mào)中心等寫字樓項(xiàng)目在近階段集中入市，讓沈城寫字樓市場(chǎng)頗不平靜。

位于金廊五里河板塊的一方盛華公館近期推出現(xiàn)房寫字間，銷售均價(jià)每平方米13000元，寫字間面積區(qū)間為68-300平方米；同為五里河板塊的茂業(yè)中心寫字間目前進(jìn)入前期蓄客階段，寫字間只租不售，租金價(jià)格每年1600元/平方米，最小戶型面積150平方米。銷售人員稱，寫字間最快今年年底即可交付使用。

金廊北站板塊的沈陽(yáng)新地中心在售5A寫字間均價(jià)14000元/平方米，面積區(qū)間118平方米-1900平方米，9月末即將交付使用。

太原街板塊，力勤集團(tuán)旗下的朗勤·泰元中心寫字間已進(jìn)入現(xiàn)房交付階段，銷售均價(jià)每平方米14000元；宏運(yùn)集團(tuán)的宏運(yùn)中心項(xiàng)目目前處于前期蓄客和宣傳階段，寫字間出租，面積區(qū)間為50-200平方米，明年8月入住。

渾南奧體板塊的國(guó)貿(mào)中心寫字間進(jìn)入現(xiàn)房交付階段，銷售價(jià)格為9500元/平方米，面積區(qū)間為68平方米-1134平方米；沈陽(yáng)奧體萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)公寓、寫字間面積區(qū)間為47-71平方米，價(jià)格9500元/平方米，明年9月入?。唤衲?月，金廊萬(wàn)科中心寫字樓開(kāi)始接受認(rèn)籌，進(jìn)入預(yù)售階段，起價(jià)每平方米12000元，面積區(qū)間為200-1800平方米；長(zhǎng)白島的渾河萬(wàn)科中心目前在售寫字間面積區(qū)間為110-140平方米，均價(jià)每平方米12000元；位于東中街的龍之夢(mèng)寫字樓開(kāi)始分段交付，低區(qū)部分率先進(jìn)入市場(chǎng)。

此外，金廊區(qū)域的沈陽(yáng)嘉里中心企業(yè)廣場(chǎng)、佳兆業(yè)在近期也進(jìn)行了寫字間推廣宣傳，進(jìn)入預(yù)售階段。6月16日，沈陽(yáng)嘉里中心企業(yè)廣場(chǎng)舉行全球首次產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，其寫字間面積為358平方米至539平方米，銷售均價(jià)23000/平方米，明年7月交付使用；沈陽(yáng)佳兆業(yè)中心寫字間預(yù)計(jì)10月開(kāi)盤，佳兆業(yè)中心以超白金高端商務(wù)“7A”寫字間面市，目前價(jià)格待定。

而未來(lái)沈陽(yáng)還有沈陽(yáng)國(guó)際金融中心、裕景中心、夏宮城市廣場(chǎng)、市府恒隆廣場(chǎng)、華強(qiáng)商業(yè)金融中心、寶能環(huán)球金融中心、中海廣場(chǎng)等十余個(gè)項(xiàng)目的在建寫字樓陸續(xù)上市。業(yè)內(nèi)人士指出，品牌開(kāi)發(fā)商豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及雄厚的資金實(shí)力，將為整個(gè)沈陽(yáng)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)注入新的活力，進(jìn)一步引領(lǐng)高檔寫字間市場(chǎng)，對(duì)于沈陽(yáng)整體寫字樓的服務(wù)水平和檔次都有一定的促動(dòng)和提升作用。而沈城甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求現(xiàn)象將不復(fù)存在，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將愈趨激烈。此番供應(yīng)將主要集中在金廊沿線，這將進(jìn)一步推高該區(qū)域的空置率，與此同時(shí)，市場(chǎng)租金也將面臨較大的壓力，增幅收窄。“沈陽(yáng)作為東北地區(qū)的核心城市，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，為優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求支撐。隨著市場(chǎng)供應(yīng)的放量，將推高優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)的整體空置率，租金也將面臨供應(yīng)層面的壓力，租金漲幅可能會(huì)有所降低。”王剛稱。

后市的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷

未來(lái)幾年沈陽(yáng)寫字樓供應(yīng)量井噴，在這種繁盛表象之下，也很難不讓業(yè)界擔(dān)心。

全球知名的綜合性地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司世邦魏理仕在今年發(fā)布了《中國(guó)辦公樓實(shí)情調(diào)查》，以十四個(gè)主要一二線城市的數(shù)據(jù)為樣本，探討未來(lái)四年寫字樓的供需情況。報(bào)告顯示，截至2012年底，沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)寫字樓總量約127萬(wàn)平萬(wàn)米。預(yù)計(jì)未來(lái)4年內(nèi)將累計(jì)新增優(yōu)質(zhì)寫字樓288萬(wàn)平方米，若全部按期交付，至2016年市場(chǎng)存量將比目前市場(chǎng)存量翻兩番，面臨消化。供應(yīng)量增長(zhǎng)將在2015年達(dá)到高峰，單年供應(yīng)量將接近128萬(wàn)平方米。根據(jù)市場(chǎng)過(guò)往三年的吸納能力衡量，并適當(dāng)考慮工程延期的因素，寫字樓市場(chǎng)仍將處于供應(yīng)偏大的狀況，在供應(yīng)高峰年份市場(chǎng)將有供應(yīng)過(guò)剩的短期風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)期看來(lái)，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型會(huì)成為未來(lái)辦公樓需求提供支撐，預(yù)示了一個(gè)相對(duì)活躍的辦公樓市場(chǎng)。“從未來(lái)四年的供需關(guān)系上看，北京辦公樓供應(yīng)不足的情況將持續(xù)，上海、廣州及杭州的供需關(guān)系則相對(duì)平衡，而像天津、沈陽(yáng)和重慶市場(chǎng)在未來(lái)幾年將出現(xiàn)供過(guò)于求的情況。”世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉分析稱，沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)寫字樓散售項(xiàng)目比例不斷擴(kuò)大，到2016年，散售項(xiàng)目存量預(yù)計(jì)占存量的78%，約100萬(wàn)平方米。由于散售項(xiàng)目在后續(xù)的管理和租金增長(zhǎng)潛力方面均有一定難度，無(wú)論從項(xiàng)目的持有者和投資者角度來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。

面對(duì)如此大批量的未來(lái)供應(yīng)，世邦魏理仕建議，地方政府應(yīng)根據(jù)未來(lái)市場(chǎng)對(duì)寫字樓的實(shí)際需求而調(diào)整甚至?xí)壕徠鋵懽謽峭恋毓?yīng)；同時(shí)加速在這些新興區(qū)域建設(shè)及完善配套各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施，并提供鼓勵(lì)政策來(lái)吸引企業(yè)進(jìn)駐。

房產(chǎn)分析人士秦曉東則認(rèn)為，自住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商、投資者就紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，投資方向開(kāi)始向商鋪、寫字樓傾斜。從價(jià)格上看，沈城甲級(jí)寫字樓的租售價(jià)格仍在理性區(qū)間。甲級(jí)寫字樓的價(jià)格與國(guó)內(nèi)一線城市還有很大差距，一部分甲級(jí)寫字樓的價(jià)格甚至還不如一些住宅，這種不合理的市場(chǎng)現(xiàn)狀反映了沈陽(yáng)高檔寫字樓仍有上升空間，尤其對(duì)長(zhǎng)線投資者而言，眼下是可以考慮介入的機(jī)會(huì)。“高檔寫字樓的中長(zhǎng)期收益是一定大于住宅的。因?yàn)楦邫n寫字樓往往位于城市核心區(qū)域，土地資源越來(lái)越稀缺，因此增值空間更大。而且，住宅面對(duì)的消費(fèi)群體大多是個(gè)體，屬于消費(fèi)性質(zhì)的，而寫字樓的消費(fèi)群體是公司或者是一些較具實(shí)力的個(gè)體，較易出手。”秦曉東稱。